Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранс

 

3.2. Расчет физического  износа

 

Исходными данными  для выполнения задачи служат результаты визуального осмотра объекта. Необходимые сведения о величинах физического износа приведены в ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Физический  износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать  путем сравнения признаков физического  износа, выявленных в результате визуального  обследования с их значениями, приведенными в ВСН 53-86р. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующих определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала. Если выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

, где

Ф_з – физический износ здания, %;

Ф_ki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительное стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли определяются по справочникам укрупненных показателей стоимости строительства.

Если примерная стоимость  ремонта жилого дома для полученного  значения его физического износа превышает полную стоимость воспроизводства, то проведение ремонта нецелесообразно.

 

Рассчитаем физический износ двух однотипных зданий, расположенных по адресу 4-й проезд, 70,68 (см. таблица 2 и приложение 1).

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Признаки  физического износа конструктивного  элемента	Физичес-кий износ конструк-тивного элемента, %	Доля конструк- тивного элемента	Произ- ведение % ф.и. элемента на его долю
1	Фундаменты (фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем)	Перекосы, выпучивание  цоколя, трещины в цоколе, трещины, сколы и выпадение камней в надземной части столбов	60	0,25	15
2	Стены (стены рубленные из бревен и брусчатые)	Трещины в наружной обшивке  стен или штукатурке, нарушение конопатки, растрескивание древесины венцов	20	0,1	2
3	Перегородки (перегородки  деревянные оштукатуренные)	Мелкие трещины и  отслоение штукатурки местами	20	0,1	2
4	Перекрытия (деревянные оштукатуренные)	Усадочные трещины, отпадение и  отслоение штукатурки, глухой стук при простукивании	20	0,12	2,4
5	Лестницы (деревянные)	Трещины и сколы  ступенях, повреждения  перил	40	0,1	4
6	Крыша (деревянная)	Ослабление креплений: болтов, хомутов, скоб; повреждение деталей слуховых окон	20	0,1	2
7	Кровля (из асбестоцементных листов)	Искривление местами металлических  желобов; ослабление креплений отдельных асбоцементных листов к обрешетке	20	0,03	0,6
8	Полы (дощатые)	Стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, повреждения отдельных досок	40	0,06	2,4
9	Окна (оконные блоки деревянные)	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов	40	0,048	1,92
10	Двери (деревянные)	Дверные полотна осели или имеют  плохой притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены	40	0,052	2,08
11	Отделочные покрытия (стены оштукатурены, окрашены масляными составами)	Отставание или отбитые места  площадью менее 1 м2 до 5% площади поверхности	30	0,16	4,8
Физический износ внутренних систем инженерного оборудования
12	Система горячего водоснабжения	Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами	40	0,12	4,8
13	Система центрального отопления	Ослабление прокладок и набивки  запорной арматуры, нарушения окраски  отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах	20		2,4
14	Система холодного водоснабжения	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков	25		3
15	Система канализации и водостоков	Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов	20	0,12	2,4
16	Система электрооборудования	Неисправность, ослабление закреплений  и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	15		1,8
				1	85,92%

 

Вывод: процент износа зданий составляет 85,92 %, на основании чего состояние зданий характеризуется как аварийное. Данный земельный участок находится в градостроительной зоне Ж4 - зоне многоэтажной застройки от 5 до 16 этажей, таким образом, расположение в этой зоне двухэтажных домов не соответствует градостроительному зонированию. Исходя из вышеперечисленного, считаем целесообразным снос существующих жилых зданий и использование земельного участка для новой застройки в соответствии с разрешённым использованием.

 

 

 

Рассчитаем  физический износ здания (общежития  МП ЭСО), расположенного по адресу улица Гаражная, 13 (см. таблица 3 и приложение 2).

 

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Признаки физического  износа конструктивного элемента	Физичес-кий износ конструк тивного элемента, %	Доля конструк тивного элемента	Произведение % ф.и. элемента на его долю
1	Фундаменты (ленточные крупноблочные)	Трещины, частичное разрушение блоков (до арматуры), выщелачивание раствора из швов между	55	0,25	13,75
2	Стены (кирпичные)	Отдельные трещины и выбоины	10	0,1	1
3	Перегородки (кирпичные)	Трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы	35	0,1	3,5
4	Перекрытия (из сборного железобетонного  настила)	Трещины в швах между плитами	6	0,12	0,72
5	Лестницы (железобетонные)	Редкие трещины на ступенях, отдельные  повреждения перил	20	0,1	2
6	Крыша (железобетонная сборная (чердачная))	Мелкие повреждения деревянных деталей, кирпичных столбиков	15	0,1	1,5
7	Кровля (из асбестоцементных листов)	Искривление местами металлических желобов; ослабление креплений  отдельных асбоцементных листов к обрешетке	18	0,03	0,54
8	Полы (из керамических плиток)	Отсутствие плиток местами: выбоины в основании на площади  свыше 50%, в санузлах возможны протечки через междуэтажное перекрытие	41	0,06	2,46
9	Окна (оконные блоки деревянные)	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов	25	0,048	1,2
10	Двери (деревянные)	Дверные полотна осели  или имеют плохой притвор по периметру  коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены	25	0,052	1,976
11	Отделочные покрытия (стены  оштукатурены, окрашены масляными составами)	Отставание или отбитые места площадью менее 1 м2 до 5% площади поверхности	30	0,16	4,8
Физический  износ внутренних систем инженерного оборудования
12	Система горячего водоснабжения	Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов  и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами	30	0,12	4,56
13	Система центрального отопления	Ослабление прокладок и набивки  запорной арматуры, нарушения окраски ' отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах	20		2,4
14	Система холодного водоснабжения	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения  трубопроводов (свищи, течи); поражение  коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков	25		3
15	Система канализации и водостоков	Ослабление мест присоединения  приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов	20	0,12	2,4
16	Система электрооборудования	Неисправность, ослабление закреплений  и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических  шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	5		0,6
					47%

 

Вывод: состояние данного здания неудовлетворительное, так как его физический износ составляет 47%.

Считаем, снос общежития  целесообразен не только потому, что  его расположение не соответствует  зоне градостроительного зонирования (зона Ж4), но и из-за высокого физического износа фундамента. Вероятно, подвал всего здания был затоплен, вследствие чего были произведены работы по откачке воды с попутным извлечением грунтового массива из-под подошвы фундамента. Вследствие чего наблюдается ненормативная локальная просадка фундамента и вместе с тем повреждение несущих продольных и поперечных стен с раскрытием трещин до 1см.

 

 

Варианты объемно-планировочных  и конструктивных решений по объектам нового строительства

Снос двух жилых домов, расположенных по адресу Четвертый проезд, 70, 68 предполагает освобождение земельного участка, площадь которого составит 1500 м². Считаем, на данном участке наиболее целесообразно строительство жилого двухсекционного жилого 9-ти этажного дома класса «Эконом», площадью 4626,72 м². Здание бескаркасное с несущими и самонесущими поперечными и продольными кирпичными стенами. В доме 72 квартиры, в двух секциях на одном этаже: 4 однокомнатные, 4 двухкомнатные.

 

Территория двора, площадью 4690 м², занята гаражами. Так как расположение этих гаражей на данном участке незаконно, то нами предлагается их вывоз и строительство здесь 14-ти этажного односекционного жилого дома «Бизнес» класса с двухэтажным подземным паркингом на 160 машиномест. Здание каркасное из монолитного железобетона с заполнением проёмов пеноблоком площадью 83116 м². В доме 98 квартир, на типовом этаже: 5 однокомнатных, 1 двухкомнатная и 1 четырёхкомнатная.

 

Снос общежития, расположенного по адресу ул. Гаражная, 13, предполагает возведение здесь шестиэтажного торгово-офисного центра районного характера общей площадью 7840,8 м². Здание каркасное, монолитное, железобетонное с заполнением стен пеноблоком и витражным стеклом. Планировка всех этажей в здании – свободная.

 

На карте планируемая  застройка данной территории будет выглядеть следующим образом.

(1) – жилой 14-ти этажный  дом

(2) – жилой 9-ти этажный  дом

(3) – торгово-офисный  центр

 

 

 

 

Раздел 4. Финансово-экономическая  экспертиза

4.1. Исследование социально-экономической ситуации в г.о. Самара

 

Самарская область расположена  в юго-восточной части европейской  территории России в среднем течении  реки Волги. Занимает площадь 53,6 тыс. кв. км.

В регионе по состоянию на начало 2013 года проживало 3213,3 тыс.человек, что составляет 2,2% населения России и 10,8% населения Приволжского федерального округа. По численности населения Самарская область занимает 12 место среди регионов России и 4 место среди регионов Приволжского федерального округа. Областной центр – городской округ – Самара с  численностью населения 1171,7 тыс.человек.

Самарская область является высокоурбанизированным регионом,  большинство граждан Самарской области проживают в городской местности (80,3% от численности населения области). На территории Самарской области находится уникальная двухядерная Самаро-Тольяттинская агломерация, в которой проживает  более 85% населения области.

Площадь Самарской области -  53,6 тыс.кв.км, что составляет 0,31% территории России.  Плотность населения – 60 человек на 1 кв. км.

Самарская область –  многонациональный регион с преобладанием  русского населения – 85,6% от общей  численности населения, татары – 4,1%, чуваши - 2,7%, мордва – 2,1% и др. Всего  на территории области проживают  представители 157 национальностей и 14 входящих в них этнических групп.

Около 61% жителей области  – граждане трудоспособного возраста. Средний возраст граждан  - 40,2 года. В общей численности населения области преобладают женщины – 54,3%.       

По итогам 2012 года по уровню развития трудового потенциала Самарская область в рейтинге регионов Российской Федерации, подготовленному национальным рейтинговым агентством «ЭКСПЕРТ РА», занимает 7 место и 2 место среди регионов ПФО.

Население Самарской  области отличает активная трудовая позиция: уровни экономической активности и занятости населения области превышают аналогичные показатели в среднем по России и Приволжскому федеральному округу, а уровень общей безработицы – традиционно ниже среднероссийского значения и самый низкий среди регионов ПФО.

В 2012 году в Самарской  области продолжился экономический рост. Большинство макроэкономических показателей демонстрировали положительную динамику: увеличилось промышленное и сельскохозяйственное производство, повысились инвестиционная активность организаций и уровень жизни населения. В регионе сохраняются ниже среднероссийских значений уровень инфляции, уровни общей и зарегистрированной безработицы. По оценке, прирост валового регионального продукта за прошедший год составит 5%, что выше, чем в среднем по России (3,4%).

Объем промышленного производства в регионе увеличился на 2,0% по сравнению с 2011 годом (по РФ в целом – на 2,6%), в том числе в добыче полезных ископаемых – на 3,8%, обрабатывающих производствах – на 1,3%, производстве и распределении электроэнергии, газа и воды – остался практически на уровне предыдущего года (99,7%).

Наиболее динамично  развивалось производство резиновых  и пластмассовых изделий (рост – 117,5%), целлюлозно-бумажное производство (115,5%), производство строительных материалов (111,6%), пищевых продуктов (106,3%), текстильное и швейное производство (105,9%), производство электрооборудования (105,0%), машин и оборудования (104,2%) и др. В ведущей отрасли специализации региона – производстве автомобилей, рост производства составил 102,1%.

Самарская область входит в десятку лидеров по развитию инновационной деятельности. В регионе создана уникальная система инфраструктурных организаций, которые поддерживают проекты от перспективной научной идеи до внедрения в производство, обеспечивают использование практически всех форм государственной поддержки инновационной деятельности. Реализуется областная целевая программа развития инновационной деятельности в Самарской области до 2015 года. Самарская область стала членом Ассоциации инновационных регионов России и возглавляет вновь образованный комитет по кластерный политике и кластерным инициативам.

Одним из приоритетных направлений  деятельности Правительства Самарской  области является поддержка и  развитие малого и среднего предпринимательства. Реализуется областная целевая программа «Развитие малого и среднего предпринимательства в Самарской области» на 2009-2015 годы, действуют все формы и виды государственной поддержки малого и среднего бизнеса, сформирована комплексная инфраструктура поддержки предпринимательства. С 2012 года выплачиваются еще два новых вида субсидий: субсидия на создание или модернизацию производства (на приобретение оборудования для предприятий с численностью работающих более 50 человек), субсидия «Частным детским клубам» на организацию групп дневного времяпрепровождения детей дошкольного возраста.

По предварительным  данным индекс физического объема производства валовой продукции сельского хозяйства в Самарской области увеличился на 1,3% относительно 2011 года (в среднем по России – снизился на 4,7%).

В регионе сохранилась  положительная динамика инвестиций в основной капитал. Общий объем инвестиций около 204,2 млрд. рублей – 105,2% к 2011 году (по РФ в целом – 106,7%). В регион поступило 2377,3 млн. долларов США иностранных инвестиций (127,2% от уровня 2011 года).

За 2012 год в Самарской  области введен в действие ряд  новых производств, проводилась  работа по реализации важнейших региональных проектов – создание особой экономической  зоны промышленно-производственного типа на территории муниципального района Ставропольский и технопарка в сфере высоких технологий «Жигулевская долина» в городском округе Тольятти.