Система ЖКХ

2) Порядок и чистота вашего дома  
 Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ  
 В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и  ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;  
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;  
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:  

1)  Мнение большинства важнее  
 В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

2) Более высокие платежи  
 Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

 3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан  
 Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. [19]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Современные проблемы ЖКХ  и пути их разрешения на  муниципальном уровне

 

  Одна из важнейших проблем современного этапа реформирования экономики в муниципальных образованиях состоит в радикальном изменении механизмов управления развитием муниципального жилищно-коммунального хозяйства как системы, обеспечивающей жизнедеятельность населения. Основная задача муниципального управления - формирование механизма управления в ЖКХ, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях в рыночных условиях.

Преобразования жилищно-коммунальной отрасли – важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государственных реформ. Трудно назвать еще одну отрасль, где так тесно переплелись финансовые, технические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя. 
 Анализ актуальности широкого круга вопросов реформирования ЖКХ, таких как состояние жилищного фонда, обновление производственно-технической базы предприятий коммунального хозяйства, экономия теплоэнергоресурсов, обеспечение должного уровня качества жилищно-коммунальных услуг и приемлемых расценок на них в соответствии с уровнем доходов населения, свидетельствует о том, что все они являются первоочередными и требуют комплексного подхода к своему решению.

Одной из основных проблем жизнеобеспечения населения муниципального образования является проблема реформирования ЖКХ, которая находится в состоянии кризиса. К реформе жилищно-коммунальной сферы, которая в наших условиях до сих пор также является формой монополии, должны предъявляться еще более жесткие требования

Предлагаемая правительством еще с 1997 г. концепция и все последующие официальные программы и преследуют лишь одну цель – перенести ответственность за состояние ЖКХ, а также расходы по его содержанию на население – и в этом смысле носят исключительно фискальный характер. Учитывая уровень доходов и сбережений населения, с одной стороны, и масштабы потребности в финансовых ресурсах на содержание и реконструкцию систем жизнеобеспечения, которые за последние десять лет пришли в критическое состояние, – с другой, такая концепция приведет не к преодолению, а к обострению кризиса в ЖКХ, чреватому социально-политической дестабилизацией.

Критическое отношение общества к планам так называемого реформирования ЖКХ, которые на практике сводятся лишь к идее его форсированной фактической приватизации, определяются еще и тем, что целый ряд нерешенных юридических, экономических и политических вопросов в этой сфере на данном этапе делает возможность эффективной работы здесь частного бизнеса крайне проблематичной. Без наведения порядка с финансированием потребления соответствующих услуг государственными и муниципальными предприятиями, без политических гарантий возможности судебного взыскания платы за потребляемые коммунальные услуги и гарантий против произвола местных администраций серьезный и добросовестный частный бизнес в этих сферах невозможен.        Необходимо также создание системы учета реальных объемов потребляемых услуг населением, определение минимального набора услуг, при отсутствии которого не может взиматься плата за коммунальные услуги. 
   Несмотря на произошедшие в 2004–2006 гг. при поддержке федерального центра положительные изменения на местах, в целом положение дел в отрасли нельзя признать удовлетворительным. Нарастает комплекс нерешенных финансовых проблем, основными из которых являются зависимость производителей жилищно-коммунальных услуг от бюджетных дотаций; значительный объем недофинансирования отрасли и прочие. Увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд; износ основных фондов предприятий жилищно-коммунального хозяйства составляет более 60%. Наблюдаются значительные потери энергоресурсов (в тепловых сетях свыше 30%). 
    Основные цели реформирования ЖКХ: 
–    обеспечение населению условий проживания, отвечающих стандартам качества; 
–    снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг; 
–    смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования; 
–    переход отрасли на самоокупаемость. 
 Основные      способы     достижения        указанных      целей: 
1. совершенствование    системы    управления,    эксплуатации   и    контроля; 
2. переход   на   договорные отношения,   развитие   конкурентной   среды, предоставление    потребителям    возможности влиять на    объем и качество потребляемых   услуг,   преимущественно  конкурсный    отбор    организаций, осуществляющих   управление   жилищным   фондом   и его   обслуживание; 
3. совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в т. ч. установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья; 
4. совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств. 
 Реформа   ЖКХ предполагает: 
1) переход к самофинансированию отраслевых организаций путем снижения, а в будущем и прекращения бюджетных ассигнований на предоставление дотаций, ликвидацию перекрестного субсидирования; 
2) увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для   населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги. 
      Защита населения при переходе на рыночные принципы оплаты жилищно-коммунальных услуг состоит в недопущении со стороны органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и уполномоченных ими организаций: 
а) сдерживания развития программы предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг семьям с низким доходом; 
б) необоснованного снижения качества услуг по сравнению с тем, которое предусмотрено договорами найма; 
в) введения неоправданно высокого уровня ставок на оплату жилья, превышающего по площади социальную норму, и тарифов на сверхнормативное потребление коммунальных услуг. 
 Реформа ЖКХ носит комплексный, крупномасштабный характер и затрагивает все сферы деятельности муниципального образования: хозяйственно-финансовую, организационно-правовую, социально-политическую, экологическую, техническую, кредитную и другие стороны деятельности. Главное направление реформирования – совершенствование финансовых отношений предприятий ЖКХ. 
   Для достижения поставленных целей необходимо выполнить следующие ключевые задачи: 
–    создать и усовершенствовать экономические и организационные механизмы снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении и повышении их качества и устойчивости работы отрасли; 
–    совершенствовать тарифную политику на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей; 
–    повысить инвестиционную привлекательность ЖКХ; 
–    сократить бюджетное дотирование отрасли и использовать высвобождающиеся бюджетные ресурсы на социальные цели; 
–    повысить долю внебюджетного финансирования ЖКХ за счет средств населения при обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.

Сегодня жилищное и коммунальное хозяйство муниципального образования представляет собой многоотраслевое хозяйство, в котором переплетаются все социально-экономические отношения по жизнеобеспечению населения и удовлетворению потребностей производственных отраслей и сферы услуг.    Совершенствование социально-экономических отношений на уровне муниципальных образований требует исследования теоретических и практических основ реформирования ЖКХ, выявления особенностей системы управления данной сферой в процессе деятельности многопрофильных предприятий, разработки стратегии и тактики управления с целью повышения эффективности и качества обслуживания населения жилищно-коммунальными услугами. Реформирование жилищно-коммунальной сферы во многом зависит от степени организации управленческого воздействия со стороны институтов местного самоуправления. Для формирования эффективной системы управления и развития сектора жилищно-коммунальных услуг необходимо решение методологических вопросов о структуре механизма управления в ЖКХ.

Для эффективного решения проблем ЖКХ на муниципальном уровне следует прежде всего осуществить следующее:

1. формирование эффективных взаимосвязей в сфере ЖКХ между субъектами и объектами на уровне муниципалитета, а также понимание сущности экономических отношений участников в сфере ЖКХ сквозь призму взаимодействия и реализации экономических потребностей и интересов человека;

2. определение принципов муниципального управления ЖКХ. К ним относят: принцип инициативы и самостоятельности; административной централизации; структурности и взаимосвязи; приоритетных задач и направлений; инвестиционной привлекательности; равной социальной защиты и справедливости; взаимного доверия и ответственности; инновации и модернизации; научности;

определение специфики муниципального управления ЖКХ, базирующегося на количественных и качественных показателях;

3. определение особенностей муниципального управления ЖКХ, которые формируются под воздействием факторов как эндогенного, так и экзогенного характера;

4. определение методов муниципального управления ЖКХ. Общие: административно-распорядительные, экономические, социально-психологические, инновационные, частные;

5. формирование функции муниципального управления ЖКХ. Общие функции можно представить как: планирование, организация, мотивации координация и контроль. К частным функциям можно отнести непосредственное согласованное управление конкретным предприятием, группой предприятий однородной направленности. Специфику частных функций определяет набор факторов: экономические, производственные, социальные, географические, демографические, экологические.

Формирование задач механизма муниципального управления ЖКХ. Общими из них являются:

1. формирование стратегии и тактики  управления объектами ЖКХ муниципалитета;

2. внедрение новых форм и методов  хозяйствования, совершенствование  организации управления; развитие конкурентных отношений;

3. управление обеспечением надлежащего  состояния предприятий ЖКХ и  эффективным предоставлением необходимого  уровня и качества услуг населению;

4. решение вопросов муниципального  благоустройства и дорожного  строительства;

5. осуществление, в соответствии  с законодательством, контроля над  деятельностью системы ЖКХ муниципального  образования. [20]

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Жилищно-коммунальное хозяйство является многоотраслевым комплексом, который по существующему законодательству относится  к  компетенции  органов  местного самоуправления. Но в администрации многих регионов отсутствуют структурные подразделения, занимающиеся проблемами ЖКХ региона и вывода его из кризисного состояния.

Сегодня основные фонды ЖКХ характеризуются следующими показателями:

1. Износ объектов коммунального хозяйства составляет 70%;

2. Форма собственности - муниципальная;

3. Применяемые технологии неэффективны и энергозатратны.

Для изменения сложившейся ситуации необходимы модернизация объектов и систем водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, а также сформировать систему управления ЖКХ, определить сроки реализации антикризисных мер.

Ключевой задачей нового этапа реформирования ЖКХ является создание принципиально новой системы управления собственностью.

Управляющие организации (компании) должны предлагать свои услуги по управлению жильем и получать это право, как правило, на конкурсной основе.

При выборе управляющих организаций собственник (муниципалитет) должен руководствоваться следующими соображениями:

1. во-первых, такие организации должны быть юридически независимыми от властных структур, поскольку им делегируются права управления жилищным фондом города (района) на определенный период;

2. во-вторых, управляющая организация должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им ЖКУ, что должно быть достигнуто выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.

Основными задачами таких организаций должны являться:

1) выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;

2) заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

3) обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факт предоставления.

Для решения указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования. которые в лучшей степени действуют, когда на рынок услуг управления объектами жилищного фонда выходят организации разных форм собственности, при наличии финансово-экономических, нравственно-правовых, юридических и других норм регулирования их деятельности.

На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные действующим законодательством: территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы. 

Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество коммунальных услуг, что означает:

а) Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;

б) Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию;

в) Определять набор необходимых услуг;

г) Оплачивать выполненные работы в соответствии с их качеством;

д) Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома

Товарищества собственников жилья - это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Создание ТСЖ предусматривает разумное, эффективное хозяйствование и позволяет: реально осуществлять защиту прав и интересов жителей дома:

1. самим управлять, распоряжаться  и лучше использовать свои  финансовые средства, изыскивать  дополнительные источники финансирования, внедрять современные энергоресурсосберегающие технологии, воспитывать бережливость;

2. рационально использовать нежилую площадь дома, извлекать из нее доход, получать на цели товарищества плату за аренду нежилых помещений в доме;

3. рационально пользоваться своим  земельным участком, строить, ремонтировать  и реконструировать свой дом, улучшать благоустройство территории: