Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее – в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11%

В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального  взноса, при этом некоторые банки пошли еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).

Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону отражается на процентной ставке по таким предложениям.

Снижению ставок жилищного  кредитования способствует, в том  числе, и финансовая политика страны. Ставка рефинансирования ЦБ снижена  до 8%, понизились по сравнению с предыдущими  годами и официально регистрируемые показатели инфляции.

Примечательно, что до кризиса ставки по жилищным кредитам в рублях были на 1-2% ниже официального уровня инфляции, пока же наблюдается  иная ситуация - ставки по выдаваемым жилищным кредитам на 3%-4% выше уровня инфляции и в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится.

В целом возрождение  рынка жилищного кредитования в 2010 году, происходит даже более быстрыми темпами, чем предсказывали аналитики. Согласно прогнозам, сделанным в  конце 2009 года. количество выданных жилищных кредитов в 2009 году должно было бы вырасти до 240 тысяч (на 40% по сравнению с 2009 годом). Но при текущих тенденциях рост может превысить 65%, а число выданных кредитов — 280 тысяч.

Однако чрезмерный рост рынка жилищного кредитования, в  условиях продолжающегося острого кризиса в жилищном строительстве, может способствовать возобновлению заметного роста цен на квартиры и появлению новых «перекосов» на рынке жилой недвижимости, констатируют эксперты. Более быстрому росту рынка жилищного кредитования способствует и возобновление банками выдачи кредитов с низким уровнем первоначального взноса — 10%-20%, а также схемы подтверждения доходов справками по форме банка. Впрочем, сохранение ставок жилищного кредитования на уровне выше уровня инфляции, постепенно начнет сдерживать рост рынка жилищного кредитования, наравне с рынком арендного жилья.

Сдерживающим фактором для роста рынка может стать  и изменение политики Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, доля которого на рынке в 2009 году существенно выросла. В 2009 году Агентство сыграло важную роль в поддержке рынка жилищного кредитования, предоставив текущим заемщикам возможность реструктурировать проблемные кредиты, а новым заемщикам — получить займы через уполномоченные банки под 10%-12% годовых, напоминают авторы исследования. Однако со второй половины 2010 года схемы работы АИЖК изменятся, отмечают они. Основной задачей станет поддержка строительства нового жилья, для чего заработают программы кредитования на первичном рынке жилья, как застройщиков, так и покупателей, что существенно изменит картину рынка.

Результаты на конец 2009 года:

- количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах); 

- средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

- средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым – до 14,5% (максимальные значения, зафиксированные в I полугодии, – 14,1% и 15,4% соответственно);

- средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных – до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

- основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;

-  доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.

Несмотря на это, объемы жилищного кредитования по сравнению  с докризисным периодом, по-прежнему, малы: ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня 2008 года в 2,5-3 раза ниже по Москве, в 3-5 раз – на региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года – 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться – во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.

По предварительным  оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых  достигает 80%) на 165 млрд. рублей, что примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2008 г., и 4 раза - по объему [15].

Ставки по ипотечному кредитованию начинают снова возвращаться в свои прежние «докризисные» размеры, а дополнительные условия в виде оценки и страхования, также становятся в пользу заемщика, а не поддерживают интересов кредитной организации. Ипотека вновь начинает набирать силы, это факт. Но когда будет достигнуто оптимальное соотношение доступной стоимости жилья и выгодных условий кредитования – неизвестно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

Направления и перспективы  развития ипотечного кредита в РБ

 

 

3.1. Новые направления  жилищного кредитования

 

Выбор направления жилищного  кредитования в Беларуси представляется крайне важным. От него зависит не только эффективность и востребованность ипотеки, но и доступность кредитных ресурсов.

Но это – опять  прогнозы. А в действительности же иностранное слово «ипотека»  белорусов пугает. Они не понимают механизма действия этого финансового  института и не доверяют ему. В 2008 году в Беларуси был принят закон об ипотеке, но на сегодняшний день он практически не работает. Это можно объяснить мировым финансовым кризисом, который здорово напугал обывателя. Люди не хотят рисковать своими квадратными метрами ради гипотетических хором, которые может быть построят, а может и нет. Ведь заниматься долгосрочными экономическими прогнозами в наше время – дело неблагодарное. Да и с самой ипотекой пока не все ясно. Какой ей быть, не определились даже специалисты.

Жилищная проблема является одной из самых острых в нашей стране. Сегодня более 500 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В связи с этим ежегодный ввод более 4 млн кв. м жилья вряд ли можно назвать удовлетворительным, поскольку это позволяет ежегодно улучшать жилищные условия лишь 30-40 тыс. семей [11]. Простой расчет показывает, что граждане, вставшие на учет в 2008 году, при существующих объемах и формах государственной поддержки и при нынешнем уровне средней заработной платы свою жилищную проблему смогут, решить не ранее, чем через 15-20 лет. При этом есть все основания полагать, что бюджетные дотации и эмиссионное кредитование, за счет которых ранее осуществлялось строительство жилья, сегодня стали неподъемным бременем для белорусской экономики. Следовательно, ипотечное кредитование становится одним из важнейших условий для удовлетворения потребностей граждан в жилье.

 

 

3.2 Преимущества, недостатки и перспективы развития ипотечного кредита

 

Ипотечный кредит, как  и другие виды кредитов, имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества:

1.Главным преимуществом ипотеки все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

2.Приобритаемое жильё, сразу становится собственностью кредитополучателя и существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3.Ипотечное кредитование - это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери кредитополучателем трудоспособности.

4.Кредитополучателю ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Недостатки:

1.Пожалуй, самым существенным  недостатком ипотеки является  так называемая «переплата» за  квартиру, которая может достигать   порой до 100 % и более. «Переплата»  по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита кредитополучателю приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) оплата услуг оценочной  компании и нотариуса

б) плата банку за рассмотрение заявки на кредит

в) сбор за ведение ссудного счета 

Накладные расходы в  общности могут достигать 10% первоначального  взноса на приобретение имущества.

2.Большинство банком  предъявляет к кредитополучателям ряд обязательных документов, для возможности получения ипотечного кредита, это:

а) документальное подтверждение  доходов

б) наличие регистрации  и российского гражданства

в) определенный стаж работы на одном месте

г) возможность представить  поручителей по кредиту и т.д. [6, с.74]

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем ипотека успешно применяется в качестве правового института, положенного в основу системы долгосрочного ипотечного кредитования. Ученые отмечают, что ипотечная система функционирует во всех странах с развитыми рыночными отношениями, сохраняя, однако, некоторые специфические черты,

соответствующие конкретным условиям ее становления и общему состоянию национальной экономики [10, с.49]. Создание в Республике Беларусь такой системы кредитования является одним из важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики, например, промышленности, сельского хозяйства, строительства.

Финансовый механизм, заложенный в белорусский закон  об ипотеке, является существенным шагом к построению эффективной модели ипотечного кредитования в Беларуси. Однако, для того, чтобы устранить препятствия развитию ипотеки, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.   

По причине недостатка у населения собственных средств  на первоначальный взнос, необходимо развивать  систему строительных сбережений, которая  должна быть направлена на поддержку  потенциальных кредитополучателей в части создания понятной процедуры накопления первоначального взноса, который является обязательным условием при получении кредита. Видимо, глядя на кризис ипотечного кредитования в США, который, по оценкам, все еще сулит проблемы американской экономке, белорусское руководство решило застраховаться: механизм жилищной ипотеки придет здесь в движение не ранее 2010 года.

По планам правительства, ипотека должна стать серьезным  подспорьем в решении квартирного  вопроса. Из этого, впрочем, не следует, что жилье станет доступным [12].

Внедрение ипотеки, меж  тем, имело бы действительно революционную  силу, если бы кредитование по ней осуществлялось, скажем, под 5%. Но никакой льготной ставки закон «Об ипотеке» не предусматривает.

Наверняка, на ипотечном  пути Беларусь будет ориентироваться на Россию. В Беларуси рассчитывают стартовать с высокой ставки, которую затем должен понизить сам рынок естественным путем. Снижение процентных ставок по мере сокращения темпов инфляции и уменьшения ставки рефинансирования - перспектива для Беларуси весьма туманная [14]. 

На мой взгляд, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

- это высокая стоимость  жилья и одновременно низкая  платежеспособность потенциальных  заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс.долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц.

Сегодня цена квадратного  метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в  то время как в западных странах  нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья;

- высокие процентные  ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению  долга велики, на их выплату  не хватило бы дохода от  сдачи квартиры, если рассматривать  аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых;

- отсутствие подменного  фонда жилья. Ведь зачастую  нужно вначале продать свою  квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;

- нет вторичного рынка  закладных. То есть самая «соль»  ипотеки, когда есть простой  механизм «перезакладывания» кредитной  квартиры, у нас в стране отсутствует.