Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Еще одним правительственным  и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель «Кагамас» (название ипотечной компании). Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели, когда агентства скупают  пулы ипотек для дальнейшей их продажи  на рынке в виде «ценных бумаг, обеспеченных закладными», согласно малазийской  модели, агентство скупает пулы закладных  определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует  собственные долговые обязательства, рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом  малазийской модели является простота и надежность, которую обеспечивает государство посредством участия  в капитале ипотечной компании. Покупка  ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно  у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас. При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Основное расхождение  германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому  товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую модель ипотечного кредитования и систему контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который  выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а  с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в  большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие  от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной  системы.

Процесс выпуска ипотечных  облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а  деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей  в мировой практике применяется  система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается  в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку  дома, то сначала он должен открыть  специальный «накопительный счет»  в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая  часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную  дотацию (до 10% стоимости жилья и  льготный кредит для оплаты недостающей  части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых  вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для  выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы  «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема  ориентирована на людей со средним  и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности  Немецкой модели — основанной на системе  сбережений от Американской модели —  основанной на системе вторичного рынка  ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.

 

Таблица 1.

Сравнительные параметры  моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения  в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной  поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении  системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

 

Наиболее простой и  одновременно наименее совершенной  моделью ипотечного кредитования следует  считать модель, которую условно  можно назвать «усеченно-открытой». Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой  этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том  числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная черта  данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране. Указанная зависимость  оказывает существенное влияние  на масштаб и активность банков в  сфере ипотечного кредитования в  отдельные благоприятные и неблагоприятные  периоды.

Относительная простота организации  ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое  практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с  неполнотой сформировавшейся инфраструктурой  финансового рынка и рынка  ценных бумаг. Однако по той же причине  она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в  развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет  свои национальные особенности. Интернациональным  остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.

Следует признать, что с  точки зрения экономического прогресса  наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже  выданных кредитов и развитому рынку  ипотечных ценных бумаг ничто  не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

С другой стороны, если рассматривать  вопрос с точки зрения юридической  организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому  классическая модель в Европе будет  выглядеть несколько иначе.

Казахстан, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, развивает апробированные зарубежные формы ипотечного кредитования, адаптируя их к местным условиям. Казахстаном было выбрано несколько моделей ипотечного кредитования (Малазийская и Американская модели системы ипотечного кредитования и опыта стройсберкасс в Германии).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

2.1 Внедрение ипотечного кредитования и его развитие на данный момент в Республики Казахстан

 

В конце 1999 года  Нацбанк  Казахстана  инициировал  разработку  норматив правовой  базы  внедрения  системы  ипотечного  кредитования.  В  результат правительство республики утвердило  Концепцию  долгосрочного финансирования жилищного  строительства  и  развития  системы  ипотечного  кредитования   в Республике Казахстан.  Концепция  предполагает  создание  целостной  системы ипотечного   кредитования,   которая   включает   в   себя    предоставление долгосрочных ипотечных  кредитов  банками  и иными кредиторами гражданам - заемщикам,   а   также   механизм   обеспечения   кредиторов    необходимыми долгосрочными  ресурсами  для  кредитования. В конце 2000  года  началось внедрение этой системы.

Казахстаном   была   выбрана   Малайзийская  модель   системы    ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау —  двухуровневая  структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных  бумаг  «долгие» целевые деньги, предназначенные для  ипотеки,  и  имеют  возможность давать столь же «долгие» и  «мягкие»  (под  невысокий  процент)  жилищные  кредиты.

Первичный уровень здесь  — сами кредиты, а вторичный — специальные  ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит  подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным  банком  РК  былосоздано  ЗАО “Казахская  ипотечная компания”  (КИК)  —   по   аналогии   с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она  была  организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных  ценных  бумаг.  По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна  работать  с  населением, реализуя  на  вторичном  рынке  ипотечные  облигации,  и   на   эти   деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять  их  населению.

Таким  образом,  ипотечная  компания  на  первичном  рынке  работает   через коммерческие  банки,   а   на   вторичном   выполняет   функции   оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения  у них  стандартных  ипотечных  кредитов   и   выпуска   ипотечных   облигаций, обеспеченных  данными  кредитами.

В июле 2001 г.  ЗАО  “Казахстанская  ипотечная  компания”  совместно  с  ОАО “Астана-финанс” приступило к  реализации  пилотного  проекта  по  ипотечному кредитованию приобретения  жилья  населением на  вторичном рынке.  Главной задачей участников  проекта  являлось  создание  благоприятных  условий  для удовлетворения спроса различных  слоев  населения  на  рынке  жилья.  Данный проект реализовался в Астане  и  Алматы.  В  рамках  проекта  предполагалось предоставление  населению  этих  городов  долгосрочных  ипотечных   кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита  составлял  от  $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект  осуществлялся  в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была  успешно апробирована  в  городах  Астана  и  Алматы. За  время реализации  проекта Казахстанская Ипотечная Компания  выкупила  свыше  230  прав  требования  по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн.  тенге.  Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов  США  в  эквиваленте). Доля семей со средним  доходом  $200-$300  составила  около  85%  от  общего количества заемщиков. В  целях  развития  системы  ипотечного  кредитования   решением   Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена  Программа  развития ипотечного  кредитования  и  жилищного  строительства  в   Астане,   которую реализует ОАО "Астана-финанс".  Данная  Программа  была  обусловлена  прежде всего наблюдающейся тенденцией роста  города  в  связи с приданием Астане статуса столицы Республики.