Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Основные цели и задачи программы:

- Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

- Удовлетворение потребности населения Астаны  в качественном  жилье,

  соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам

  оплаты.

-   Создание  привлекательной для клиентов  системы,  предусматривающей

 возможность выбора приемлемого  для  них  механизма  финансирования  и

 кредитования при приобретении жилья.

- Переход от практики бесплатного предоставления  жилья,  отнесенного к

  категории государственного коммунального жилищного фонда,  к  практике

  строительства коммерческого жилья и приобретения за  счет  собственных

  средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено  свыше 230 тысяч  квадратных  метров  жилой площади. Из них около  30  процентов  реализовано  по  программе  ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения  в  ипотечных  кредитах,  предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также  на  длительный  срок.  Но кредитование  в   тенге   имело   проблемы,  связанные   с   необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования  рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста  ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика Казахстанская ипотечная компания провела  большую  работу  по  поиску  схем, которые могли бы обезопасить заемщиков.

В частности, адаптировала  имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок  вознаграждения  –  «cap» (кэп). Общая модель применения этих  ограничителей  такова.  Предположим,  в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге  плавающая ставка вознаграждения по  тенговому  ипотечному  кредиту  превысила  заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом  случае  начисление будет  производиться  по  ставке  ограничителя,   несмотря   на   превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком. Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым  ипотечным  жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный  риск  и  операционное  обслуживание.  Однако  анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику  рефинансирования  банков. Теперь   Компания   ежемесячно   объявляет   свою    котировочную    ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков- кредиторов. В  свою  очередь  и  банки  могут  самостоятельно  устанавливать собственную  маржу,  в  пределах  определенной  величины.   Таким   образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных  банков различна. Это стимулирует конкуренцию между  ними  и  способствует  снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки  вознаграждения  по  ипотечным жилищным  кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение  базового  индекса  для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние  12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор  состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности  Казахстанской  Ипотечной  Компании законодательная  база  была  в  основном  сформирована,  в  ходе   апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

.  несовершенство   установленного   законом   порядка   государственной

 регистрации сделок с недвижимостью  (например,  необоснованно  высокая

 оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

 . отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

. включение залогового  имущества  в  конкурсную  массу  при  банкротстве

  юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в  рамках  которой  был  подготовлен  проект Закона  Республики  Казахстан, предусматривающий   внесение   изменений   и    дополнений    в    некоторые законодательные акты. Но главной проблемой  оставалось  привлечение  средств  в  сферу  ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого  средства  будут  привлекаться  на внутреннем   рынке   путем   выпуска   ипотечных   облигаций,   обеспеченных принадлежащими  Казахстанской  Ипотечной  Компании  правами  требования   по ипотечным  жилищным  кредитам.  Основные   отечественные   институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако  в  условиях,  когда  ситуация  на   отечественном   фондовом   рынке характеризуется  высокой   доходностью   по  корпоративным   облигациям   и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте,  выпуск  ипотечных облигаций на  общих  условиях  по  ожидаемой инвесторами доходности  может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если  же по  облигациям  будет  установлена  доходность  ниже  рыночной   (в   рамках проводимой Казахстанской  Ипотечной  Компанией  политики  низких  процентных ставок, приемлемой  для  целей  ипотечного  кредитования),  возрастает  риск недоразмещения ипотечных бумаг. После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан  вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены  определенные преференции.  В   дальнейшем,   когда   емкость   рынка   таких   финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно  аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В  рамках  организации   системы   ипотечного   кредитования   Казахстанской Ипотечной Компанией в  2002  г.  были  заключены  генеральные  соглашения  о сотрудничестве с четырьмя  банками  второго  уровня  и  двумя  небанковскими организациями. К 1 июля 2002  года  общий  объем  рефинансирования  составил около 320 миллионов  тенге.  Это  более  280 ипотечных жилищных  кредитов, выданных физическим лицам.  На  1  мая  объем  займов  казахстанских банков физическим  лицам  на  приобретение  жилья  достиг  5,3   млрд.   тенге.   В соответствии  с  международными  требованиями были  разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного  жилищного  кредитования.  Казахстанская ипотечная   компания   совместно   с   региональными    отделениями    банка “ЦентрКредит” развернула свою  программу  во  всех  регионах  республики:  в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе,  Атырау,  Жезказгане, Караганде,  Кокшетау,  Павлодаре,  Уральске, Усть-Каменогорске,   Шымкенте.

Система ипотечного кредитования стала динамичным и  перспективным  сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много  людей было готово обратиться к новой  для  нашего общества форме покупки  жилья?  По  данным  опроса,  проведенного  компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002  г,  несмотря  на  рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%,  то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались  только  тем, кто имел представление об ипотеке. 

Таким образом, можно сделать  вывод  что ипотечное  кредитование  на  момент опроса не имело популярности  среди  горожан отчасти в силу  сравнительно малой осведомленности, отчасти –  в  силу  отсутствия  стабильной  работы  и денежного дохода. В 2003 г. проявлись  положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в  2002  г.  по  оценкам КИК,  в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов,  т.е. около 10-13% от общего  количества  сделок  по  купле-продаже  жилья,  то  в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая  на текущий момент примерно 600-700 сделок  в  месяц  (т.е.  25-30%).

В  2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет,  в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10  лет,  в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком  до  20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок  кредитование  большого  смысла  не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на  20  лет под ставку  12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но  с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е.,  т.е.  всего на 5 у.е. меньше, но  срок  при  этом  увеличится  на  целых  5  лет.  Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались  в  регионах.  Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау -  в  городах,  где сложились наиболее  благоприятные  и  легко  прогнозируемые  уровни  цен  на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и  довольно  сильно.  Активно выдаются ипотечные кредиты в таких  городах, как Актау,  Шымкент,  Актобе, Уральск,  Усть-Каменогорск,  Караганда,  Павлодар.   Банки   стали   охотнее работать по регионам. Прежде всего, это  свидетельствует  о  росте  развития наиболее  крупных  городов  Казахстана.  Кроме   того,   успешное   развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ,  в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная  украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила  Республику  Казахстан  с  целью изучить   опыт   становления   и   функционирования    системы    ипотечного кредитования.

В  2004  г.  рынок  ипотечного  кредитования  в  Казахстане   самостоятельно подошел к показателям, заложенным в жилищной  программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в  ходе  заседания  правительства  высказал  министр экономики  и  бюджетного  планирования  РК  Кайрат  Келимбетов.  “По   таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки  видно,  что  рынок  сам уже приходит  к показателям, заложенным в нашей жилищной программе”, - сказал К. Келимбетов. Он  сообщил, что в  настоящее  время  в  системе  ипотечного  кредитования  Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики  и  две компании:  “БТА-Ипотека”  и  “Астана-финанс”. 

Сроки   предоставляемых   ими кредитов,  по  данным  министра,  колеблются  от  15  до  20   лет,   размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах  12- 13  %.  Жилищная  программа правительства,  по   словам   К.   Келимбетова, предусматривает установление процентной  ставки  кредита  на  уровне  9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от  стоимости жилья и срока предоставления  кредита  до  20  лет. 

14 апреля 2004  года  правительство Казахстана  в  целом  одобрило  проект государственной программы  развития  жилищного  строительства  на  2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача  обеспечить  в  течение  2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья,  в том числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м  -  5  млн.  кв. метров. Реализация программы, как  рассчитывают  в  правительстве,  позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350  во  всех регионах Казахстана,  за  исключением,  возможно,  крупных  городов,  прежде всего, в  Астане  и  Алматы,  где  высоки  доходы  населения.   Народный банк объявил о том, что  с  1  апреля  в  трех  регионах  страны  - Астане, Алматы и  Караганде  -  он  запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights".  Заемщик может получить  100%  стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по  ставке  от 7  до  11  процентов годовых. Максимальный  срок  кредитования  определен  в  пределах  15  лет.   Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения  по  сумме  кредитования  не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не  проводит,  а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН.  По условиям   программы   "Ипотека   Lights",   обеспечением   должно   служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до  50% стоимости  недвижимости. 

Как   заявила   "ЭК"   руководитель   пресс-службы Народного  банка  Динара  Алпысбаева,  ставка  вознаграждения   по   кредиту определяется в зависимости от  суммы  кредита.  Оформление  ипотеки ведется через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней.  При  этом она  особо  подчеркнула,  что  "Ипотека  Lights"  -  не  разовая акция,   а бессрочная  программа,  которая  будет  действовать  наряду  со  стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей  первоначальный  взнос и максимальный срок кредитования  до  20  лет

 Однако  подобные  продукты  содержат  большой   кредитный   риск, который, учитывая упрощенные  условия  кредитования,  предлагаемые  банками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила  31,5  млрд тенге, а  доля  сомнительных  и  безнадежных кредитов  в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов. 16  апреля  2004  г.   на   заседании   правительства   РК   была   одобрена государственная  программа  развития  жилищного  строительства. 

Процесс  возведения  нового  жилья  для   казахстанцев,   согласно   задумке правительства, должен брать не только  количеством,  но  и  комфортностью  и архитектурной  изысканностью.  Новое  казахстанское  жилье  должно  украшать облик  городов  и  соответствовать  требованиям   комфортности   планировки. Чиновникам, конечно,  уже  сейчас  очевидно, какими  требованиями  комфорта придется поступиться претендентам на жилье  нового  образца.  Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в  таком  доме  будет  составлять  около  $350  за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а  также  в  перспективных  с  точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже,  и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450  за  квадрат.

В целом, по мнению министра  Джаксыбекова,  по  предложенным  правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако  в  том  же Атырау, цены даже на  довольно  ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение  жилищного  рынка  новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы.  За три года на финансирование программы будет  выделено  138  млрд  тенге,  при том возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на  себя  акиматы.

По словам министра экономики и  бюджетного  планирования  Кайрата  Келимбетова, казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на  жилищном  рынке  и самим определить, какой путь  обзаведения  жильем  предпочесть  -  ипотечное кредитование,  систему  жилстройсбережений  либо  покупку   квартиры   через акимат.   Региональные    исполнительные    органы    в    соответствии    с законодательством  и  разработанным  правительством   механизмом   определят подрядчика строительных  работ  и  банк,  уполномоченный  заключать  договор кредитования .В духе новой жилищной стратегии  выдержана  программа  развития ипотечного кредитования жилья  в  Алматы,  представленная  городским  акимом Виктором Храпуновым.

Предполагается, что на  первоначальном  этапе  гарантом  финансового обеспечения привлекаемого в виде  "дешевых"  и "длинных" денег стартового  капитала  выступит  специально  сформированный  залоговый  фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут  увеличены  с  10  до  20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13%  до  10%  - процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с  ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны  технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако,  как свидетельствует статистика,  по  данным  на  1  февраля  задолженность  физических  лиц   по ипотечным кредитам в Казахстане  составила  31,5  млрд.  тенге,  из  которых почти 50% приходится на Алматы.