Договор ренты

Но в гражданском законодательстве установлены ограничения по субъектам  применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты [7, с. 61].

Следует упомянуть, что согласно Закону, сторона, которую ранее именовали  «получатель ренты», приобрела новое  название: «лицо (лица), получающее пожизненное  содержание с иждивением». Но данная новелла законодательства касается только договора пожизненного содержания с иждивением, а именно п.п.1,2 ст. 576 ГК.

Получателями ренты в  договоре пожизненного содержания с  иждивением в силу самой сущности этого договора могут быть только граждане (получателями же постоянной ренты могут быть граждане, а также  некоммерческие организации, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты: пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан [1, ст. 567 ГК].

Несмотря на то, что действующее  законодательство не устанавливает  каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию  здоровья, на практике в подавляющем  большинстве случаев договор  пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают  не все пенсионеры, а преимущественно  одинокие малоимущие граждане преклонного  возраста либо пожилые семейные пары.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как  коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка  и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может  определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом  юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Принципиальная особенность  субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением состоит, прежде всего, в определении периода  его действия. Таковым является время жизни получателя ренты, причем данная рента устанавливается исключительно на период жизни гражданина [7, с. 65].

Срок выплаты платежей по данному договору может обуславливаться  как периодом жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого  указанного им гражданина. В силу этого  договор, устанавливающий пожизненную  ренту в пользу гражданина, который  умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ГК). Более  того, обязанность выплаты ренты  прекращается в связи со смертью  ее получателя и не может быть передана по наследству. Таким образом, право  на получение ренты тесно связано  с личностью получателя ренты.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может  быть передано в порядке, установленном  ГК, право на получение пожизненной  ренты не переходит к другому  лицу.

Допускается установление пожизненной  ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве получения  ренты считаются равными. Сополучателями ренты на практике могут выступать супруги, родители, дети, другие члены семьи и т.п. Правило о равенстве долей, предусмотренное п. 2 ст. 567 ГК, не является императивным, поскольку договором могут быть определены и иные критерии определения размеров долей.

Законом не определено число  возможных получателей ренты. Более  того, нет ограничений даже по степени  родства, что может привести к  обстоятельствам, ухудшающим положение  плательщика ренты, поскольку выплата  ренты может длиться гораздо  дольше возможной жизни самого плательщика. Иными словами, она может стать  пожизненной и для плательщика  тоже.

Таким образом, в данном случае проявляется алеаторный (рисковый) характер ренты, который требует тщательной подготовки при заключении данного договора, поскольку исключить момент неопределенности практически невозможно, возможно лишь постараться в наибольшей степени себя обезопасить.

Анализ особенностей субъектного  состава договора пожизненного содержания с иждивением позволяет говорить о необходимости конкретизации  в законодательстве состава лиц, которые могут выступать сторонами  договора ренты, дополнив § 1 гл. 33 ГК статьей следующего содержания:

1. Плательщиком ренты  может выступать любое физическое  лицо независимо от возраста  и состояния здоровья, а также  любое юридическое лицо, как коммерческое, так и некоммерческое.

2. Получателем ренты может  выступать любое физическое лицо  независимо от возраста и состояния  здоровья, если иное не установлено договором ренты .

 

3.3 Содержание договора  пожизненного содержания с иждивением.

Анализ практики заключения договора пожизненного содержания с  иждивением свидетельствует о том, что еще не выработаны единые подходы  к разрешению вопросов, возникающих  в связи с определением содержания данного договора. Объясняется это тем, что в законодательстве на сегодняшний день рентные обязательства не урегулированы должным образом [17, с. 76].

Вне зависимости от вида договора ренты основной обязанностью плательщика ренты является обязанность  выплачивать рентные платежи.

 

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента и  пожизненное содержание с иждивением предназначены для обеспечения  потребностей граждан, и поэтому  нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика  ренты выражаются в предоставлении получателю ренты обеспечения в  натуре. Оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг. Этот список не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и другие виды oбecпечения.

Исследование нотариальной практики показало, что, как правило, по договору пожизненного содержания с иждивением обеспечение получателя ренты жилищем осуществляется путем  сохранения за ним права пожизненного безвозмездного проживания в отчуждаемой  квартире.

Кроме того, на плательщике  лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для  предотвращения уменьшения стоимости  имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания [1, ст. 575 ГК].

Данная обязанность предусмотрена  законом в целях обеспечения  интересов получателя ренты, так  как ему предоставлено право  потребовать возврата недвижимого имущества, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

Важной обязанностью плательщика  является обеспечение потребностей получателя ренты в питании, одежде, а также при необходимости  уходе за ним. Как правило, стороны  лишь в общих чертах оговаривают  эти условия, вследствие чего имеется  вероятность возникновения судебных споров. На наш взгляд, во избежание  конфликтных ситуаций необходимо как  можно более подробно отражать в  договоре все условия содержания: оговаривать количество посещений, примерный ассортимент покупаемых продуктов, количество уборок .

Составление подобного договора, по нашему мнению, зависит не только от желания сторон, но и от компетентности и добросовестности нотариуса. Последний  может помочь сторонам заключить  полный договор и отразить в нем  все необходимые условия либо может просто вписать фамилии  сторон в имеющийся образец договора, в котором права и обязанности  субъектов будут отражены лишь в  общих чертах.

Для сравнения уместно  привести выдержки из двух договоров  пожизненного содержания. Один и них  составлен и заверен нотариусом г. Санкт-Петербурга, а другой взят из практики нотариальной конторы г. Минска.

Образец первый: «п. 4 Объем  содержания с иждивением.

4.2. Оказание различных  услуг бытового характера включает  в себя:

а) генеральную уборку квартиры не реже одного раза в квартал;

б) еженедельную влажную  уборку;

в) стирку белья по мере необходимости;

г) смену постельного белья  не реже одного раза в три недели.

Подпункты «б», «в», «г» пункта 4.2 настоящего договора рентоплательщик выполняет в случае невозможности ведения домашнего хозяйства рентополучателем по состоянию здоровья.

4.3. Обеспечение продуктами  питания включает в себя: приобретение  продуктов с доставкой их на  дом и приготовление пищи в  случаях невозможности рентополучателем осуществлять это самостоятельно.

4.4. Обеспечение услугами  медицинского характера включает  в себя: приобретение медикаментозных  препаратов согласно выписанным  рецептам; вызов врача, неотложной  помощи в случаях необходимости;  госпитализация; надомный уход в  случаях невозможности получателем  по состоянию здоровья самостоятельно  обслуживать себя.

4.5. Обеспечение ритуальных  услуг включает в себя расходы,  связанные с захоронением (кремацией)  рентополучателя.

Образец второй: «п. 2 Пожизненное  содержание с иждивением включает обеспечение  питанием, одеждой, уходом, необходимой  помощью и сохранение в бесплатном пользовании гражданки М. всей квартиры» .

Таким образом, первый образец (российский вариант) представляется более  совершенным. Следовательно, чтобы  избежать конфликтных ситуаций, необходимо как можно подробнее излагать все условия договора.

Договор пожизненного содержания может предусматривать оплату плательщиком ренты ритуальных услуг. Данная обязанность  носит, на наш взгляд, скорее моральный, нежели правовой характер, так как  проконтролировать ее исполнение практически  невозможно в силу того, что получателем  ренты по договору пожизненного содержания чаще всего являются одинокие люди.

Но необходимость в  уходе может возникнуть уже после  заключения договора. На наш взгляд, сразу после появления она  становится обязанностью плательщика  ренты и должна быть исполнена  им с учетом сложившихся обстоятельств .

Поскольку договор пожизненного содержания носит длящийся характер, то в момент его заключения потребности  в лекарствах и уходе могло  и не быть, однако впоследствии такая  потребность может возникнуть, например, из-за ухудшения здоровья получателя ренты, и совершенно несправедливо  ограничивать требования получателя ренты  только условиями договора, так как  это будет противоречить самому смыслу пожизненного содержания .

Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух базовых величин в месяц [1, ст. 573 ГК].

Кроме того, в законодательстве содержится положение о необходимости  определения в договоре всего  объема содержания (т.е. в течение  всего срока действия договора). В то же время законодатель не устанавливает, что отсутствие этого условия  влечет какие-либо правовые последствия, что, на наш взгляд, является серьезным  упущением.

Но указание стоимости  всего объема содержания носит весьма условный характер, поскольку на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни точную стоимость предоставляемых  услуг или товаров. Как справедливо отмечает А. Пахомов, в данном случае возможно лишь внесение в договор приблизительного стоимостного выражения объема содержания в месяц [11, с. 121].

Таким образом, считаем целесообразным изложить п. 2 ст. 573 ГК в следующей  редакции: в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, которая не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.

Законодательство допускает  возможность замены натурального содержания с иждивением периодическими выплатами  в деньгах в течение жизни  гражданина, которые должны осуществляться по окончании каждого календарного месяца. Такая замена по смыслу ст. 574 ГК допускается, если она предусмотрена  договором пожизненного содержания с иждивением.

Своеобразной мерой защиты получателя ренты является то, что  плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под  выплату ренты только с предварительного согласия получателя ренты.

ГК отдельно регулирует вопрос о риске случайной гибели или  случайного повреждения имущества, переданного по договору пожизненного содержания с иждивением. По данному  договору риск случайной гибели пли случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество, т.е. случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Таким образом, от полноты  условий, включенных в договор, зависит  и продолжительность, и правовая судьба договора. Чем подробнее будет  составлен договор и конкретнее отражены в договоре обязанности  плательщика ренты, определен размер рентных платежей, тем меньше у  получателя будет оснований требовать  расторжения договора при условии  надлежащего выполнения его плательщиком.