Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранс

Правительством Самарской  области активизирована работа по улучшению  бизнес-климата в регионе. В ноябре 2012 года принята областная целевая программа «Создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в Самарскую область» на 2013-2018 годы. В целях оказания государственной поддержки монопрофильным городским округам Самарской области инвесторам, реализующим проектам в моногородах Чапаевске, Отрадном и Похвистнево будут предоставляться субсидии за счет средств областного бюджета в размере 2 тыс. евро за каждое фактически созданное рабочее место в обрабатывающих производствах. Также принят ряд изменений в региональное налоговое законодательство в части предоставления инвесторам налоговых льгот.

В 2012 году в Самарской  области в связи с общим  ростом инвестиционной активности, реализацией  крупных инвестиционных проектов продолжилась позитивная динамика объемов строительства. Объем строительных работ вырос на 34,2% относительно 2011 года (по России в целом – на 2,4%). За год на территории региона введено 1484,4 тыс. кв. метров жилья (111,5% к 2011 году), в том числе индивидуальными застройщиками – 531,5 тыс. кв. метров (110,5%).

Улучшилась ситуация в сфере народонаселения.  В области родилось 39 тыс. детей, что на 6% больше, чем в 2011 году. Общий коэффициент рождаемости достиг 12,1 промилле. Продолжилось сокращение смертности населения: общий показатель смертности уменьшился до 13,9 промилле против 14,4 промилле в 2011 году. В результате, существенно (более чем на 40%) снизилась естественная убыль населения.

В области сохранился миграционный прирост населения  – 5,0 тыс.человек за 2012 год.

В 2012 году сохранилась положительная динамика основных показателей, характеризующих состояние рынка труда Самарской области. Уровень общей безработицы, рассчитанный по методологии МОТ, снизился с 5,1% в 2011 году до 3,4% в среднем за 2012 год, что существенно ниже, чем в среднем по России (5,3%).

Индекс потребительских  цен (декабрь 2012 года к декабрю 2011 года) составил 105,8% (по России – 106,6%), в том числе на продовольственные товары – 106,4% (107,5%), непродовольственные товары – 104,1% (105,2%), платные услуги – 107,2% (107,3%).

Среднедушевые денежные доходы в 2012 году составили 24,6 тыс.рублей и увеличились по сравнению с 2011 годом в реальном выражении – на 8,5% (по России – на 4,7%). Продолжил расти уровень оплаты труда в регионе. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата достигла почти 21 тыс. рублей, увеличившись в реальном выражении на 8,1%.

В 2012 году оборот розничной торговли составил 502 млрд. рублей с индексом физического объема 104,4% к 2011 году (в среднем по России – 105,9%).

 

 

Анализ социально-экономической ситуации на рынке недвижимости Октябрьского района

 

Октябрьский район Самары, - район расположения рассматриваемого нами сегмента застроенной территории, является одним из самых престижных в городе.

Он отличается удобным  расположением в центре города, постоянно появляющимися новыми, уникальными строительными проектами. Огромное количество стимулов для развития делает этот район города одним из самых привлекательных для строительства.

Особенности Октябрьского района - его безусловные плюсы. Район является географическим центром города, здесь высокая плотность транспортного потока, хорошая проходимость, развитая районная инфраструктура. Ветхой деревянной застройки в этом районе Самары мало. И если основные перспективы развития старого города связаны именно с ликвидацией старого фонда и строительством на его месте новых объектов, то здесь наиболее перспективны площадки бывших заводов. Октябрьский район в прошлом — сектор бывших мощных заводов Самарской области и их огромных территорий. Здесь зарегистрировано большое количество предприятий, в основном машиностроительного профиля. Многие заводские корпуса уже давно реконструируются и перепрофилируются в торговые центры. Район застроен, свободной земли мало и заводские площади являются отличной базой для строительства. Здесь преобладают панельные и кирпичные дома улучшенной планировки 80-х годов, а также «сталинки» и «хрущевки».

Рынок недвижимости Октябрьского района продолжает стагнировать на протяжении последних шести месяцев:

 число сделок сократилось — на этом фоне мы видим ежемесячный прирост предложения;

 сроки экспозиции  увеличиваются;

 цены корректируются  в сторону уменьшения — прайсовые  в пределах 10%, договорные (за наличный 100% расчет) — до 50%;

 платежеспособный  спрос продолжает сокращаться — появились и увеличиваются обменные сделки.

Спрос остается достаточно высоким и, учитывая накапливаемый  отложенный спрос, в скором будущем  только усилится. В Самаре в последние 5 лет были стабильно низкие объемы ввода жилья, и спрос традиционно  в несколько раз превышал предложение.

Учитывая факторы - «застывшее»  состояние рынка и накапливаемый  спрос - можно сделать следующий  вывод. Рынку необходим качественный прорыв с точки зрения предложения, поскольку имеющееся предложение  не соответствует ценовым ожиданиям потребителя. Ниша жесткого эконома на самарском рынке остается незанятой, хотя объективная потребность есть. Из анализа зависимости экспозиции предложения (срок нахождения в продаже) от цены и площади квартиры, следует, что наибольшим спросом пользуются малометражные квартиры средней ценовой категории.

Прогнозируемый  дефицит на рынке недвижимости, обусловленный  сокращением объема ввода жилья  и постоянно растущим спросом, в  первую очередь будет удовлетворяться  наиболее ликвидным малометражным  жильем.

Рассмотрим  объем предложения квартир на апрель 2011 года. Он изменился незначительно  в сторону увеличения, с начала года рост составил 19,5% (во всех сегментам  — по районам, по комнатности, и по типам). Наибольший прирост объема предложения  у Зх-комнатных квартир: + 23,4%. Количество предлагаемых 1-комнатных квартир увеличилось за 3 месяца на 13,8%, 2-х комнатных - на 22,4%.

По типам  жилья наибольший прирост по числу  объектов за 3 месяца показывают квартиры улучшенной и элитной планировок (+22,4%). Это можно объяснить притоком на рынок «инвестиционных квартир», количество «хрущевок» и «ленинградок» выросло на 17,1%. Количество «сталинок» увеличилось на 11,0%. Подобную ситуацию с приростом объема предложения можно объяснить как поведением продавцов квартир в ходе начавшегося снижения цен на недвижимость (выставляются квартиры, поступление средств от продажи которых должны обеспечить их продавцам покупку нужных подешевевших квартир), так и притоком на рынок относительно недорогих «инвестиционных квартир».

Знаковой  тенденцией самарского рынка недвижимости является увеличение доли обменных операций с недвижимостью. Ряд продавцов  уже согласен обменять свои квартиры на меньшие по стоимости с доплатой, также увеличилось число предложений  об обмене 1-2х комнатных квартир на квартиры большей площади.

Доля квартир, впервые выставленных на продажу  в отчетном месяце, составляет 27,0% общего объема. Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу  ниже средней удельной цены всего  предложения на 6,1% (на 01.01.09 этот показатель составлял 4,1%), она еще ниже, чем в марте. Данная ситуация является проявлением изменения ценового поведения продавцов на рынке, начавшегося с декабря 2008 года. Продавцы начинают выставлять квартиры дешевле аналогичных квартир, имеющихся на рынке, психологически стимулируя дальнейшее снижение цен (потенциальные покупатели начинают выжидать более выгодного предложения, другие продавцы также корректируют цены на свои квартиры).

Соответственно, в мае цена скорее всего продолжит  снижаться, поскольку нет оснований для изменения тенденции снижения цен новых предложений по сравнению с ценами имевшихся объектов, а корректировка цен объектов обычно проводится в меньшую сторону.

Таким образом, видно, что несмотря на продолжающееся снижение стоимости жилья, «обвала» цен не происходит - фактически цены вернулись на уровень начала 2008г. Это позволяет говорить о достижении рынком ценового дна и его более или менее устойчивости с точки зрения колебания цен.

Проанализируем зависимость  экспозиции от цены и от площади объекта недвижимости. Анализ зависимости среднего времени экспозиции сегментов по цене показывает, что при прочих равных условиях при увеличении цены объекта увеличивается срок его экспозиции. Наиболее дешевые объекты (до 1500 тыс. руб.) имеют срок экспозиции практически в 2 раза меньший, чем в целом по вторичному рынку.

Анализ зависимости  среднего времени экспозиции сегментов  по общей площади показывает, что  при прочих равных условиях при увеличении площади объекта увеличивается  срок его экспозиции. Небольшие по площади объекты (28,0-35,0) имеют наименьший срок экспозиции среди всех сегментов. Ликвидность квартир больше зависит от цены, чем от площади (т.к. корреляция среднего срока экспозиции в зависимости от ценового сегмента выше, чем от площади квартир).

 

Анализ рынка  недвижимости рассматриваемого сегмента застроенной территории

 

Проанализируем рынок  недвижимости рассматриваемого нами сегмента в радиусе 300м (см. рис. 11).

Как было сказано ранее, на этой территории преобладает малоэтажная жилая застройка (2-5 этажей) и в меньшей степени коммерческая.

Определим средние удельные цены на однокомнатные, двухкомнатные  и трехкомнатные квартиры на первичном  и вторичном рынке в данном сегменте на апрель 2011 года (см. таблица 4)

Вторичный рынок
Однокомнатные квартиры
Местоположение	Этажность	Тип здания	Общая площ.	Жилая площ.	Стоимость, тыс.руб.
4 проезд/Гаражная (объект под снос)	1/2	К./ст.ф.	26,3	14	1280,0
4 проезд/Гаражная (объект под снос)	2/2	К./ст.ф.	26,3	14	1300,0
Ялтинская/Авроры	9/10	п/ул	31	19	1700,0
Саранская, 15	4/5	к/хр			1550,0
Средняя цена					1457,5
Двухкомнатные квартиры
Саранская/Ялтинская	2/5	п/лен	45	29	1850,0
Саранская, 15	3/5	к/хр	42	29	1950,0
Саранская/Ялтинская	3/5	к/лен	45	29	2000,0
Гаражная	8/9	п/ул	45	27	2300,0
Средняя цена					2025,0
Трёхкомнатные квартиры
Ялтинская, 32	1/9	к/ул	95,5	53,3	3350,0
Ялтинская, 32	7/9	к/ул	95,5	53,3	3350,0
Гаражная, 20	1/9	п/ул	61,8	43,0	3300,0
Гаражная, 20	6/9	п/ул	61,8	43,0	3200,0
Средняя цена					3300,0
Первичный рынок
Трехкомнатные квартиры
Ялтинская/Съездовская	1/9		95,7	47,0	3397,4
Ялтинская/Съездовская	3/9		95,7	47,5	3399,8
Ялтинская/Съездовская	7/9		95,7	47,5	3399,8
Средняя цена					3399,0

 

 

Как видно из таблицы, данный участок характеризуется малым объемом предложенных на продажу квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке, вследствие малой площади сегмента рассматриваемой застройки.

На первичном  рынке на продажу выставлены лишь трехкомнатные квартиры, средняя  стоимость которых составляет около 3 399 000 руб.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 1 457 500 руб., двухкомнатной - 2 025 000 руб., трёхкомнатной — 3 300 000 руб.

 

 

Анализ возможных вариантов развития территории

 

На рассматриваемой нами застроенной территории в радиусе 300м располагается множество коммерческих организаций, фирм, предприятий:

1) продовольственных магазинов — 5;

2) магазин одежды и обуви — 1;

3) салонов красоты - 3;

4) кафе-3;

5) салонов связи - 2;

 6) автомагазинов, сервисов и автомоек – 7;

 7) детских и взрослых студий творчества – 4;

8) юридических фирм – 1;

 9) фотосалонов – 1;

10) типографий-1;

11) клининговых компаний – 1;

12) туристических и праздничных агентств — 3;

13) охранных предприятий -1;

14) оздоровительных и лечебных центров -3;

15) салонов мебели -1;

16) детских садов -1;

17) автошкол-1.

Также на данном участке  существует огромное количество офисов ремонтно-монтажных фирм, производственно-торговых, производственностроительных, проектно-строительных, строительно-торговых, монтажных и консалтинговых фирм.

Подберём возможные  варианты развития застройки.

Так как на месте общежития (Гаражная, 13) предлагаем возведение 6-ти этажного торгово-офисного центра, то предполагаем, что верхние 3 этажа  будут предназначены для сдачи  помещений различных площадей (так как планировка в здании свободная) в аренду под офисы, а на нижних этажах предлагается разместить торговые площади и предприятия сферы услуг.

Ассортиментная политика предприятий торговли в данном центре может быть следующей: магазины одного ассортимента (продуктовые, парфюмерные и косметические, бытовой химии, магазины одежды и обуви, канцтоваров), магазины смешанного ассортимента (универмаг, супермаркет, гипермаркет).

В здании могут быть расположены  следующие предприятия сферы  услуг (вследствие их отсутствия в анализируемом сегменте застройки): текстильные салоны, химчистки, ремонтные мастерские, салоны сотовой связи, фотостудии, парикмахерские, аптеки, стоматологии, зоомагазины.