Оценка рыночной стоимости предприятия

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Оценка рыночной стоимости  ЗАО «АЗСМ»

2.1.    Оценка стоимости  предприятия методом дисконтирования  денежных потоков в рамках  доходного подхода

     Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтирования денежных потоков.[11]

     Данный метод  подходит для оценки ЗАО «АЗСМ», т.к. использование этого метода  целесообразно, когда будущие  денежные потоки предприятия  будут существенно отличаться  от текущих в связи с действием  таких факторов, как ожидаемые  изменения в экономических условиях, изменения в структуре бизнеса.  Такая ситуация как раз находит  отражение в современной деятельности  ЗАО «АЗСМ».

При оценке бизнеса может  быть применена одна из двух моделей  денежного потока: денежный поток  для собственного капитала и денежный поток для инвестированного капитала. В данной работе расчет будет основан  на модели денежного потока для собственного капитала, в которой расчет начинается с чистой прибыли после уплаты налогов.

В сложившейся нестабильной ситуации рыночной экономики прогнозным периодом планирования денежного потока был выбран временной отрезок, составляющий 3 года, а именно с 2011 года по 2013 год.

В 2011 году предприятие планирует  приобретение нового итальянского пресса для производства высококачественного  кирпича, позволяющего увеличить объемы выпуска продукции и повысить автоматизацию труда на предприятии.

Также в 2011 году ожидается  значительный рост спроса на выпускаемую  продукцию после кризисного периода  и постепенный возврат предприятия  на докризисные темпы развития.

Прогнозный отчет о  прибылях и убытках за выбранный  период представлен в таблице 9.

Таблица 9

Прогнозный отчет о  прибылях и убытках за 2011-13 гг., тыс. руб.

Наименование  показателя	Код стр.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
Доходы и расходы  по обычным видам деятельности
Выручка (нетто) от продажи  товаров, продукции, работ, услуг (за минусом  налога на добавленную стоимость, акцизов  и аналогичных обязательных платежей)	010	338040	409083	514016
Себестоимость проданных  товаров, продукции, работ, услуг	020	267052	327266	419366
Валовая прибыль	029	70988	81817	94650
Коммерческие расходы	030	10821	17786	19495
Управленческие расходы	040	-	-	-
Прибыль (убыток) от продаж	050	60167	64031	75155
Прочие доходы и расходы		-	-	-
Проценты к получению	060	602	513	522
Проценты к уплате	070	-	-	-
Доходы от участия в  других организациях	080	-	-	-
Прочие операционные доходы	090	3125	3789	4204
Прочие операционные расходы	100	2879	2966	3157
Прибыль (убыток) до налогообложения	140	60413	64854	76202
Отложенные налоговые  активы	141	560	961	1099
Отложенные налоговые  обязательства	142	-	-	-
Текущий налог на прибыль	150	11522,6	12009,8	14141,4
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода	190	48890,4	52844,2	62060,6

 

Определим значения денежного  потока в прогнозном периоде, для этого составим таблицу 10.

 

 

 

 

Таблица 10

Расчет прогнозного денежного потока за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Показатель	2011 год	2012 год	2013 год
Чистая прибыль после  уплаты налогов	48890,4	52844,2	62060,6
Амортизационные отчисления	41266,6	46218,8	50840,4
Уменьшение (прирост) чистого  оборотного капитала (+/-)	7809	8966	10582
Продажа активов (капитальные  вложения) (+/-)	-	-	-
Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности (+/-)	-	-	-
Чистый денежный поток	97966	108029	123483

 

Для расчета ставки дисконта был выбран метод кумулятивного построения, вследствие того, что данный метод является наиболее распространенным при определении денежного потока для собственного капитала. Расчет ставки дисконтирования представлен в таблице 11.

Таблица 11

Расчет ставки дисконтирования для денежных потоков

Слагаемые дисконтной ставки	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Премия за финансовое состояние  предприятия	3
Премия за отраслевой риск	1
Премия за диверсификацию рынков сбыта	1
Премия за диверсификацию деятельности	2
Премия за компетенцию  менеджмента	1
Премия за страновой риск	2
ИТОГО ставка дисконтирования	18

     В качестве  безрисковой ставки берем ставку рефинансирования ЦБ РФ, действующую с 28 февраля 2011 года. В силу того, что финансовое состояние предприятия за годы кризиса резко ухудшилось, принимаем премию за финансовое состояние предприятия равной 3%. Премия за отраслевой риск – 1%, т.к. предприятие производит строительные материалы, конкуренция в отрасли достаточно высока. Премия за диверсификацию рынков сбыта принята равной 1% в связи с тем, что рынки сбыта не достаточно диверсифицированы, что ставит предприятие в зависимость от конкретных покупателей. Премия за риск, учитывающая диверсификацию деятельности, выбрана в размере 2%. Риск здесь выражается в том, что в случае неблагоприятного изменения конъюнктуры по основному виду деятельности предприятие не сможет быстро и с меньшими затратами перепрофилироваться на выпуск другой продукции. Принимаем премию за компетенцию менеджмента в 1%, по причине наличие у предприятия управленческого состава достаточно высокой квалификации. Премия за страновой риск для России выбрана в размере 2%. На основании вышеизложенного принимаем ставку дисконтирования в размере 18%.

     Далее рассчитываем  дисконтированные чистые денежные  потоки по годам прогнозного  периода.

Таблица 12

Расчет прогнозного денежного  потока с учетом

ставки дисконтирования, тыс. руб.

Показатель	2009 год	2010 год	2011 год
Чистый денежный поток	97966	108029	123483
Коэффициент дисконтирования	0,85	0,72	0,61
Дисконтированный денежный поток	83271,1	77780,9	75324,6

 

Таким образом, суммарный  дисконтированный денежный поток в  течение 3-летнего периода составит 236377 тыс. руб.

Будем считать, что по окончании  прогнозного периода предприятие  будет стабильно функционировать, имея при этом ежегодные темпы  роста денежного потока в размере  7%.

Далее определим стоимость  предприятия в постпрогнозный период по модели Гордона:

                                 _(2.1)

 тыс.руб.

Таким образом, стоимость  всего предприятия с помощью  метода ДДП будет определяться как  сумма текущей стоимости денежных потоков прогнозируемого периода  и текущего значения стоимости предприятия  в постпрогнозный период. Стоимость, рассчитанная в рамках доходного  подхода, составит:

123483+ 1 201152,8 = 1 324 635,8 тыс. руб.

 

2.2.    Оценка стоимости  предприятия методом чистых активов  в рамках затратного подхода

 

В рамках затратного подхода  стоимость бизнеса будет оценена  методом чистых активов. Активы предприятия, которые будут оцениваться, представлены в таблице 13.

Таблица 13

Состав оцениваемых материальных активов 

(по состоянию на 1 января 2011 года)

N п/п	Наименование  группы объектов основных средств	Балансовая стоимость,  руб.
	Основные средства, в т.ч.	59112871
1	Земельный участок	270109
2	Контора завода	258500
3	Пресс СМК 217	195000
	Запасы, в т.ч.	26616
4	Готовая продукция и товары для перепродажи	15470
5	Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются  в течение 12 месяцев после отчетной даты)	8691

 

2.1.1 Определение стоимости  земельного участка

Стоимость участка по балансу  составляет 270 109 тыс. руб.

Оцениваемый земельный участок  земли находится в частной  собственности компании, то есть собственник  имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ею.

Общая площадь участка  составляет 176433,5 м², он располагается на территории завода, то есть имеет все необходимые коммуникации, транспортный и железнодорожный подъезды.

 

 

Затратный подход

В рамках данного подхода  оценим рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, учитывая фактические  затраты, которые может понести  потенциальный инвестор при его  приобретении. Для этого с помощью  данных о стоимости земли промышленного  назначения определена средняя стоимость  продажи 1 м² на окраинах города Калуга, которая составила на дату оценки 1,4 тыс. руб. / м²

Таким образом, общая стоимость  оцениваемого участка составила:

S = 1,4 ∙ 176433,5 = 247006,9 тыс. руб.

Доходный подход

В рамках доходного подхода  к оценке земли определим стоимость  рассматриваемого участка методом  капитализации, так как участок  является освоенным, и при этом застроен объектами бизнеса и коммерческой недвижимости.

Стоимость земли будет  определяться по следующей формуле:

                               _(2.2)

Определим ставку капитализации  с помощью метода кумулятивного  построения, при этом она будет  включать в себя безрисковую ставку, премию за региональный риск и премию за риск ликвидности.

В качестве безрисковой выберем ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, она составляет 8% годовых на дату оценки. Премия за региональный риск составляет 1%, данная премия не велика в связи с тем, что участок находится вблизи города недалеко от автомобильной и железнодорожной трасс. Также следует учесть, что он находится в центральном регионе страны, где довольно развита деловая активность предпринимателей, и который обладает высокой привлекательностью как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Премия за риск ликвидности выбрана в размере 4%, так как участок располагается в непосредственной близости от основных производственных площадей предприятия.

Таким образом, ставка капитализации составит: 8 + 1 + 4 = 13%

Далее определим сумму  дохода, который может получить завод  при условии сдачи рассматриваемого участка в аренду. В нашей ситуации в аренду будет сдан земельный  участок общей площадью 176433,5 м² при условии выплаты ежегодной фиксированной арендной платы за его пользование в размере 120 руб. за 1 м².

Таким образом, доход предприятия  от сдачи данного участка в  аренду составит:

176433,5 *130 = 22936 тыс. руб.

Тогда стоимость оцениваемого земельного участка будет равна:

S = 22936 / 0,13 = 176431 тыс. руб.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода  оценим рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж.

Для проведения сравнительного анализа стоимости оцениваемого участка земли была изучена ситуация на Калужском рынке земли, в результате чего были выбраны 3 объекта, аналогичных  оцениваемому по целевому назначению (земля для промышленных застроек), местоположению, передаваемым правам собственности (таблица 14).

 Таблица 14

Сравнительные характеристики участков-аналогов

Земельный участок	Площадь участка, м2	Стоимость 1 м2, тыс. руб.	Стоимость участка, тыс. руб.	Стоимость 176433,5 м2, тыс. руб.	Весовой коэффици-ент
Участок 1	35000	1,5	53000	267120,3	0,5
Участок 2	32000	1,4	45000	247006,9	0,3
Участок 3	391000	1	391000	176433,5	0,2

 

Далее скорректируем стоимость  площади оцениваемого участка с  учетом стоимости 1 м² сравниваемых, для этого по каждому из участков рассмотрим передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дату продажи, местоположение, физические характеристики. При продаже участков 1, 2, 3, как и при продаже (возможной) оцениваемого участка были переданы права на его владение, пользование и распоряжение, также идентичны условия финансирования, условия продажи и физические характеристики. Даты продажи сравниваемых аналогов относятся к текущему полугодию, поэтому приведением их стоимости к настоящему времени можно пренебречь. Весовые коэффициенты были выбраны на основании непосредственной близости участков-аналогов к оцениваемому участку, наличии ограничений и сервитутов, данных об их взаимосвязи с окружением.

Таким образом, стоимость  оцениваемого земельного участка составит:

0,5 ∙ 267120,3 + 0,3 ∙ 247006,9 + 0,2 ∙ 176433,5 = 242949 тыс. руб.