Совершенствование организации управления муниципальной собственностью октябрьского муниципального района

Обеспечение обозначенных поступлений - задача Управления имущественных отношений, строительства и ЖКХ администрации Октябрьского муниципального района. Далее рассмотрим проблемы, которые препятствую эффективному управлению, и предложим некоторые пути решения этих проблем.

 

3.3 Проблемы и некоторые решения в управлении муниципальной собственностью Октябрьского муниципального района

Сумма неналоговых поступлений от арендной платы на земельные участки, и действия Управления имущественных отношений строительства и ЖКХ администрации Октябрьского муниципального района по устранению задолженности по арендным платежам, свидетельствует о неэффективности использования земельных участков.

Для частичного решения данной проблемы можно предложить следующее:

провести полную инвентаризацию договоров аренды муниципального имущества, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды;

создание районной комиссии для проведения работы по взысканию задолженности арендной платы за землю и составлению исков в суд.

Другая проблема, которая существует в Октябрьском муниципальном районе - это низкий уровень доходов от использования объектов недвижимости нежилого фонда, это связано с тем что, его количество не велико, и те объекты, которые можно предложить в аренду требуют капитального ремонта. Для использования этих объектов с целью увеличения неналоговых поступлений в местный бюджет, можно привлечь арендаторов, предложив им следующую систему стимулов:

освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30% от сметной стоимости произведенных работ;

увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

Теперь несколько слов в пользу применения механизма аренды и в отношении движимого имущества. Большую часть своего движимого имущества передают в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям. Последние за его использование уплачивают налог на имущество, который распределяется поровну между местным бюджетом и бюджетом субъекта федерации. Если то же имущество, тем же предприятиям, по цене, равной налогу на имущество, передать в аренду, вся арендная плата станет достоянием местного бюджета.

Наряду с увеличением доходов, такой способ отношений с муниципальными предприятиями отводит от муниципального имущества угрозу ареста и распродажи за долги.

Кроме аренды, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.

Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Но в связи с тем, что в Октябрьском районе отсутствует такой вид имущественного комплекса, который можно было бы предать в доверительное управление или по договору концессии, данные способы управления пока не применяются.

Конечно, кроме проблемы поступления арендной платы, есть еще немало проблем в сфере управления муниципальной собственностью, которые стоят перед органами местного самоуправления в Октябрьском районе.

И одна из них, это отсутствие в Октябрьском районе в данный момент унифицированной системы учета муниципального имущества, а вследствие этого нет точного представления объектов муниципальной собственности, а потому и недостаточная финансовая самостоятельность, так как невозможно точно оценить весь налоговый потенциал муниципального района.

Поскольку в данный момент в реестр муниципальной собственности в Октябрьском районе данные вносятся не с электронных носителей, а вручную, и этот процесс занимает большое количество времени и приводит к наличию ошибок, то можно сказать, что реестр муниципальной собственности не эффективен.

Такой реестр будет эффективен, только если будет создана специальная компьютерная база, которая будет унифицирована с программой учета основных фондов в муниципальных учреждениях и предприятиях с тем, чтобы данные учета могли заноситься в базу данных муниципалитета непосредственно с электронных носителей (что упрощает процедуру и уменьшает число ошибок). Желательно подключение систем учета всех муниципальных учреждений и предприятий к единой муниципальной информационной сети.

С помощью такой системы учета легко просчитываются объемы имущества (в стоимостном выражении) закрепленного в оперативное управление за учреждениями культуры или образования, доля муниципального имущественного комплекса, закрепленного в хозяйственном ведении, доля муниципального имущества, переданного юридическим и физическим лицам на условиях договоров аренды и т.д.

Все перечисленные возможности могут стать действительностью, после приобретения данного программного продукта, по предварительным расчетам она будет стоить не менее 400 000 рублей, конечно после приобретения проблема с электронным учетом не решится в один момент, но постепенное освоение новых технологий, приведет к положительным результатам.

Следующая проблема в Октябрьском районе - это наличие бесхозяйных объектов, которая возникла следующим образом:

При составлении перечня объектов подлежащих разграничению и передаче в муниципальную собственность не были учтены некоторые объекты, в результате эти объекты не вошли в состав имущества поселений и муниципального района, и как следствие этого не были прописаны в Законе Пермского края №3388-790 от 18.12.2006г. "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Октябрьского муниципального района", в результате появились бесхозяйные объекты недвижимости в Октябрьском районе.

В 2007г. были сформированы дополнительные списки объектов и были внесены изменения в Закон Пермского края, но и в настоящий момент проблема бесхозяйных объектов существует.

В Октябрьском районе бесхозяйные объекты недвижимости формируются по трем причинам:

1. Собственник объекта недвижимости  неизвестен.

2. Собственник известен, но не  имеет правоустанавливающих документов.

3. Ранее существовавшие колхозы  на территории Октябрьского района  передавали в собственность граждан  паи земельных участков, но в настоящий момент бремя уплаты налога на имущество этим собственникам непосильно и они отказываются от права собственности на указанные паи.

Проблему бесхозяйных объектов недвижимости могла бы решить полная инвентаризация объектов Октябрьского района, которая подразумевает следующие действия:

1. установление собственника объекта  недвижимости;

2. определение функционального  разрешение использования объекта  недвижимости;

3. независимая оценка объекта  недвижимости;

4. установление технического состояния  и его статуса, если это объект недвижимости жилого или нежилого фонда;

Но решение этой проблемы накладывается на следующую не решенную проблему, это отсутствие правоустанавливающих документов, как на бесхозяйные объекты, так и на объекты муниципальной собственности,

Из этой проблемы вытекает следующая задача - это проведение технической инвентаризация объектов недвижимости.

Суть этой проблемы в том, что на территории Октябрьского района действуют органы исполнительной власти федерального уровня и уровня субъекта РФ Пермский край - Управление Федеральной регистрационной службы, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Пермскому Краю и ОГУП "Центр технической инвентаризации".

Выполняя государственные функции эти организации, фактически монополизировали процесс оформления сделок с землей и недвижимостью.

Кроме этого, осуществляя взимание значительных финансовых средств с населения, данные структуры не заинтересованы в решении задач, стоящих перед органами местного самоуправления, поскольку, в соответствии с действующим законодательством, они не несут ответственности за решение вопросов местного значения.

Результатом этого является ситуация, когда по своей сути рыночные процессы полностью монополизированы государственными структурами, что не позволяет органам местного самоуправления развивать муниципальные геоинформационные системы, а, следовательно, эффективно управлять муниципальной собственностью.

Вследствие отсутствия нормативной базы, определяющей механизм взаимодействия, государственных и муниципальных органов управления из местного бюджета тратятся немалые денежные средства, "уводимые" с территории государственными структурами.

Таким образом, у населения и органов местного самоуправления возникают проблемы с оформлением сделок с недвижимость, а иные инвесторы не торопятся вкладывать деньги в монополизированный государственными структурами сектор экономики.

Так, на сегодняшний день в Октябрьском районе процессы технической инвентаризации объектов недвижимости монополизированы ОГУП "ЦТИ", результатом чего является неконтролируемый рост цен, снижение качества подготовки технической документации и низкая производительность.

Отсутствие конкурента в этой сфере услуг, не способствует повышению объемов производства технической инвентаризации, вследствие чего сроки выполнения заявок муниципального образования значительно увеличиваются, что, в конечном счете, затягивает процесс государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Для решения данной проблемы можно предложить создать муниципальное унитарное предприятие для проведения технической инвентаризации объектов недвижимости на территории Октябрьского района - это позволит регулировать рост цен на услуги и контролировать их качество.

Наряду с этим важно внести изменения в налоговое законодательство в части освобождения от уплаты государственной пошлины за регистрацию учредительных документов, при передаче имущества предприятий, учреждений и организаций в муниципальную или государственную собственность в связи с разграничением полномочий между публичными образованиями.

В 2008г. в Октябрьском районе было потрачено денежных средств:

на составление технической документации 160439,92 рублей;

на оценку объектов 50000 рублей;

на государственную регистрацию права собственности 3805, 98 рублей;

на составления межевых дел 34477, 00 рублей

Итого: 248 722, 9 рублей.

По смете Управления имущественных отношений, строительства и ЖКХ администрации Октябрьского муниципального района на 2008г. было запланировано 273 595 рублей, эта сумма оказалась на 10% меньше потраченной на мероприятия связанные с технической инвентаризацией и регистрацией права собственности на имущество.

Но в настоящий момент в муниципальной собственности находится более 1900 объектов недвижимости, на техническую инвентаризацию и государственную регистрацию права, которых требуется более 6 000 000 рублей, а так, же более 2000 земельных участков собственность на которые не разграничена для оформления правоустанавливающих документов на которые необходимо более 4 000 000 рублей.

Таким образом, можно предположить, что при формировании сметы на расходы Управления имущественных отношений, строительства и ЖКХ администрации Октябрьского муниципального района, необходимо увеличить расходы на мероприятия связанные с регистрацией права собственности на объекты, до 1 000 000 рублей в год, это будет частичным решением данной проблемы.

Для полного решения этой проблемы необходим нормативно - правовой акт, разработанный местными органами власти, прописывающий действия необходимые для выявления бесхозяйных объектов, и проведения мероприятий, связанных с регистрацией права собственности. Но кроме этого в данном документе должны быть указаны сроки выполнения задач и имена и фамилии должностных лиц, которые будут нести ответственность за выполнение поставленных задач.

Следующей немаловажной проблемой, препятствующей на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также ветхость жилищного фонда и водопроводного - канализационной сети, которые "отвлекают" на ремонт значительные денежные средства.

Что же касается ветхого и аварийного жилищного фонда, и водопроводно-канализационной сети, то здесь возможно только два пути:

• повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого
• увеличения доходной части районного бюджета;
• активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт.

Октябрьский район участвует в региональном проекте "Достойное жилье", принято решение Земского Собрания Октябрьского муниципального района Пермского края от 27.03.2008г. №237 "Об утверждении приоритетных муниципальных проектов "Капитальный ремонт многоквартирных домов" и "Ликвидация ветхих домов" в рамках приоритетного регионального проекта "Достойное жилье"