Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких  условий кредитования, при  которых  кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена  привлеченных средств для выдачи  ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой»  определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования

 

Сравнение различных  подходов к организации системы  ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Различными специалистами  высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц.

Средства граждан, накапливаемые  на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент.

Другие специалисты  высказывают мнение о необходимости  создания полноценного вторичного рынка  закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка.

Таким образом, вопрос заключается  в том, какая из этих систем –  жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в Казахстане с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

Американская система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Таким образом, в США  ставки по ипотечным кредитам оказываются  не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем  же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств  был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

Итак, низкие ставки по ипотечным  кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название «немецкая система» очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке.

Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает  приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит.

Главное же препятствие  для введения сберегательной системы  ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового  нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в  невозможности убедить нормального гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством. Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской» моделью, чтобы заниматься чем-то еще.

 

2 Анализ ипотечного кредитования на примере АО «Нурбанк»

2.1 Анализ финансовой деятельности АО «Нурбанк»

 

АО «Нурбанк» создано 3 августа 1992 года в Атырау. В 2003 году головной банк перебазировался в Алматы.

За короткий период времени АО «Нурбанк» из небольшого регионального банка вышел на республиканский уровень и прочно закрепился в первой десятке ведущих банков Казахстана. На сегодняшний день АО «Нурбанк» занимает 8-ую позицию по ряду основных показателей и предоставляет весь спектр банковских услуг.

Международные рейтинговые агентства, аудиторы и иностранные кредиторы  постоянно отмечают качество наших  активов, систему риск-менеджмента  и уровень автоматизации банка.

Банк создал разветвленную сеть филиалов: 16 филиалов и 40 универсальных  центров банковского обслуживания и дополнительных помещений филиалов во всех основных регионах Казахстана.

Заботясь об удобстве своих клиентов, банк постоянно инвестирует значительные средства в собственную инфраструктуру, отвечающую за поддержку клиентской базы.

 Активы банка, рассчитанные по международным стандартам финансовой отчетности, на 31 декабря 2010 года равнялись 2,444 триллиона тенге ($19,2 млрд.), причем, около 68% от этого объема ($13,2 млрд.) занимают ссуды клиентам за вычетом сформированных провизий на потери.

В 2010 году банк заработал чистую прибыль в размере 29,586 миллиарда тенге ($234,6 млн.), что в расчете на одну акцию составляет 64,83 тенге. Собственный капитал банка в 2010 году вырос до 249 миллиарда тенге ($2 млрд.).

 

Таблица 1  – Основные финансовые показатели деятельности АО «Нурбанк» за 2009 – 2011 гг.

 

Показатели	2009 г.	2010 г.	2011 г.	Динамика
				2010-2009	2011-2010	2010/2009	2011/2010
Активы	876231	991 359	1 595 075	115128	603716	1,13139	1,608978
Обязательства	789654	870 732	1 434 050	81078	563318	1,102675	1,646948
Собственный капитал	154321	161 025	120 627	6704	-40398	1,043442	0,74912
Чистая прибыль	26321	27 159	40 525	838	13366	1,031838	1,492139