Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

,Бакаева С.

26. Проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования  в рк  
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об актуальности выбранной темы, обусловленной необходимостью решать проблему поиска и применения новых видов обеспечения, позволяющих если не заменить традиционные, то хотя бы их дополнить.

Предметом исследования являются способы организации ипотечного кредита, как традиционно применяемые в действующей практике, так и мало или вовсе не применяемые.

Объект исследования: система ипотечного кредитования АО «Нурбанк».

Цель данной работы – исследование организации деятельности ипотечного кредитования в АО «Нурбанк».

Задачи данной работы:

1. определение понятия ипотечного кредита и сущности принципов кредитования;
2. анализ практического применения законодательной базы, регламентирующей сферу обеспечения по ипотечным кредитам;
3. изучение организации ипотечного кредитного процесса в коммерческом банке;
4. анализ деятельности ипотечного кредитования в АО «Нурбанк»;
5. выработка рекомендаций по  применению различных форм обеспечения с целью повышения эффективности ипотечного кредитного процесса.

Практическая значимость заключается в том, что исследования в области обеспечения позволят увеличить объемы кредитования и будут стимулировать заемщиков к возврату полученных средств.

1 Теоретические аспекты развития ипотечных банков

1.1 Понятие ипотечного кредита и  ипотечного рынка

Кредит – сумма  денег, выдаваемая на условиях срочности, возвратности и платности. Ипотечный кредит – целевой вид кредита, направленный на приобретение недвижимости и включающий механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту

Ипотечный рынок –  это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.

Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно  разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход  по сбережениям на целевых  счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Детализация процедурной  стороны методики анализа финансового  состояния зависит от поставленных целей, а также различных факторов информационного, временного, кадрового  и технического обеспечения. Логика аналитической работы предполагает ее организацию в виде двухмодульной структуры:

• экспресс - анализ финансового состояния;
• детализированный анализ финансового состояния.

Экспресс - анализ финансового  состояния

Его целью является наглядная  и простая оценка финансового  благополучия и динамики развития хозяйствующего субъекта. В процесс анализа можно предложить расчет различных показателей и дополнить его методами, основанными на опыте и квалификации специалиста.

Экспресс - анализ целесообразно  выполнять в три этапа: подготовительный этап, предварительный обзор бухгалтерской отчетности, экономическое чтение и анализ отчетности.

Цель первого этапа – принять решение о целесообразности анализа финансовой отчетности и убедиться в ее готовности к чтению.

Первая задача решается путем ознакомления с аудиторским заключением. Существует два основных типа аудиторских заключений: стандартное и нестандартное. Первое представляет собой подготовительный в достаточно унифицированном виде и кратком изложении документ, содержащий положительную оценку аудитора о достоверности представленной в отчете информации и ее соответствии действующим нормативным документам. Нестандартное аудиторское заключение обычно более объемно и, как правило, содержит некоторую дополнительную информацию, которая может быть полезна пользователям отчетности и рассматривается аудитором как целесообразная к опубликованию исходя из принятой технологии аудиторской проверки. Нестандартное аудиторское заключение может содержать либо безоговорочную положительную оценку представленной отчетности и финансового положения, подтверждаемого ею, либо положительную оценку, но с оговорками.

Проверка готовности отчетности к чтению носит менее  ответственный характер и в определенной степени технический характер. Эту  работу часто приходится делать, работая с отчетностью небольших предприятий.

Здесь проводится визуальная и простейшая счетная проверка отчетности по формальным признакам и по существу: определяется наличие всех необходимых  форм и приложений, реквизитов и  подписей; выверяется правильность и ясность заполнения отчетных форм; проверяются валюта баланса и все промежуточные итоги; проверяется взаимная увязка показателей отчетных форм и основные контрольные соотношения между ними и т.п.

Цель второго этапа – ознакомление с пояснительной запиской к балансу. Это необходимо для того, чтобы оценить условия работы в отчетном периоде, определить тенденции основных показателей деятельности, а также качественные изменения в имущественном и финансовом положении хозяйствующего субъекта. Составляя первое представление о динамике приведенных в отчетности и пояснительной записке данных, необходимо обращать внимание на алгоритмы расчета основных показателей.

Третий этап – основной в экспресс-анализе; его цель - обобщенная оценка результатов хозяйственной деятельности и финансового состояния объекта. Такой анализ проводится с той или иной степенью детализации в интересах различных пользователей.

Информационную основу данной методики составляет система  показателей. Ряд из указанных выше процедур будет реализован в данной выпускной квалификационной работе и подробно представлен в третьей части.

Информационное обеспечение  финансового анализа

Основными данными для  проведения финансового анализа  являются данные бухгалтерской отчетности. Для проведения анализа иногда используется дополнительная информация оперативного характера, однако она носит лишь вспомогательный характер.

Среди данных доступных  для финансового анализа особенно важны сведения из финансовых отчетов, поскольку они конкретны и  измеримы количественно. Свойство измеримости придает еще одну важную особенность: все данные выражены через общий знаменатель - деньги, что позволяет суммировать и комбинировать эти данные, соотносить их с другими данными или иначе манипулировать ими.

Информационное обеспечение финансово-хозяйственной деятельности имеет сложную структуру и определяется разными факторами: уровнем управления, составом пользователей и др. На уровне предприятия основу информационного обеспечения финансовой деятельности составляет бухгалтерская отчетность.

Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

1.2 Виды и инструменты  ипотечного  кредитования

В системе мер по  становлению и развитию жилищного  ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его  средств от инфляции;