Договор ренты

При существенном нарушении  договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать  возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп  имущества осуществляется на тех  же условиях, которые установлены  в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной  сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты  пользуется одной ощутимой льготой.

Если под выплату пожизненной  ренты имущество было отчуждено  бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.

Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе. Следует  подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождает плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и  правом на ее выкуп.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Важной разновидностью пожизненной  ренты является пожизненное содержание с иждивением. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в  связи, с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила  о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие от других видов  ренты пожизненному содержанию с  иждивением дано определение в ст. 601 ГК. Сопоставляя п. 1 ст. 601 и ст. 596, следует отметить, что если объектом имущества при пожизненной ренте  могут быть без каких-либо ограничений  в законе, как движимые, так и  недвижимые вещи, то объектом имущества  при пожизненном содержании с  иждивением может быть только недвижимость. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй. - М.: Юрайт-Издат, 2004 г., стр. 242

Недвижимость передается в собственность плательщика  ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Содержание с  иждивением может включать обеспечение  потребности в жилище, питании  и одежде, а если этого требует  состояние здоровья гражданина, также  и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Что касается субъектного  состава, то здесь необходимо отметить следующее: они схожи с договором  пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате ренты прекращаются с его смертью. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя.

В рассматриваемом обязательстве  существует проблема, которая состоит  в том, что представляется весьма затруднительным соотнести гражданско-правовые положения договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и последствиями конфликтов сторон не правового, а личного характера.

Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика  и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжении  договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты  и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе  и материального характера.

Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика  ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие  между ними лично-доверительных  отношений. Суханов Е.А. Гражданское право. Т.2.- М., 2004 г., стр. 365

Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом  для вынесения решений не в  пользу плательщика ренты. Вот почему в данном договоре следует учитывать  положения не только имущественного характера, но и положения сопряжённые  с личными взаимоотношениями  сторон в ходе исполнения договора.

В обязанности ренто плательщика включается содержание и иждивение (уход) за ренто получателем (может включаться также оплата ритуальных услуг). Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания ренто получателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение.

Что касается формы рентных  платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения  повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень указан выше (жильё, питание, одежда и  т.д.). Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён  применительно к каждой потребности.

Закон требует, чтобы в  договоре была определена общая стоимость  всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и  конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.

В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее  двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК).

В случае если между сторонами  возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или  должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным  выводам, он должен руководствоваться  принципами добросовестности и разумности. Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие  «содержание с иждивением» никак  не сопоставимо с двукратным минимальным  размером оплаты труда. Известно, что минимальный размер оплаты труда чрезвычайно низок и искусственно сдерживается во многом из-за того, что минимальный уровень оплаты труда стал выполнять не свойственную ему роль технического норматива при определении величины ряда социальных выплат и административных санкций. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй. - М.: Юрайт-Издат, 2004 г., стр. 243

Ст. 603 ГК содержит специальное  указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни  гражданина периодических платежей в деньгах.

Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут  прекратить связывающее их обязательство, либо преобразовать его путем  новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате  пожизненной ренты, данная норма  имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и  применительно к пожизненной  ренте, при жизни иждивенца обязательство  может быть прекращено соглашением  сторон, новацией, прощением долга  и т. д. Наличие существенного  нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

В судебной практике по делам  данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Прекращение обязательства  пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две  особенности по сравнению с аналогичным  прекращением обязательства пожизненной  ренты.

Во-первых, более широким  является перечень тех нарушений  обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих  обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого  имущества, переданного в обеспечение  пожизненного содержания, либо выплаты  ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может  ли оно быть истребовано получателем  ренты у третьего лица, учитываются  правила ст. 302 ГК.

По смыслу закона, если имущество  было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты  с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать  компенсации расходов, понесенных в  связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты.

2.1 место в системе обязательственного права договора ренты.

В настоящее время юридическая  характеристика рассматриваемого договора вызывает спорные позиции. Более  того, по этому поводу существует много  мнений, но все они делятся на 3 точки зрения различных авторов: одни считают договор ренты реальным, другие - консенсуальным, третьи - и  реальным, и консенсуальным в зависимости  от характера передачи имущества. То есть при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому нет передачи, нет и заключения.

При консенсуальном договоре он заключается еще до передачи вещи, вследствие чего передача как таковая  составляет элемент исполнения договора. Применительно к ренте законное определение реального договора в отношении платежей ренты должно содержать термин «передает в  собственность», а консенсуального - «обязуется передать в собственность». В связи с этим следует отметить, что определение договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания, содержащееся в ГК 1964 г., было подобно определению договора купли-продажи. Таким образом, договор  ренты был (подобно купле-продаже) консенсуальным.

Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил  в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.

Так, известный русский  цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать  договор ренты как разновидность  договора дарения. Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки  среди ученых-цивилистов.

В.Ф. Маслов относил договор  ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход».

Нам представляется, что  такие подходы к решению вопроса  о месте договора ренты в системе  обязательственного права не является единственно верными. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей и дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем, договору ренты присущи  такие специфические признаки, которые  свидетельствуют о его самостоятельности  в ряде других гражданско-правовых договоров.

Все аргументы, приводимые в  литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:

для договора ренты не свойствен  признак безвозмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, 3. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А. Калпин и др.;

в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный  товарообмен, в договоре ренты эквивалентность  может только предполагаться, так  как в данном случае невозможно заранее  определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые-цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, B.C. Ем, Р. Климович, В. Подгруша и др.;

договор ренты приводит к  установлению между его контрагентами  особых правовых отношений, которые  несвойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности  одного лица предоставлять пожизненное  или постоянное содержание другому  лицу, которое для последнего нередко  является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А. Маркова);

отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко) [16, с. 57].

В литературе продолжают встречаться  и иные подходы к решению данного  вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два  вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством  и представляющий собой разновидность  ренты и другой (отличный от него) - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью  является не «получение ренты», а «удовлетворение  потребностей в натуре, то есть в  жилище, питании, одежде, уходе и  т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре .