Договор ренты

3.4 Расторжение договора.

В настоящее время, когда  на рынке жилья более или менее  четко сложилась практика заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, все чаще встречаются обманутые или просто недовольные люди - стороны таких  договоров, оказавшиеся заложниками  ситуации и желающие расторгнуть  или признать недействительным, заключенный  ими договор. Для таких лиц  посвящается наша статья, которая, как  мы считаем, может оказаться полезной не только тем, кто уже заключил договор, но и тем, кто его только собирается заключать.

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты  и при существенном нарушении  плательщиком своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных  варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания. Это означает, что расторжение  договора вследствие ненадлежащего  исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. В тех случаях, когда получателем  ренты является третье лицо, имущество  им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности.

В соответствии со вторым вариантом  получатель ренты вправе потребовать  выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп  производится по цене, указанной в  договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его  расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение  ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Поскольку в подавляющем  большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие  о выкупной цене отсутствует, эта  цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Независимо от того, какой  вариант выберет получатель ренты, плательщик не вправе требовать компенсации  расходов, понесенных в связи с  содержанием получателя.

Обязательство плательщика  по договору пожизненного содержания с иждивением прекращается и при  обращении взыскания на предмет  залога. Расчеты между сторонами  производятся с учетом норм об определении  выкупной цены ренты и суммы, вырученной от реализации заложенного имущества (п. 5,6 ст. 350 ГК РФ). Однако реализация с  торгов жилого помещения, занимаемого  получателем ренты, влечет прекращение  права пользования жилым помещением, что не всегда соответствует цели заключения договора.

В тех случаях, когда по соглашению сторон произошла замена предоставления содержания в натуре на периодическую выплату денежных сумм, получателю ренты следует иметь  в виду, что обращение взыскания  на имущество, заложенное для обеспечения  обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом  нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В интересах получателя ренты  более целесообразно заключить  соглашение об отступном, которое явится основанием для возврата недвижимого имущества, переданного под предоставление содержания с иждивением, и прекратить рентное обязательство плательщика (ст. 409 ГК РФ).

К сожалению, на сегодняшний  день в подавляющем большинстве  договоров даже не упоминается о  наличии у получателя ренты права  залога, а это значит, что к  взаимоотношениям сторон не применяются  нормы Закона об ипотеке. Указанное  обстоятельство вызвано отсутствием  должного регулирования этого вопроса  в ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на вопрос о том, является ли случайная гибель или случайное  повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, основанием для прекращения  обязанности плательщика. В пункте 2 ст. 601 ГК РФ содержится отсылочная норма, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами о договоре пожизненного содержания с иждивением, а в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

На основании изложенного  можно сделать вывод о том, что случайная гибель или случайное  повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, не является основанием для  прекращения обязанностей плательщика  ренты, если только залогодержатель  не воспользовался нормами Закона об ипотеке - правом на удовлетворение своего права требования по основному обязательству  за счет страхового возмещения либо не потребовал досрочного рассмотрения рентного обязательства. При наступлении указанных обстоятельств может быть пересмотрен объем предоставляемого плательщиком ренты содержания или заменено предоставление содержания в натуре на выплату периодических платежей в деньгах. Однако при этом утрачивается гарантия прав получателя ренты, так как прекращается залоговое обязательство.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут и по нормам о договоре дарения  при безвозмездной передаче имущества  под предоставление содержания. В  соответствии сп. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе расторгнуть договор, если плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения. Поскольку в настоящее время,  получатель рискует жизнью (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности), представляется, что необходимо было и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое основание расторжения договора независимо от способа приобретения - за плату или без таковой.

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о частичном расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, возврате в собственность ½ доли квартиры, расположенной по адресу: ….

В обоснование иска указала, что Павлов Л.А. и Павлова З.Г. в  соответствии с договором передачи жилья в собственность являлись собственниками жилого помещения в  виде трехкомнатной квартиры по указанному адресу. Павлов Л.А., Павлова З.Г., Васильев Д.Г. и Антонова Е.Г. заключили договор, по условиям которого: Павлов Л.А. и Павлова З.Г. в целях прекращения общей совместной собственности выделили доли в общей собственности — ½ доля каждому и бесплатно передали их в собственность соответственно Антоновой Е.Г. и Васильеву Д.Г. По условиям договора Васильев Д.Г. принял на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением истицы, а именно: обеспечение жилищем путем сохранения права пожизненного безвозмездного проживания в отчуждаемой квартире обеспечение питанием и одеждой; осуществление ухода в связи с состоянием здоровья, приобретение лекарств; оказание различных бытовых услуг; оплата ритуальных услуг. Договор удостоверен нотариусом, зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы. Брат истицы Павлов Л.А. скончался. Истица оказалась в тяжелейших условиях. Антонова Е.Г. сдает жилье, поселила в квартиру посторонних людей.

Она получили прибыль, а истица практически осталась без квартиры. От Васильева Д.Г. истице нет никакой  помощи. Он приезжает время от времени, привозит деньги, но принятых на себя по договору обязательств обеспечивать истицу питанием и одеждой, осуществлять уход, приобретать лекарства, оказывать  различные бытовые услуги, ответчик не выполняет, что является существенным нарушением договорных обязательств.

Поскольку Васильев Д.Г. существенно  нарушает свои обязательства, истица основывая свои требования на ст. 605 ГК РФ, вынуждена требовать расторжения договора и возврата переданной Васильеву Д.Г. ½ доли квартиры. Истица и выступающий в ее интереса специалист Первого Столичного Юридического Центра в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали. Ответчик Васильев Д.Г. и его представитель по доверенности в судебное заседание явились, против иска возражали, предоставили отзыв на иск.

Третье лицо — Антонова Е.Г. в судебное заседание явилась, против иска возражала. Суд, выслушав доводы истицы и ее представителя, возражении ответчика и его представителя, объяснения Антоновой Е.Г., изучив материалы настоящего дела, а также материалы гражданского дела Номер обезличен, находит иск подлежащим удовлетворению. В ходе судебного разбирательства установлено. … суда … в удовлетворении иска Павлова З.Г. к Васильеву Д.Г. о частичном расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате ей в собственность ½ доли квартиры — отказано.

Определением судебной коллеги  по гражданским делам Мосгорсуда … суда … без изменений. Решение  … суд … и определение судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда — отменены, дело направлено на новое рассмотрение. … суд … удовлетворен иск Павлова З.Г. к Васильеву Д.Г. о частичном расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате ей в собственность ½ доли квартиры. Определением судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда решение … суда … отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Письмом, направленным истицей в адрес ответчика, предложено расторгнуть договор. Как было установлено судом, в настоящее время в квартире по адресу: …, постоянно зарегистрирована Павлова З.Г., являются собственниками: Васильев Д.Г. — ½ доли квартиры, Антонова Е.Г. — ¼ доли квартиры, Антонов М.Ю. — ¼ доли квартиры.

Согласно справке ВТЭ, Павлова З.Г. установлена вторая группа инвалидности бессрочно по общему заболеванию. Согласно ответу ГП, Павлова  З.Г.наблюдается в поликлинике с диагнозами: атеросклеротический склероз…. Павловой З.Г. назначена специальная диета с ограничением углеводов и жиров …. С … года в связи с отказом от федеральных льгот назначенные лекарства приобретались пациенткой самостоятельно по рецептам. Как следует из материалов дела, определением … суда … производство по иску Антоновой Е.Г. к Васильеву Д.Г. о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой и определении порядка пользования квартирой прекращено в связи с заключением сторонами мирового соглашения.

Обосновывая в судебном заседании  заявленные исковые требования, истица и специалист нашего Юридического Центра ссылались на то, что ответчик не исполняет условия заключенного договора. При этом, истица пояснила, что после заключения договора ответчик привез ей и отдал 4.000р., затем раз пять по 4.500р., несколько раз привозил продукты, затем деньги стал присылать по почте, ответчик никогда не покупал истице одежду и лекарства, не помогал по квартире и не ухаживал за истицей, ни ходил к ее лечащему врачу.

В квартире истице были созданы  невозможные условия для проживания, препятствовавшими в пользовании  истицы местами общего пользования. Все это время помогала истице в квартире и покупала продукты, а также брала рецепты у  лечащего врача и покупала на средства истицы соцработник. Истице помогали также  соседи и родственники. Затем истица не брала у ответчика приносимые им раз в неделю продукты, а также  денежные средства, которые ответчик перечислял истице почтовым переводом.

Суд находит доводы истицы и ее адвоката обоснованными, поскольку  они подтверждаются объяснениями Васильева  Д.Г., который в судебном заседании  пояснил, что продукты Павловой З.Г. покупал не диетические, т.к. она  в диете не нуждалась, к лечащему врачу за получением рецептов и за разъяснениями о состоянии здоровья Павловой З.Г. не обращался, лекарств истице не покупал, сам одежду истице не приобретал.

А также подтверждаются собранными по делу доказательствами, том числе  показаниями свидетелей, не доверять которым у суда оснований нет, они ни кем не опровергнуты, согласуются между собой, подтверждаются другими доказательствами по делу.

Возражая против заявленного  иска, ответчик и его представитель  по доверенности ссылались на то, что  ответчик взятые по договору обязательства  выполнял и выполняет добросовестно  и в полном объеме, вместо предусмотренных  договором двух МРОТ (1 МРОТ — 100р.), перечисляет  истице четыре МРОТ, что превышает  объем помощи в соответствии с  договором и составляет 4.600р.; ответчиком был произведен косметический ремонт в квартире; ответчик готов исполнять условия договора в части предоставления истице продуктов, одежды, лекарств, обеспечивать ее необходимыми уходом и помощью, однако истица сама уклоняется от помощи ответчика.

Отношения между истицей  и ответчиком были доверительными, что подтверждается завещанием и  завещательными распоряжениями Павловой З.Г. в пользу Васильева Д.Г. Допрошенные в судебном заседании свидетели от ответчика показали, что Васильев Д.Г. приносил Павловой З.Г. продукты и деньги, помогал ей по хозяйству, делал ремонт, помогал в разрешении конфликта с соседями по квартире.

Суд критически относится  к показаниям указанных свидетелей, поскольку они противоречивы, опровергаются  другими доказательствами по делу. Возражения ответчика и его представителя  суд находит несостоятельными, поскольку  перечисление ответчиком на счет истицы денежных средств в большем объеме, чем предусмотрено договором, не освобождает ответчика от исполнения иных условий договора в том числе, по обеспечению истицы продуктами, лекарствами, одеждой, необходимой помощью и уходом.

Обсуждая в судебном заседании  заявленные исковые требования, суд  исходит из положений ст. 602 ГК РФ, из анализа которой следует, что  она направлена на защиту прав и  интересов получателя ренты и  определяет минимальный размер объема содержания с иждивением.

При заключении такого договора содержание с иждивением становиться  для получателя ренты основным источником средств к его существованию, а интересы получателя ренты связываются  с гарантиями получения им стабильного  и достаточного содержания с иждивением, сопоставимого с реальной стоимостью переданного плательщику ренты  в собственность недвижимого  имущества, ранее принадлежащего получателю ренты.