Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

Элементы системы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается: 
1) законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества; 
2) организации, обслуживающие этот оборот, и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.

Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипотечной системы: 
• ипотечные банки;

• ссудно-сберегательные учреждения;

• регистрационные органы государственной власти;

• риелторские компании;

• страховые компании;

• строительные фирмы;

• инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем. 
Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования является косвенной и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и (например, в США) занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита.

Ипотечные банки и ССА  формируют свои главные фонды  за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть  вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются  как на первичном, так и на вторичном рынках.

К организациям, обслуживающим  оборот недвижимого имущества, можно  отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с  недвижимостью возложена на государственный или общинный суд.

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и обо всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке  ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.

Источниками ипотечного кредита служат: временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.

Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам:

1. По типу кредитора:  банковские и небанковские.

2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые государством и не субсидируемые кредиты.

3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотечных долговых обязательств.

4. Срокам (в континентальной Европе):

• краткосрочные — до 1 года;

• среднесрочные — 1—5 лет;

• долгосрочные — более 5 лет.

Следует отметить, что в  разных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет.

По схеме погашения  кредита:

• постепенное погашение;

• единовременное погашение;

• согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной  процентной ставкой; 
• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;

• кредит с сочетанием фиксированной  и регулируемой процентных ставок.

По виду обеспечения:

• под залог жилья —  на приобретение (строительство) жилья;

• под залог застраиваемого земельного участка;

• под иные виды обеспечения.

В зависимости от цели заемщика: кредит на приобретение жилья или кредит на строительство жилья.

По субъектам кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям, и кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

Ипотечный кредит выполняет  следующие функции. 
Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те сферы, которые испытывают потребность в данном виде кредитования и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредитора-ми. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заем-ном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости.

Экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в данной сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и рост прибылей.

Ускорение концентрации и  централизации капитала. Благодаря  развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере.

Решение социальной проблемы — обеспечение жильем. 
Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и другое), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.

Данный вид кредитной  деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:

• сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью;

• долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования;

• при существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке;

• возможность получения  налоговых и иных льгот от государства;• привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

В то же время возможность  использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора). 
1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.

2. Возможность размещения  ограниченных собственных средств  в несколько проектов со смешанным  финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.

3. Возможность использования  эффекта финансового левереджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.

4. Увеличение стоимости  собственного капитала на конец  инвестиционного периода на величину погашенного долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости.

5. Инвестиции в недвижимость  обладают перспективой раз-вития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем.

6. Вложение средств в  недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.

Однако заемщик должен всегда помнить, что 
• долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;

• нарушение баланса собственных  и заемных средств может привести к отрицательности финансового левереджа;

• наконец, невыполнение в  срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания  на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.

При всем положительном воздействии  развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции.

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие:

Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего  выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Кредитор принимает  решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей. 
• Соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25—36% дохода заемщика или его семьи).

• Соотношение возможной  суммы кредита и оценочной  стоимости недвижимости (сумма кредита  в развитых странах составляет 75—90% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости).

Оценщики знакомы с  аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга

Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности 
Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения).

Процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок.

Основным методом снижения процентного риска является использование  моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.

Риск досрочного погашения  связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения

Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной  базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

 

2.  Эволюция развития ипотечного кредитования

 

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу  завещания, по которой имущество  уже не обязательно переходит  к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и  завещать «собственность» по своему усмотрению.