Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

3. большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Основными участниками ипотечного кредитования являются:

•    кредитополучатель – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

•    кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты кредитополучателям на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

•   риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [1, с.112].

 

 

1.2 Классификация, виды и модели ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные, морские  суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме2 либо отдельного дома на одну или несколько  семей в качестве основного или  дополнительного места жительства;

• приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора: банковские и небанковские.
4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья.

 

 

 

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1).

Таблица 1 - Вид кредитного института по способу рефинансирования

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные  учреждения, занимающиеся ипотечным кредитование и заключившие договор с ипотечным  агенством или крупным ипотечным  банком

Примечание: Источник – [8, с.59, таблица 4]

6. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный  кредит;

• кредит с переменными  выплатами;

• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной  процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях [8, с.56].

Существуют различные  виды ипотечных кредитов. Вот некоторые  из них:

1. кредит на недвижимость

2. ипотека на дом

3. ипотека на жилье

4. ипотека на загородный дом

5. ипотека на квартиру

6. ипотека на квартиру в новостройке

7. ипотека на комнату

8. ипотека на коттедж

9. ипотека на новостройки

10. ипотека на покупку квартиры в новостройке

11. кредит на покупку жилья

12. кредит на покупку квартиры

Большинство  ипотечных  брокеров предоставляют  ипотеку  или ипотечные кредиты  под  залог различной собственности или имущества, а именно под залог дома, под залог имущества, под залог квартиры, под залог коттеджа, под недвижимость [9, с. 68].

       Выделяется  две модели (схемы) ипотечного  кредитования.

1. Двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

  2. Одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир [1, с.164].

 

 

1.3 Правовые основы ипотечного кредитования

 

Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Закона «Об ипотеке» и иных актов законодательства.

Права и обязанности  залогодателя по договору об ипотеке

Залогодатель  имеет право:

- пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

- получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

- отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу;

- перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки;

- сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением определенных условий;

- иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя.

Залогодатель  обязан:

- поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

- производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством;

- истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки [5, гл.1, ст. 6].

Права залогодержателя  по договору об ипотеке:

- залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки, залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится.

- при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

-  залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

- если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю.

Залогодержатель может  иметь иные права, предусмотренные Законом «Об ипотеке», а также иными актами законодательства или договором об ипотеке [5, гл.1, ст. 7].

1.4 Риски  ипотечного кредитования

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски  - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рисунке 1.