Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Отныне  в  каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй  не  менее одного  стоквартирного дома государственных квартир. Так что  предложение,  очевидно,  привычно  не поспеет за спросом. 25 мая 2004  г.  в Астане  Министерство  финансов  РК,  ЗАО  “Казахстанская ипотечная компания”  и  банки  второго  уровня -  “Альянс Банк”,  “Астана- Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”,  “Texakabank”,  “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”,  “БанкЦентрКредит”,  “Народный   банк”,   “АТФ   Банк”   - подписали  меморандум  о  сотрудничестве   по   реализации   государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет  о формировании  нового   сегмента   ипотечного   кредитования. 

Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к  относительно недорогому жилью”, - заявил на  церемонии  подписания  министр  финансов  РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов.  Согласно  пункту  1, стороны намерены прилагать все усилия  по  достижению  следующих  параметров ипотечного  кредитования  для  приобретения  жилья,  построенного  в  рамках госпрограммы:  размер  ставки  вознаграждения  -   9-10%   годовых,   размер первоначального взноса - 10% годовых, срок  ипотечных  кредитов  -  20  лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи  банков  до  2-2,2% по специальной программе ЗАО  “Казахстанская ипотечная компания”. “То,  что банки согласились  снизить  ставку  -  это  большой  шаг  с  их  стороны  по направлению к новой жилищной  политике”,  -  заявил  А.  Дунаев.  Меморандум является открытым для присоединения к нему других  финансовых  институтов  и организаций.

C  5  июня  2004  г.  в  республике  начал  работать  Государственный   фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил  глава  Национального банка Анвар  Сайденов.  Основная  работа  фонда  –  страховать  коммерческие банки,  которые  занимаются  ипотечным  кредитованием.  Предполагается,  что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. Кардинальные  реформы  в  системе  казахстанского  ипотечного   кредитования произойдут  в  ближайшие  три  года.  Работа  над  изменениями  началась   с сегодняшнего дня. В качестве реформатора -  Фонд  гарантирования  ипотечного кредитования.  Государственное  учреждение  намерено   упростить   процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы  вскоре смогут возвращать  долг  банку  –  кредитору в течение не  пятнадцати,  а двадцати   пяти   лет.   Еще   планируется   значительно    снизить    сумму первоначального взноса для  получения  кредита  -  до  десяти  процентов.  Такое  партнерство,  по   мнению   главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность  фонда гарантирования  ипотечного  кредитования  входит  в  общую   государственную жилищную программу.

 

2.2. Перспективы развития  ипотечного кредитования в РК в будущем Республики Казахстан

 

Динамичное развитие Казахстана и успешный ход реформ в экономике, обеспечивая подъем жизненного уровня населения, одновременно высвечивают  отставание в некоторых областях, в частности, в сфере жилищного  строительства. Жилищное строительство  признано одним из приоритетных направлений  Стратегии развития Казахстана до2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального  характера.

О приоритетах в решении  этой задачи и перспективах Государственной  программы жилищного строительства  говорит заместитель Премьер-министра РК С.М. Мынбаев: «Если до сих пор ипотечными кредитами граждане могли пользоваться лишь для покупки жилья на вторичном рынке, то снижение ставок вознаграждения и суммы первоначального взноса одновременно с увеличением сроков кредитования, делают ипотечный кредит для приобретения нового жилья доступным для широких слоев населения. В период реализации Программы намечается достигнуть следующих параметров ипотечного кредитования:

– размер ставки вознаграждения – 9-10 %;

– размер первоначального  взноса – 10 %;

– срок ипотечного кредита  – 20 лет.

В настоящее время некоторые  банки предлагают на рынке ипотечные  кредиты только с одним из указанных  целевых показателей. В комплексе  кредиты со всеми тремя показателями пока никто не предлагает. Перед нами стоит задача ориентировать рынок на достижение этих показателей.

Этого можно добиться использованием имеющихся финансовых институтов развития, таких, как Казахстанская ипотечная  компания. В настоящее время разрабатывается  специальная Программа ипотечного кредитования доступного жилья в  рамках действующей Программы АО «Казахстанская ипотечная компания». Права владения и пользования  государственным пакетом акций  АО «Казахстанская ипотечная компания»  для более эффективного управления будут переданы от Национального  Банка Республики Казахстан Министерству финансов Республики Казахстан.

Ипотечное кредитование и  система жилищных строительных сбережений вместе с индивидуальным жилищным строительством обеспечат жильем большую часть  нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В рамках Программы предполагается ежегодное строительство в каждой области, городах Астане и Алматы по одному 100-квартирному жилому дому для последующего предоставления социально  защищаемым гражданам без права  приватизации жилья.

Для обеспечения строительства  жилья будут разработаны меры, направленные на дальнейшее снижение стоимости строительства жилья. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в  Казахстане является актуальной в социально  – экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в  направлении развития кредитования населения РК под залог жилья  были сделаны важные шаги. В настоящее  время разработана программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 – 2014 годы от от 18 марта 2011 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РК, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

В Государственной программе  жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383, дается анализ современного состояния жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы: «Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет. С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10-13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10-15%, срок кредита составил в среднем 10 лет».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в  мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Проанализировав становление  и развитие ипотечных отношений  в Республике Казахстан, можно сделать  следующие выводы:

1. Как показывает международная  практика, развитие ипотечного кредитования  приносит значительные выгоды  государству. Прежде всего, оно  способствует решению жилищной  проблемы, что немаловажно с точки  зрения социальной политики. При  этом стимулируется собственная  инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки  для развития ипотечного кредитования  в Казахстане – это наличие  потенциально высокого спроса  на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение  структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование  в Казахстане существует всего  около 7 лет. К сожалению, пока  еще не все население привыкло  к мысли о том, что можно  приобретать дорогостоящие товары  в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих, работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения  системы ипотечного кредитования  в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель.

5. С расширением ипотечных  предложений появилась насущная  потребность в создании финансового  института, обеспечивающего решение  вопросов ликвидности банков  при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного  потенциала. Решением этих задач  занимается Казахстанская ипотечная  компания. В ситуации, когда государство  не может напрямую финансировать  программу, главным фактором развития  ипотеки становится доступность  других источников. В рыночной  экономике это – средства институциональных  инвесторов, привлекаемые на фондовом  рынке. Казахстанская ипотечная  компания планирует изыскать  необходимые средства путем выпуска  ценных ипотечных бумаг, которые  будут обеспечены залогом прав  требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент  для многих стран мира, и он  пользуется большим спросом среди  иностранных инвесторов, поскольку  является очень удачным симбиозом  надежности, доходности и ликвидности. 

6. Рынок кредитования  элитного жилья ограничен, ведь  немногие могут себе позволить  приобрести подобное жилье. Кроме  того, данный вид кредитования  содержит высокую степень риска:  размер обязательств заемщиков  велик. Еще один фактор риска  – высокая степень вероятности  резкого снижения стоимости жилья  вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие  перспективы роста будут иметь  операции по кредитованию приобретения  жилья среднего качества на  вторичном рынке. В дальнейшем  ситуация должна выровняться

7. В Казахстане должна  функционировать система ипотечного  кредитования, направленная, прежде  всего на удовлетворение потребностей  простых людей. Следует создать  предпосылки для увеличения объемов  кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге  без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

8. Как и предполагалось  еще на стадии создания концепции  системы ипотечного жилищного  кредитования, этот рынок становится  в республике одним из наиболее  динамично развивающихся. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.