Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Развитие рынков ипотечного и жилищного циклично, и после  объективного спада будет рост.

Если ситуация на мировых  финансовых рынках не изменится в  позитивную сторону, то и условия ипотечного кредитования останутся на сегодняшнем уровне.

Однако учитывая цикличность  развития любого рынка, в среднесрочной  перспективе стабилизируются и  капитализируются и мировые фондовые рынки в целом, и рынок недвижимости Казахстана в частности. Но при этом надо понимать, что таких цен на недвижимость и таких объемов ипотечного кредитования, как в прошлом, уже не будет.

Что касается увеличения ставки вознаграждения по ипотеке коммерческими  банками, то в среднем ставки были повышены на 2-8%. Наряду с этим были ужесточены требования к заемщику в части платежеспособности, в том числе в части обязательного документального подтверждения доходов за последние 6-12 месяцев, а также ужесточены требования к залоговому обеспечению.

Также в некоторых банках был увеличен размер первоначального взноса, т.е. сумма, выдаваемая банком, сократилась на 15-20%. Максимальный срок кредитования также был понижен в среднем на 10-15 лет.

Таким образом, практически  во всех опрошенных банках наблюдается  снижение объемов ипотечного кредитования во втором полугодии 2011 года по сравнению с первым. Так, в БТА объем выдачи ипотечных займов за 2011 год составил более 50 млрд тенге, во втором полугодии произошло снижение объемов на 42%.

В АТФБанке доля ипотечных  займов в ссудном портфеле розничного кредитования составила 55%. В БТА данный показатель составил 38% за 2011 год. Доля ипотеки в общем розничном портфеле Темирбанка в настоящий момент составляет около 32%, т.е. практически треть всех выдаваемых займов населению включает ипотеку.

На конец прошлого года у нас была достаточно хорошая  доля, чуть более 10% всего казахстанского рынка по ипотеке, и мы продолжаем работать в этом направлении».

Каспийский банк в  течение 2011 года выдал более трех тыс. ипотечных займов почти на 15 млрд тенге, и в целом объем ипотеки на 1 декабря 2011 года составил 18 млрд тенге, или 2,6% общего объема ипотечных кредитов, выданных всеми коммерческими банками. Доля ипотечных займов физическим лицам в Каспийском составляет порядка 10% в общем объеме кредитного портфеля. И в этом Каспийский видит для себя большое преимущество, ведь в отличие от своих конкурентов банк не входил в большие строительные объекты в погоне за сверхприбылью, поэтому не завязан на строительной индустрии в целом. Доля ипотечных кредитов в портфеле очень сбалансирована, при этом Каспийский достаточно требователен к своим заемщикам.

Следует отметить, что  согласно информации контактных центров  таких банков, как Альянс банк, Нурбанк, Евразийский банк и Цеснабанк, выдача ипотечных кредитов временно приостановлена. Запуск проекта планируется на начало мая текущего года. В рамках данных программ банк сможет выдавать займы на приобретение жилой и коммерческой недвижимости на рынке первичного и вторичного жилья.

Проблемы ссудного портфеля Нур банка, возникающие из-за смягчения стандартов кредитования, неэффективной ревизии кредитов, из-за ослабления экономики - это главные причины убытков. Банковские риски имеют особенность концентрироваться в кредитном портфеле банка. Возникновение проблемных (просроченных, пролонгированных) кредитов негативно отражается на прибыльности банков. Управление проблемными кредитами проводится в рамках управления кредитным риском. Эффективное управление кредитными операциями подразумевает совершенствование и внедрение системы классификации рисков для ранжирования кредитов по их качеству, системных процедур и программ, стандартизирующих порядок и этапы управления кредитом. Ранжирование есть систематическая и объективная классификация кредита в соответствии с характеристиками качества и риска.

При этом в отличие  от показателей кредитного риска  качество кредитного портфеля банка - это реальная величина, определяемая по уже предоставленным банком ссудам. Зная структуру кредитного портфеля по категориям качества кредита, и определив статистическим путем средний процент проблемных, пророченных, безнадежных ссуд по каждой категории банк получает возможность осуществить ряд мероприятий, направленных на снижение потерь по кредитным операциям.

Изменения экономических  условий ослабляют позиции некоторых предпринимательских фирм и увеличивают кредитные потребности других; физические лица могут потерять работу или столкнуться с серьезными проблемами со здоровьем, что может отрицательно сказаться на их возможностях погасить кредиты. Кредитное управление банка должно учитывать подобные изменения и периодически проверять все кредиты, срок погашения которых еще не наступил.

Проверка кредитов - не роскошь, а необходимость для  осуществления разумной программы  банковского кредитования. Она помогает менеджерам не только быстрее выявлять проблемные кредиты, но и постоянно проверять соответствие действий кредитных инспекторов кредитной политике банка. По этой причине, а также для обеспечения объективности процесса проверки кредитов многие крупнейшие банки создают подразделения по проверке кредитов, отдельные от кредитных управлений. Проверка кредитов помогает также руководству и совету директоров банка в оценке совокупного риска и будущей потребности в увеличении капитала.

Таким образом, в целом политика банков в отношении ипотеки на сегодняшний день выглядит довольно оптимистично. Банки, не приостановившие выдачу ипотечных займов, продолжают работать в данном сегменте кредитования и планируют в дальнейшем наращивать объемы. Ипотека по-прежнему остается для нас одним из наиболее приоритетных направлений в кредитовании. Это долгосрочный продукт, позволяющий на большой период времени обеспечить регулярный доход.

 

  
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Изучение и анализ основных проблем  с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в условиях может  быть решено путем принятия закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее  время удалось бы принять и  внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Существует еще одна важная сторона влияния системы  ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

Все это еще раз  свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом. Без представительной сети ипотечных  банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Сегодня, в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в Казахстане являются:  нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»;  высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в Казахстане должна быть создана соответствующая  инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1	Алыкпашев Ж.Т. Журнал “Вестник КазНУ”. Серия экономическая. №3(31). 2003г.
2	Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12
3	Головин Ю.В. Банки и  банковские услуги в Казахстане. – Астана.: Финансы и статистика, 1999.
4	Головин Ю.В. Ипотечное  кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5	Грачев И. Стройсберкассам —  быть! // Банковское дело в Астане. - 2004 г. - № 11
6	Евграшин А. Из практики французского индикативного планирования // РЭЖ. - 1998г. - №2. – с. 84-87
7	Журкина Н.Г. Современная  ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6
8	Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
9   10	Ильясов А.А., Гилимов  А.К.  Журнал “Вестник КазНУ”. Серия  экономическая. №4(26). 2001г. Ильясов К.К. . Финансово-кредитные проблемы развития экономики Казахстана /Под ред.– Алматы: Бiлiм, 1995 – 240 с.
11	Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. -  2002.- № 10
12	Кириченко Е. Усиление госрегулирования: Углубление или приостановление реформационных преобразований? // РЭЖ. – 1999г. - №2. – с. 3-13
13	Калянана Л. Ипотека  в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.
14 15   16     17   18	Крымова В. Экономическая  теория. Алматы 2002г. Кэмпбелл К.,Кэмбелл  Р., Доллан Э.  /Деньги банковсое дело и денежно-кредитная политика. С.-Пб. : «Литера плюс», 1994г Кошебаева Г.К. «Денежно-кредитная политика, как составная часть государственного макроэкономического регулирования», Банки Казахстана, №12, 2009. Камаев В.Д. Учебник  по основам экономической теории , «Владос», 1994г. Кучукова Н.К. Макроэкономические аспекты реформирования финансово-кредитной  системы Республики Казахстан в условиях перехода к рыночной экономике. – Алматы: Гылым, 1994. – 439 с.
19	Лаврушина О.И. Деньги, кредит, банки. Издание второе, Москва 2000г.
20	Макконнелл К. Р., Брю  С. Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Таллинн. 1995г.
21	Методические рекомендации по организации и порядку осуществления  программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
22	Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование в Астане: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело.,1999. - № 12
23	Платонов В. С. Введение в бизнес. Основы рыночной экономики. Ростов н/Д.: изд. «Феникс»,1997г.
24   25	Пороховский А. Экономически эффективное государство: американский опыт // ВЭ.  - 1998г. - №3. – с. 81-89 «Предприниматель и право». №12 (73), май, 1997.
26   27	Рубченко М. Наша  задача – создать ликвидный  рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37 Райзберг Б.А.. Курс экономики: Учебник /Под ред.– ИНФРА-М, 1997. – 720 с.
28	Самуэльсон П. «Экономика». Севастополь: изд. «Ахтиар», 1995г.
29	Салимова Ж.Д.  Журнал “Вестник КазНУ”. Серия экономическая. №3(37). 2003г.
30	Сейткасимова Г.С. Деньги, кредит, банки. Алматы 1999г.
31	Таженов И.Т.  Экономика  недвижимости. - Курмет.: Алматы, 2003.
32	Тугаев Т.В. Ипотечное кредитование. – Астана.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
33	Урчукова Ж.М. Особенности  организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1
34	Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. –  СПб.: Питер, 2001.
35	Финансы: Учебник для  вузов. / Под ред. Проф. М.В. Романовского, проф. О.В. Врублевской, проф. Б.М. Сабанти.- М.:Издательство «Перспектива»; Издательство «Юрайт», 2000;
36	Финансы: / Под. Ред. Проф. Л.А. Дробозиной – М.: ЮНИТИ, Москва 2002;
37	Цылина Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. -  М.: Экономика,  2001
38   39	Цылина Г.А., Ипотечное  кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5. Чекмаева Е.Н. Межбанковский  кредитный рынок и его регулирование /Деньги и кредит. 1994. №5-6. с. 68-71.
40	Шаяхметова К.О. Журнал “Вестник КазНУ”. Серия экономическая. №1(41). 2004г.