Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

 

 

 

 

 

Рисунок 1- Риски ипотечной деятельности

Примечание: Источник – [10, с.51, рисунок 3.2]

Ипотечные риски могут  быть вызваны разными причинами  – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками  ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью  клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

Внедрение операций по долгосрочному  жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению  рисками, заключается прежде всего в скудеющем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности  кредитных средств осуществляется  в виде залога жилого помещения,  приобретенного на средства кредита;

- способ погашения  кредита, при котором платежи  распределяются равными частями  на протяжении всего срока  кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным  операциям являются следующие: кредитный  риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов [10, с.49].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

СОСТОЯНИЕ РЫНКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

2.1 Система  строительных сбережений ОАО «Беларусбанк»

 

Уже более 3,5 лет в Беларуси действует  своеобразный инструмент, который наряду с другими вариантами позволяет  гражданам республики решить жилищные проблемы. В июле 2006 года ОАО «АСБ Беларусбанк» разработал и внедрил  систему строительных сбережений. Система помогает накопить необходимую сумму денежных средств (не менее 25% от общей суммы планируемых инвестиций на строительство или приобретение жилья). После этого банк предоставляет кредит в размере до 75% от суммы планируемых инвестиций на более льготных условиях по сравнению с действующими условиями кредитования, а именно:

• процентная ставка за пользование кредитом установлена на уровне ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, увеличенной на 1 процентный пункт, что на 2—5 пунктов ниже ставки на общих основаниях;
• уплата процентов за пользование кредитом производится равномерными взносами в период пользования им независимо от нуждаемости участника Системы в улучшении жилищных условий, что позволяет планировать расходы семейного бюджета на длительный период времени;
• участнику программы предоставляется отсрочка по уплате процентов за пользование кредитом сроком до 3 месяцев[2].

Результаты более чем  трехлетней работы системы стройсбережений  «Беларусбанка» подтверждают востребованность данного банковского продукта. В системе строительных сбережений приняли участие около 9 тыс. человек. С учетом завершения сберегательного этапа и получения кредитов по состоянию на 1 января 2010 г. действует 2,4 тыс. счетов по «Жилищно-накопительному вкладу» с остатком почти 33 млрд. рублей.

С февраля 2008 года банк приступил к  выдаче кредитов участникам системы. За это время (на 01.01.2010) 1200 участников системы  получили кредиты на сумму более 71 млрд. рублей.

Наибольшее количество кредитных договоров с участниками системы строительных сбережений заключено в городе Минске и в Минской области (27 и 16% соответственно).

Статистика свидетельствует, что, участники системы покупают жилье чаще, чем строят. Так, 75% кредитных  договоров заключено на выдачу кредитов для приобретения жилых помещений  и только 25% кредитных договоров - на строительство [13].

 

2.1.1 Условия  и порядок выдачи кредитов по системе стройсбережений «Беларусбанка»

 

Право участника на получение  кредита возникает после выполнения им условий договора жилищных сбережений по окончании сберегательного этапа, в течение которого осуществлялось накопление и хранение денежных средств. Право получить кредит может быть реализовано в течение только одного года после истечения договорного срока сберегательного этапа.

Кредиты предоставляются  на строительство или приобретение жилых помещений в Республике Беларусь:

-    на срок до 20 лет;

- с уплатой процентов в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь плюс один процентный пункт. Уплата процентов за пользование кредитом производиться равномерными взносами в период пользования кредитом независимо от нуждаемости в улучшении жилищных условий участника системы;

- в размере до 75 % стоимости  строительства или приобретения  жилого помещения. 

Кредит предоставляется  путем безналичного перечисления на основании договоров, счет-фактур и  других документов, предъявленных к оплате участником. Кредиты в рамках системы строительных сбережений не предоставляются на приобретение жилых помещений у родственников (супруг(а), детей, родителей, родных братьев, сестер).

Выдача кредита (первой части кредита) производится после полного использования собственных денежных средств и начисленных процентов, хранящихся на вкладном счете [13].

 

 

2.2 Анализ объема  выданных ипотечных кредитов  в РФ

 

Настоящий анализ основан  на данных ЦБ РФ об объемах выдачи ипотечных  кредитов, а также отчетности банков об объемах выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет).

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже заметны по итогам первого полугодия 2008 года, тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 2009 г.

Ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В третьем квартале 2009 года было выдано 221,5млрд. руб. ипотечных кредитов, что всего на 2,7% больше чем во 2 квартале этого же года, и на 8,2% больше, нежели в 1 квартале 2008 года. В 2008 году прирост за аналогичный период составил 5% и 31,5% соответственно. В 2007 году наблюдались более координальные отличительные тенденции, прирост суммы выданных ипотечных кредитов в 3 квартале по отношению ко 2 составил 32,9%, а по отношению к 1 кварталу составил 95,1%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых за все рассматриваемые периоды. 

 

Рисунок 2.1 - Объем выдачи ипотечных кредитов 2007 – 2009 гг.,                млн. руб./квартал

Примечание: Источник – собственная разработка

Таким образом, годовой  рост по итогам 2009 года составил 8%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2009 года он был на уровне 25%. Это на прямую показывает кризисные явления, негативно отразившиеся на приросте ипотечного кредитования в 4 квартале 2008 году.

 

Рисунок 2.2 - Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов 2007 – 2009 гг., в %

Примечание: Источник – собственная разработка

Однако, уже в I квартале 2010 г. в РФ количество ипотечных сделок выросло вдвое, а в Москве доля ипотеки в общем числе сделок превысила докризисный уровень.

В I квартале 2010 г. банки  выдали в 2 раза больше кредитов на покупку жилья, чем в I квартале 2009 г.: 58,1 млрд руб. против 29,8 млрд руб. (в том числе ипотечных кредитов — 48,9 млрд руб. против 24,9 млрд руб.), подсчитал ЦБ. Большая часть приходится на Сбербанк (и динамика сходная): 29,7 млрд руб. против 16,2 млрд руб. В Москве доля ипотечных сделок превысила докризисный уровень. В I квартале 2007 г. доля ипотечных сделок составила 16%, в I квартале 2008 г. — 19%, в I квартале 2009 г. — 8%. В I квартале 2010 г. она была 20,3% (в апреле — 22,7%, 1800 сделок из 7930), свидетельствуют данные Росреестра по Москве. Для сравнения: За март 2010 года россияне взяли 25000 кредитов на улучшение жилищных условий на 29 млрд. рублей. Это в 2,5 раза больше по количеству и объему, чем в марте 2009 г.

Одновременно с ростом числа кредитов продолжается снижение средней ставки. В марте 2010 г. она  снизилась до 13,7% в рублях и до 11,1% в валюте. Год назад средние  ставки выдачи были на 1,2% выше в рублях и на 2,7% выше в валюте. При сохранении текущих тенденций, к концу 2010 г. средняя ставка по кредитам в рублях может достигнуть 12,5%, а в валюте - 10%.

Помимо роста объемов  выдачи кредитов, на рынке жилищного  кредитования наметились и другие положительные  тенденции. В частности, медленнее  стал расти объем просроченной задолженности. В марте 2010 года она выросла 736 млн. рублей — чуть превысив 37 млрд. рублей — рост составил 2%. В прошлом же году просроченная задолженность росла на 5%-10% в месяц. На рынке валютного кредитования и вовсе «просрочка» начала снижаться (на 210 млн. рублей за март 2010), хотя это в основном заслуга не заемщиков, повысивших свою финансовую дисциплину, а укрепления курса рубля.

За 2008 год и 2009 год наблюдается  положительная динамика выдачи ипотечного кредитования за все анализируемые периоды. Это тенденция прогнозировала колоссальную прибыль и развитий данного сектора экономики, что в свою очередь привлекло в данную сферу множество конкурирующих банков, как мелких финансовых групп: «КИТ Финанс», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования», «Росевробанк», так и крупные коммерческие и государственные банки: Альфа – банк, Абсолют банк, Возрождение и многих других.

При анализе объемов выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) различными группами банков по сравнению с июлем 2007 года прослеживается более явная тенденция(рисунок 2.3).

Рисунок 2.3 - Объем выдачи ипотечных кредитов 2007 – 2009гг.,         млн. руб./год

Примечание: Источник – собственная разработка

 

2.3 Оценка ситуации на рынке рефинансирования (продажи) ипотечных кредитов в Российской Федерации.

 

Мировой экономический  кризис затронул все сферы экономики, в том числе и ситуацию на рынке  недвижимого имущества. Самые крупные  застройщики России и собственники строительных фирм, если еще и не полные банкроты, то уже очень близки к полнейшему разорению. Российские стройки заморожены, а аналитики прогнозируют «светлое будущее» и уверяют, что кризисное дно успешно пройдено и в скором времени недвижимое имущество начнет вновь подниматься в цене. Остается только провести сравнительный анализ сложившейся ситуации на рынке недвижимого имущества, а также рассмотреть, какие изменения произошли в ипотечном кредитовании.

Очевидным является тот  факт, что ставки по абсолютно всем банковским кредитам зависят от государственной  ставки рефинансирования. Чем выше ставка рефинансирования, тем дороже получается кредит, а ипотечный – еще дороже, поскольку он имеет весьма продолжительный срок, и соответственно увеличивается риск при кредитовании. Во втором месяце 2009 года по сравнению с последним месяцем 2008 года, во многих российских мегаполисах был замечен резкий подъем ставок по ипотечному кредитованию. Такой скачок напрямую связан с ростом ставки рефинансирования, которая с первого дня 2009 года возросла до 13%. И соответственно, вслед за этим произошел резкий скачок ставок и подорожание ипотечных кредитов. В Санкт-Петербурге средневзвешенная процентная ставка ипотечного кредита на 1 декабря 2008г. была равна 12,3%, на 1 января 2009г. – 12,7% на 1 февраля 2009г. – 13%, на 1 марта 2009г. -12,9%, на 1 апреля 2009г. – 15,2%, на 1 мая 2009 г. – 15,6%, на 1 июня 2009г.-15,25. Для сравнения, во Владивостоке средневзвешенная процентная ставка ипотечного кредита на 1 декабря 2008г. была равна 13,9%, на 1 января 2009г. – 14,0%, на 1 февраля 2009г. – 14,3%, на 1 марта 2009г. -14,1%, на 1 апреля 2009г. – 15,5%, на 1 мая 2009г. – 15,3%, на 1 июня 2009г.-15,1%.

В мае 2009г. ставка рефинансирования снизилась до 12% годовых, а в августе она составила 10,5%. Это означает, что ставки по ипотечным кредитам в скорейшем времени должны прийти к разумным рамкам, что в свою очередь приведет к возрождению операций купли-продажи на рынке недвижимого имущества, и, соответственно, повышению его стоимости.

В период панических состояний на рынке российского недвижимого имущества банки старались сделать все для уменьшения сроков ипотечных кредитов. Население стимулировалось при помощи процентных ставок, то есть, чем кредит длиннее, тем он выходит дороже. Эта тенденция хорошо прослеживается в марте и апреле 2009 года. С другой стороны, уменьшения срока кредитования достигалось тем, что в ипотечном кредитовании стали активно участвовать страховые компании, которые запрашивали бешеные деньги за страхование жизни заемщика и недвижимости, которая приобреталась в собственность. А поскольку страховку следует продлевать ежегодно, то заемщику становилось невыгодно брать ипотечный кредит на длительное время.