Совершенствование организации управления муниципальной собственностью октябрьского муниципального района

Причиной сохранения монополии является неупорядоченность и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации и муниципальными предприятиями. Добавим к этому требование предварительной оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается “по ходу” оформления сделки и зачастую носит характер натурального оброка (за свой счет построить что-то или проложить коммуникации, которые затем безвозмездно передаются на баланс муниципальных предприятий).

В результате складывается неравенство экономических условий деятельности, ограничивается свободный доступ к земле и нарушается нормальный ход воспроизводства недвижимости.

В общественном сознании недвижимость все еще отождествляется с "даровым благом, всеобщим бесплатным достоянием".

Население еще не осознало, что вместе с получением прав владения, пользования и распоряжения собственностью, оно стало не только непосредственным и равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими им рисками), но и приобрело обязанности по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как объект дополнительных затрат, оправдывающих сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

Таким образом, органы местного самоуправления, являясь монопольным собственником на рынке объектов недвижимости, не обладают полной, объективной информацией о своей собственности и ее рыночной стоимости.

Положительным является то, что в сфере управления муниципальным имуществом некоторые города, а в частности г. Пермь достаточно эффективно использует программные продукты, которые позволяют проводить анализ всего объема имущества, а также исполнения заключенных договоров аренды, купли продажи безвозмездного пользования, договоров на завершение строительства.

Основной целью организации учета объектов, находящихся в собственности муниципалитетов, является обеспечение прозрачности информации об активах и результатах деятельности объектов собственности, регулярной оценки эффективности сохранения указанных объектов в муниципальной собственности, расширения доступа частных инвесторов на рынок муниципальной собственности.

Для реализации указанной цели необходимо провести инвентаризацию имущества, в том числе в отношении организаций, доли уставного капитала которых принадлежат муниципалитетам.

Далее разработать и принять положение о раскрытии информации о собственности муниципального образования, в том числе по отдельным объектам собственности, а также порядок оценки независимыми организациями рыночной стоимости объектов, находящихся в собственности муниципального образования.

В ряде муниципальных образований (Братск, Новосибирск, Андреевское сельское поселение Пермского края, Славянское городское поселение Приморского края и других) инвентаризация недвижимого имущества и постановка его на реесторный учет завершены.

Однако в большинстве муниципальных образований существуют проблемы, связанные с отсутствием средств в местных бюджетах для инвентаризации, а также нет достаточного правового регулирования для учета имущества казны и правоустанавливающих документов, в том числе на бесхозяйные объекты недвижимости.

Кроме того, значительна величина государственной пошлины при регистрации права собственности на объекты недвижимости (например, 7500 руб. за регистрацию права хозяйственного ведения для одного МУПа).

Так, ориентировочные затраты на паспортизацию объектов недвижимости в муниципальных образованиях Гагаринского района Смоленской области составляют 16 млн. руб. При этом на большую часть объектов недвижимости отсутствует техническая документация и не проводилась даже первичная инвентаризация.

В целях ускорения процесса разграничения имущества, а также повышения эффективности его использования было бы целесообразно введения упрощенного порядка оформления права муниципальной собственности на имущество, приобретенное муниципальными образованиями в ходе его разграничения, а также компенсацией затрат на его регистрацию за счет средств федерального бюджета [23] .

Основой для системы управления муниципальной собственностью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

Особенностью Российской Федерации, является то, что имеется много все еще не приватизированной недвижимости, из которой можно извлекать доход за счет аренды или продажи. В странах с рыночной экономикой, местные органы власти не имеют такого количества собственности, потому что многие услуги, оказывавшиеся при социализме государством, там традиционно оказывались частным сектором. Можно условно классифицировать все объекты муниципальной собственности на три группы, определенные ниже. Данная классификации впервые была введена в городе Денвере, штат Колорадо, США.

Классификация покрывает только недвижимое имущество, так как предполагается, что движимое имущество, как правило, входит в имущественные комплексы с недвижимостью и поэтому разделяет ее судьбу.

Она ни в коем случае не является самоцелью, однако она нужна для того, чтобы выработать различающиеся бюджетные и договорные политики для каждой группы.

Другими словами, классификация - это основа для дальнейших шагов по финансированию и содержанию объектов, итак объекты можно классифицировать по группам:

Группа "А", "Основные объекты" - объекты, используемые для обеспечения функций управления и жизнеобеспечения муниципального образования. Например, само здание исполнительного органа местного самоуправления и объекты инженерной инфраструктуры могут быть отнесены к этому типу.

Объекты, связанные с предоставлением тех услуг, которые государственное законодательство или местное сообщество определяют в качестве обязательных. Так, образовательные школы, объекты для оказания базовых медицинских услуг и объекты базовой инженерной инфраструктуры (дороги, каналы, водопроводные линии) часто рассматриваются как относящиеся к этой группе. В то же время, рекомендуется не включать в данную группу такие объекты, как учреждения системы высшего образования (филиалы университетов, колледжи), специализированных образовательных (например, музыкальные школы) и специализированных медицинских услуг (кардиологическая клиника), которые выходят за рамки обязательного списка услуг, являющихся обязанностью властей муниципального образования.

Группа "Б" "Дополнительные объекты" - объекты, используемые для осуществления функций и услуг, не включенных в список обязательных, но признаваемых местным самоуправлением в качестве социально или политически важных.

Примеры объектов из этой группы - здания и помещения, используемые для оказания специализированных медицинских услуг, городские парки.

Такие объекты не являются жизненно необходимыми для функционирования муниципального образования, и в связи с тем, что местный бюджет ограничен, такие объекты не финансируются в полной мере.

Группа "В" "избыточные объекты" - объекты, используемые для осуществления тех функций и услуг, которые не были включены ни в перечень обязательных, ни в перечень социально или политически важных.

К этой группе следует отнести все остальные объекты, в частности, имеющиеся коммерческие и нежилые объекты.

Другое важное обстоятельство, связанное с применением данной классификации на практике, состоит в том, что разделение объектов между группами "Б" и "В" является местным политическим решением, и оно может быть разным в разных муниципальных образованиях.

Например, один муниципалитет может решить, что он обязан оказывать поддержку плавательному бассейну или кинотеатру, и отнесет их к группе "Б", а другой муниципалитет решит, что он не обязан поддерживать такие объекты, и отнесет их к группе "В".

Так что надо быть готовыми к появлению различий в подходах муниципалитетов к их собственности.

Полезно также иметь в виду, что ситуация с муниципальной собственностью динамична, так как потребности населения в общественных услугах и возможности муниципального образования меняются со временем, да и местная политика в данной сфере тоже может меняться. Поэтому классификация объектов по трем группам может со временем видоизменяться, и объекты будут переходить из группы в группу.

Прежде чем ожидать положительного результата от использования муниципального имущества, органы местного самоуправления и уполномоченные органы должны проделать немалую работу, для того чтобы стать полноправным собственником и распоряжаться имуществом с точки зрения эффективности.

Исследование единого методологического подхода по управлению муниципальной собственностью, который позволяет органам местного самоуправления принимать обоснованные решения предполагает рассмотрение основных методов и принципов управления муниципальным имуществом.

Существуют четыре основных метода ведения муниципального хозяйства:

• прямое управление;
• муниципально-подрядная система;
• муниципально-арендная система;
• муниципальная концессия.

 

2.2 Ресурсы Октябрьского муниципального  района

Прежде чем рассмотреть деятельность органов местного самоуправления в сфере управления муниципальной собственностью в Октябрьском муниципальном районе (далее Октябрьский район), необходимо ознакомится с ресурсами Октябрьского района, это поможет в дальнейшем понять специфику муниципальной собственности.

Октябрьский район, расположен на юго-востоке Пермского края. Его площадь составляет 3444,4 кв.км или 2,15% территории края. Муниципальное образование имеет благоприятное транспортно-географическое положение основных производственных центров и ресурсов - вблизи автомобильных и железной дорог, хотя и удалено от краевого центра. Среди его ближайших соседей преобладают территории с выраженной сельскохозяйственной структурой производства.

Административный центр муниципального образования размещен в п. г. т. Октябрьский.

Октябрьский район имеет благоприятные природно-климатические и ресурсные условия для устойчивого социального и экономического развития. На его территории открыто 55 месторождений нефти и газа, которые находятся на различных стадиях хозяйственного оборота. В настоящее время в разработку вовлечено 9 месторождений газа и 10 месторождений нефти. В районе обнаружены крупные запасы карбонатных пород, известняков для щебня, доломитов, строительных и обделочных камней, глины, строительного песка, а также подземных минеральных и пресных вод. В районе расположен заказник "Октябрьский" и гидрологический памятник природы Щучье озеро (глубина до 14,7 м), вода которого используется для водоснабжения населенных пунктов. Кроме того, в районе имеются и другие водные объекты.

Положение Октябрьского района на стыке регионов Урала служит благоприятной предпосылкой для дальнейшего развития. Железная дорога соединяет район с восточными и западными территориями страны, дает выход в Свердловскую область, Удмуртию и Татарстан с их развитой промышленностью и высоким общеэкономическим потенциалом. Наличие железной дороги, а также сеть автомобильных дорог с асфальтовым и щебеночным покрытием компенсирует удаленность муниципального образования от центра Пермского края - г. Перми.

Экономика Октябрьского района представлена несколькими взаимосвязанными сферами. Во-первых, это отрасли, производящие товары, к которым относятся сельское хозяйство, промышленность и строительство. Во-вторых, организации инженерной и рыночной инфраструктуры, включающие транспорт, теплоэнергетику, водоснабжение, жилищно-коммунальное хозяйство и др. В-третьих, организации потребительского рынка (торговли и платных бытовых услуг) и общественного питания.

Октябрьский район специализируется на производстве сельскохозяйственной продукции, с этим связано преобладание аренды земельных участков, а не зданий, которых в Октябрьском районе недостаточно, чтобы удовлетворить потребности всех нуждающихся в помещениях.

Так же на территории района функционируют предприятия пищевой и деревообрабатывающей промышленности, а также организации, выполняющие подрядные строительно-монтажные работы.

Территория района разделена на несколько муниципальных образований: 13 поселений, 2 из которых являются городскими (п. Октябрьский и п. Сарс) и 11 - сельскими, включающими 85 сельских населенных пунктов.

 

2.3 Общая характеристика муниципальной собственности Октябрьского муниципального района

Процесс формирования муниципальной собственности неоднократно оказывался в центре внимания при обсуждении проблем местного самоуправления. Большинство муниципальных образований пошло по пути принятия решений о передаче в муниципальную собственность объектов, соответствующих предметам ведения местного самоуправления.

Однако процесс передачи носит спонтанный и затяжной характер, а решение принимается по каждому конкретному объекту отдельно.

В определённый период современной истории формирование муниципальной собственности было взаимосвязано с процессом приватизации, но в связи с отсутствием средств муниципальные образования фактически не участвовали в этом процессе.

В Октябрьском районе процесс формирования муниципальной собственности происходил на основании Закона Пермского края №3388-790 от 18.12.2006г. "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Октябрьского муниципального района"[34] в соответствии с частью 11.1 статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ., за счет: