Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Первоначально в Афинах залогом  подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности  заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески «hypotetheca» означает подставка, подпорка. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. На границе заложенного участка заимодатель ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Как известно, целью ипотечной системы  является предотвращение опасности, связанной  с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – это  легко обращаемый товар, следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Таким образом, ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения  своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений  возникает практика строгого преследования  лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось  «наложение руки».

На Древнем Востоке, в  частности в Вавилоне, должник  также поступал в долговое рабство  к кредитору. Однако в отличие  от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол заимодавцев, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был  превышать 20% при денежном и 30% при  натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового  рабства не должен был превышать 3-х лет; кредитор нес ответственность  за приобретенного подобным способом раба-должника.

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства  служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое  имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками  сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что  сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением  экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности  каждого участника экономических  соглашений. Таким образом, устанавливается  право собственности на землю  и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и  защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения  на данное право собственности. Благодаря  этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

В разных частях света понятие  частной собственности возникает  в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа  земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия  до н. э.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником  своих обязательств передавалось кредитору  в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция. (от лат. Fiducia — сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. Pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности  в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами. Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным  управлять данной недвижимостью, а  должник лишался возможности  использовать заложенное имущество  для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости  предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных  отношений и вызывало материальные убытки. Значительные потери несли  не только субъекты кредитных отношений: должник и кредитор, но и государство, так как значительная часть национального  богатства — недвижимое имущество  — переходило в руки лиц, которые  были не способны им управлять. Частично эта проблема решалась в древнерусском  и древнегерманском гражданском  праве, где приобретение права собственности  кредитором относилось не к моменту  установления залога, а к моменту  просрочки исполнения обязательства.

Появление самой ипотеки  было обосновано политическими и  экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей  к возникновению классического  института ипотеки. По существующему  законодательству ни одна действующая  правовая форма не подходила для  гарантирования этого вида сделок между  собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога — залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость

Постепенно ипотека входит и  в средневековое европейское  законодательство. В Германии она  появляется не ранее XIV столетия, во Франции  с конца XYI века действовала негласная  ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в  особую книгу.

Ипотека широко развивалась в различных  странах. Ипотечная система введена: в Пруссии – уставом 1783г.; в  Австрии – гражданским уложением 1811 г.; в Саксонии – уставом 1843г.

Первый ипотечный банк был основан  в Силезии в 1770 году. Это был  государственный банк, оказывающий  финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств  банк выпускал закладные (разновидность  ипотечных облигаций).

1.3 Модели развития ипотечного  кредитования

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах:

- контрактные сбережения;

- ипотечное кредитование;

- государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы  реализации этих принципов могут  весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели:- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил  купить дом. Он приходит в агентство  недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который  получает по ним постоянный небольшой  доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые  в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек  желает начать собственное дело. Своих  сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой  участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу  о выдаче кредита, оценивает ликвидность  земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого  развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью  государства и т.д.

Классическая модель организации  ипотечной схемы была создана  и получила наибольшее развитие в  Соединенных Штатах Америки. Толчком  к разработке ипотечной стратегии  стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы  специальные правительственные  структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация  по делам ветеранов, — которые  страховали выдаваемые банками ипотечные  кредиты. В 1935 году было создано также  Агентство финансирования работ  по реконструкции и на его основе в 1938 году — ныне всем известная  федеральная национальная ипотечная  ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству.

В 1968 г. корпорация была разделена  на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.