Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранс

Министерство образования  и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра ценообразования и экспертизы недвижимости

 

 

Курсовой проект

по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса»

на тему: Комплексная  экспертиза инвестиционного предложения  о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый  проезд, Саранская в Октябрьском  районе городского округа Самара.

 

вариант 11

 

 

 

 

Выполнили	Гребёнкина О.В. Ефремова В.А.
	(ФИО)
Студентки курса	IV	спец.	270115
Группа №	Н-91
Подпись		дата
Проверил	Городецкий А.Е.
	(ФИО)
Оценка
Подпись		дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара 2013

 

 

Содержание:

1. Введение………………………………………………………………………………3

2. Описание инвестиционного  предложения………………………………………….5

3. Правовая экспертиза…………………………………………………………………5

4. Техническая экспертиза…………………………………………………………….11

5. Финансово-экономическая  экспертиза……………………………………………16

6.Заключение…………………………………………………………………………..18

7.  Список используемой  литературы………………………………………………..18

8. Приложения…………………………………………………………………………22

 

1. Введение

 

Понятие «экспертиза» можно рассматривать с двух позиций: как анализ, исследование и как проверку качества работ, товаров, услуг.

Цель курсовой работы состоит в проведении детального анализа территории, предоставленной  инвестору в качестве развития застроенной  территории. Для анализа данного  проекта необходимо произвести ряд  экспертиз и сделать заключение о рентабельности данного проекта с точки зрения наиболее эффективного использования и получения максимально возможной прибыли.

Сервейинг (от англ. survey – обследование, проверка) – реализация системного подхода к развитию и управления недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В курсовой работе проводится правовая, техническая и финансово-экономическая экспертизы.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Результатом технической экспертизы является заключение в необходимости ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций, и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо провести обследование:

1) Основания – представить  результаты обследования и рекомендации  по усилению;

2) Строительных конструкций  – сделать выводы по техническому  состоянию и представить проект по усилению или реконструкции;

3) Инженерного оборудования  – сделать выводы о том,  какое оборудование и когда  должно быть заменено.

Финансово-экономическая  экспертиза – это все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой. В процессе экономической экспертизы анализируется ситуация на рынке, прогнозируются ожидаемые доходы и расходы, решаются задачи финансирования, рассчитываются показатели эффективности инвестиционного проекта, выполняется оценка недвижимости.

 

Раздел 1. Описание инвестиционного  проекта

1.1. Краткое содержание инвестиционного  предложения

Данный участок находится в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

Площадь территории составляет 2,8 Га.

Кадастровый номер участка: 63:01:0628002.

Обременения на земельные  участки — отсутствуют на основании  выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Обременения на объекты  недвижимого имущества – Договора социального найма (14 договоров).

На предлагаемой территории расположены здания и сооружения, которые подлежат сносу, реконструкции. Далее в таблице 1.1. представлен список.

Таблица 1.1

№ п/п	Адрес	Включен в «Адресную  программу сноса и реконструкции  многоквартирных домов на территории городского округа Самара» в редакции Решения Думы городского округа Самара от 24.09.2009 №798» под номером	Примечания
1	Четвертый проезд, 68	314
2	Четвертый проезд, 70	315

 

По карте градостроительного зонирования определяем, что объект недвижимости расположен в территориальной  зоне Ж-4 – зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки 5-16 этажей.

 

1.2. Анализ местоположения  земельного участка

 

Участок располагается  в географическом центе города. Типичное использование окружения: жилая застройка, также имеются объекты коммерческого назначения. Основной тип застройки: малоэтажные жилые дома.

Этажность застройки: 2-5 этажей

Плотность (полнота) застройки  – средняя.

На всей прилегающей  территории выполнено благоустройство  в виде организации пешеходных зон (тротуаров), зелёных газонов и цветочных клумб. Большую площадь двора занимает детская площадка с зелёными насаждениями.

Наличие инженерной инфраструктуры – обеспечено.

В непосредственной близости находится:

- ботанический сад  (1);

- ТК «Фрегат» и ТЦ  «Русь на Волге», с удобным подъездом к ним, и большой парковкой (2);

- мебельный центр «Мягкофф»  (3);

- ТРК «Космопорт» (4);

- Центральный автовокзал (5);

- Самарский государственный  аэрокосмический университет (6).

В этом же микрорайоне  располагаются Поволжский государственный  университет телекоммуникаций и информатики и Самарский техникум транспорта и коммуникаций.

Недалеко от рассматриваемого объекта располагаются три детских  сада (7) и школа (8).

Центральный автовокзал располагается на расстоянии 900 м, железнодорожный  – 6 км.

Близость к автобусной и троллейбусной остановкам - 400м. Проходящие маршруты автобусов и маршрутных такси: 1, 1к, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 56, 94, 67, 98, 126, 221, 216, 230, 247, 257, 259, 269, 278, 410; троллейбусов: 2, 4, 12, 16, 17, 19. Трамвайная остановка находится в пределах 60 м, маршруты трамваев: 2, 4, 13, 23. Близко расположены заправки. Участок находится вблизи одной из главных магистралей города – Московском шоссе. Подъездные пути достаточно загружены, особенно в часы-пик.

Деловая активность близка к минимальной.

Историческая и культурная значимости: отсутствует.

Предлагаемый земельный  участок находится в непосредственной близости к оживленному району города. Однако он располагается на расстоянии 350 м и 450 м от центральный магистралей  – Московского шоссе и ул.Авроры соответственно. Такое местоположение благоприятно для жилой застройки.

 

Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1. Разрешенные виды использования земельного участка

 

  Согласно Градостроительному  регламенту, установленному для земельных                участков на территории, подлежащей развитию: Часть 2,Глава 8,ст.30                                                    Постановления Самарской городской Думы от 26.04.2001г. №61 «Об       утверждении правил застройки и землепользования в городе Самаре».

 Ж-4-Зона многоэтажной  жилой застройки 5-16 этажей.

 

Основные разрешенные  виды использования земельных участков:

- многоквартирные дома 2-9 этажей в пределах исторической  части города,

- многоквартирные дома  свыше 5 этажей за пределами  исторической части города,

- детские сады, иные  объекты дошкольного воспитания,

- школы начальные и  средние,

- клубы (залы встреч  и собраний) многоцелевого и специализированного  назначения,

- библиотеки, архивы, информационные  центры,

- музеи, выставочные  залы,

- спортплощадки,

- аптеки,

- поликлиники,

- пункты первой медицинской  помощи,

- почтовые отделения,  телефонные и телеграфные станции,

- банно-оздоровительные  комплексы,

- предприятия бытового  обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов, в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м,

- магазины товаров  первой необходимости в отдельно  стоящем здании общей площадью  не более 300 кв.м,

- кафе, закусочные, столовые (без или с ограниченным ассортиментом  алкогольных напитков) в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м,

- индивидуальное обслуживание  клиентов в отдельно стоящем  здании общей площадью не более  200 кв.м,

- объекты, связанные  с отправлением культа.

 

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости:

- поликлиника на 1-м  этаже многоквартирного дома  без рентгеновского кабинета  при общей площади заведения  не более 600 кв.м,

- поликлиника в одноэтажной  пристройке к многоквартирному  дому при общей площади заведения не более 400 кв.м,

- магазин товаров первой  необходимости на первом этаже  многоквартирного дома, при условии,  что общая площадь магазина  не превышает 250 кв.м,

- магазин товаров первой  необходимости в одноэтажной  пристройке к многоквартирному  дому, при условии, что общая площадь магазина не превышает 200 кв.м,

- предприятия бытового  обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных  промыслов, на первом этаже  многоквартирного дома, при условии,  что общая площадь заведения  не превышает 250 кв.м,

-предприятия бытового  обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных  промыслов в одноэтажной пристройке  к многоквартирному дому, при  условии, что общая площадь  заведения не превышает 250 кв.м  ,

- кафе, закусочные, столовые (доготовочные, на полуфабрикатах без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв.м,

- кафе, закусочные, столовые (доготовочные, на полуфабрикатах  без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь заведения не превышает 300 кв.м,

- индивидуальное обслуживание  клиентов на первом этаже многоквартирного  дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв.м,

- индивидуальное обслуживание  клиентов в одноэтажной пристройке  к многоквартирному дому, при  условии, что общая площадь  заведения не превышает 200 кв.м,

- один отдельно стоящий или встроенный гараж или одно место парковки для каждых четырех жилых единиц на земельных участках многоквартирных домов,

- 1 место парковки на  каждые 20 кв.м. помещений учреждений обслуживания, офисов, поликлиник,

- киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной  торговли и обслуживания населения,

- общественные туалеты  на участках не более 60 кв.м

• отделения милиции,
• станции скорой помощи

 

Виды использования  недвижимости, которые требуют специального согласования:

- многоквартирные дома  свыше 9 этажей в пределах исторической части города,