Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранс

- гостиницы, дома приема  гостей, центры обслуживания туристов,

- заведения среднего  специального образования,

- спортзалы, бассейны  открытые и закрытые,

- кинотеатры, видеосалоны,

- больницы, госпитали  общего типа,

- мастерские по изготовлению мелких поделок по индивидуальным заказам (столярные изделия, изделия художественного литья, кузнечно-кованые изделия),

- торговые центры, выставки  товаров в зданиях общей площадью  не более 600    кв. м, на  участках площадью не более  800 кв. м,

- рынки открытые и закрытые,

- рестораны, бары (с  предложением алкогольных напитков),

- офисы, конторы различных  организаций, фирм, компаний,

- издательства и редакционные  офисы,

- компьютерные центры,

- автозаправочные станции.

 

 

2.2. Разрешенные параметры застройки

 

Рассмотрим разрешенные  параметры застройки данного участка в таблице 2.1.

 

Таблица 2.1. Разрешенные параметры застройки

 

1	Минимальная глубина  участка (n -ширина жилой секции)	м	15,5 + n
2	Минимальный отступ от красной  линии	м	3
3	Минимальная глубина заднего двора (для 5-ти этажных зданий и по 2,5 м на каждый дополнительный этаж для зданий до 16 этажей)	м	12,5
4	Минимальная ширина бокового двора (для 5-ти этажных зданий и по 0,5 м на каждый дополнительный этаж для зданий до 16 этажей)	м	5
5	Минимальная суммарная  ширина боковых дворов	м	10
6	Минимальное расстояние между длинными сторонами зданий (для 5-ти этажных зданий и по 5м  на каждый дополнительный этаж для  зданий до 16 этажей)	м	25
7	Максимальные разрывы  между стенами зданий без окон из жилых комнат	м	6
8	Максимальная  высота здания	м	51
9	Максимальная  застроенность участка	%   м2	32,6   6846
10	Максимальная  плотность застройки (количество жилых единиц на гектар)	ед.   Итого квартир	404   849
11	Максимальный  коэффициент соотношения общей  площади здания к площади участка		1.6

 

Объекты социального  и коммунально-бытового назначения (см. таблица 1).

№ пп	Наименование показателей	Единица измерения	Расчетный показатель
1	2	3	4
1	Стоянки для временного хранения автомобилей (25%)	машиноместо	33
2	Стоянки для постоянного  хранения автомобилей (90%)	машиноместо	118
3	Магазины продовольственных  товаров	м2	26,3
4	Магазины непродовольственных  товаров	м2	11,3
5	Предприятия общественного  питания	м2	3
6	Предприятия коммунально-бытового обслуживания	м2	1

 

2.3. Наличие прав третьих лиц

1. Обременения на земельные  участки — отсутствуют на основании  выписки из Единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество.

2. Обременения на объекты недвижимого имущества – Договора социального найма (14 договоров).

На земельном участке располагается 4 жилых дома, два из которых находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу. Общее количество квартир – 32. Имеется 14 квартир, представленных по договору социального найма. Приватизированных – 18 квартир. Также на участке находятся гаражи.

 

Способы компенсации ущерба:

- создать либо приобрести, также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Главы городского округа Самара, принятого в соответствии с жилищным законодательством жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской федерации, муниципального образования.

Необходимо дополнительно рассмотреть объекты, собственники которых не установлены.

 

2.4.Права и обязанности сторон по предлагаемому заключению договора

 

В случае заключения договора инвестор будет обязан:

- подготовить документацию по планировке территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом, а также график освоения застроенной территории по очередям не позднее 12 месяцев с момента подписания договора.

- в течение 3 лет с момента заключения договора, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

- не позднее 3 лет с момента подписания настоящего договора, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Главы городского округа Самара, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

- осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории и разработанной градостроительной документацией; строительство или реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность городского округа Самара в течение 5 лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства или заключения договора аренды.

 

Глава городского округа обязан:

- утвердить проект планировки территории в течение 30 дней с момента направления (повторного направления) Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара.

- принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 6 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории, включая проект межевания, но не ранее чем по истечении срока установленного для сноса таких домов.

 - не позднее 1 года, после исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных договором предоставить Инвестору земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для осуществления строительства в границах застроенной территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Срок действия договора - 8 (восемь) лет с момента подписания.

В случае просрочки исполнения, неисполнения и ненадлежащего исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных настоящим договором, Глава городского округа Самара вправе потребовать уплату неустойки (пени). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных договором, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательств или дня исполнения такого обязательства. Размер неустойки составляет одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы договора.

В случае просрочки исполнения, неисполнения или ненадлежащего  исполнения Главой городского округа Самара обязательств, предусмотренных настоящим договором, победитель аукциона вправе потребовать уплаты такой же неустойки (пени).

Победитель аукциона обязан представлять Главе ежеквартальный отчет о ходе выполнения обязательств, вытекающих из договора о развитии застроенной территории, до 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.

Первый этап  предпроектная стадия — 3 года:

1) 12 месяцев на утверждение проектной планировки застроенной территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний подготовленные за счет инвестора;

2) 3 года на переселение граждан по договору социального найма (14), а так же выплатить суммы (либо предоставить квартиры) собственникам приватизированных квартир (18) за счет инвестора.

3) постановка освобожденных земельных участков на государственный кадастровый учет, получение право на заключение аренды на земельные участки и объекты капитального строительства.

Второй этап проектирование, получение разрешения на строительство и строительство - 5 лет с момента окончания работ по первому этапу:

1) проектирование объектов недвижимости в соответствии с разработанной документацией по планировке территории.

2) получение разрешения на строительство (реконструкцию) объектов.

3) строительство (реконструкция) объектов недвижимости в соответствии _с разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.

Третий этап ввод в эксплуатацию — не позднее срока действия договора (8 лет):

1. Получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

2. Завершение расчетов и урегулирование претензий.

3. Подписание сторонами Акта о результатах реализации договора о развитии застроенной территории.

Реализация развития застроенных территорий подтверждается актом между инвестором и главой г.о. Самара. С этого момента инвестор может получать доходы от реализации данной застройки.

Вывод:

Принимая условия этого  инвестиционного соглашения можно  осуществить строительство жилых  и коммерческих объектов на законных основаниях. Начать строительство возможно только после заключения договора аренды земельного участка, что в свою очередь возможно только после выполнения инвестором обязательств по договору, и не ранее, чем через 3 года с момента заключения договора. С учетом срока действия договора о развитии застроенной территории (8 лет) непосредственно на строительство отводится 5 лет.

Условия аукциона достаточно прозрачны и приемлемы, но в инвестиционном предложении содержаться скрытые  риски для инвестора, связанные  с тем, что сложно предугадать  отношение выселяемых граждан, а также спрогнозировать изменение ситуации на рынке на отдаленную перспективу. Рекомендуется провести экономическую и техническую экспертизы.

 

Раздел 3. Техническая экспертиза

3.1. Результаты  обследования земельного участка  и существующей застройки

 

Результаты обследования земельного участка и существующей застройки таковы: на данной территории по улице 4-й проезд расположены два двухэтажных дома 50-60 годов постройки (предполагаемые объекты сноса); по улице Саранской располагается 5-ти этажный жилой дом (Саранская, 11), на первом этаже которого - торговая компания ООО «Экспо-Мед»; вдоль улицы Гаражной расположены: 5-ти этажный жилой дом (Гаражная, 13а), два общежития (Гаражная, 17, 13): 5-ти этажное, принадлежащее Самарскому техникуму транспорта и коммуникаций, и 2-х этажное, принадлежащее МП ЭСО.

Таким образом, участок  под планируемую застройку прямоугольной  формы, его общая площадь составляет 9660 м².

На данном участке  вдоль жилого дома (Гаражная, 13а) протягивается  детская площадка с многочисленными  зелёными насаждениями, площадь которой 3913 м; оставшаяся территория занята эксплуатируемыми и неэксплуатируемыми гаражами, установленными методом самозахвата.

Проанализировав существующую застройку можно сделать вывод  о возможности сноса зданий, расположенных по адресам Гаражная, 13 (общежитие) и 4-й проезд, 70,68 вследствие их физического износа.