Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранс

Кроме того, на первом этаже  может находиться заведение общественного питания (кафе, закусочная, столовая).

Предполагаем, что после  строительства на территории, ограниченной улицами Гаражной, 4-й проезд, Саранской, двух многоквартирных жилых домов  и торгово-офисного центра возникнет  проблема нехватки парковочных мест, поэтому нами предусмотрено её решение: организация двухэтажной подземной парковки на 160 машино/мест в нижней части 14-ти этажного жилого дома.

 

Расчёт затрат на строительство на основе укрупнённых показателей стоимости строительства, с учётом затрат на снятие обременений (отселение)

 

Рассчитаем затраты  на отселение.

Требуется приобрести 252 м² для отселения общежития и 1288 м² для отселения жилых домов, расположенных по адресу 4-й проезд, 70,68.

Общежитие, принадлежащее  МП ЭСО, не полностью заселено, только 14 I комнат площадью 18м . Вследствие того, что в соседнем общежитии Самарского техникума транспорта и коммуникаций продаётся первый этаж (стоимость одной комнаты 670 000 руб), нами предполагается его покупка, тогда затраты на отселения общежития составят: 670 000 руб * 14 комнат = 9 380 000руб.

Общее количество квартир в двух жилых домах - 32, из них 16 однокомнатных по 26м , 8 двухкомнатных по 45м², 8 трёхкомнатных по 64 м². Средняя цена таких квартир на вторичном рынке в данном сегменте равна соответственно 1 457 500 руб, 2 025 000 руб, 3 300 000 руб, тогда затраты на отселение в данном случае составят:

16 * 1457500 = 23312000 руб.

8 * 2025000 = 16200000 руб.

8 * 3300000 = 26400000 руб.

Σ = 65 912 000 руб.

Таким образом, общая площадь отселения составляет 1540м², а стоимость 75 292 000 руб.

Косвенные издержки для жилого 14-ти этажного дома принимаем  как затраты на освобождение площади под строительство от гаражей. Так как гаражи располагаются на данном участке незаконно, то вычисляются только издержки на их вывоз:

Количество  гаражей — 26 штук. Средние затраты  на вывоз одной единицы - 4300 рублей. Общие затраты —111 800 рублей.

 

Определим затраты  на строительство (см таблица 5).

 

	Жилой дом 9 этажей	Жилой дом 14 этажей	Торгово-офисный центр	Подземный паркинг
Номера сметных расчетов	УПСС 1.1-005	УПСС 1.2-003	УПСС 2.7-003	УПСС 2.8-001
Общая стоимость на 1 м2 (прямые издержки), руб.	26 300,68	27 640,48	27 683,4	8 028
Площадь объекта, м2	4 626,72	83 116,00	7 840,8	2 880
Затраты на всю площадь объекта, руб.	121 685 882	2 297 366 136	217 060 003	23 120 640
Затраты на отселение (косвенные издержки), руб.	65 912 000	111 800	9 380 000
Итого, руб.	187 597 882	2 297 477 936	226 440 003	23 120 640
Общая стоимость строительства, руб.				2 734 636 461

 

 

Полученные  затраты на строительство с учетом затрат на снятие обременений (отселение): 2 734 636 461 рублей.

При расчете  графика финансирования цену за 1 м² строительства 14-ти этажного дома рассчитываем с учетом строительства подземной парковки.

 руб.

 

 

Прогноз возможной  цены реализации построенных объектов (продажа)

Возможные цены реализации рассмотрим по аналогам. Так как  характеристики строящихся жилых зданий подобраны с максимальным сходством, то корректировки не требуются. Примем на цену продажи среднеарифметическое значение. Прогнозные цены получаем, используя коэффициенты из таблицы экспертных характеристик рынка недвижимости (Нижний Новгород, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2010 год).

Таблица. Объекты-аналоги  для 9-ти этажного жилого дома класса «Эконом».

Местоположение	Стоимость, руб./м2
ул. Волжская (Госуниверситет)	26 750
ул. Гастелло, 47	31 000
ул. Стара-Загора/ЖК «Париж»	33 000
Карбышева/Блюхера	29 000
ул. Санфировой/Стара-Загора	31 000
Среднее значение	30 150
Таблица. Объекты-аналоги для 14-ти этажного жилого дома «Бизнес» класса
Местоположение	Стоимость, руб./м2
ул. Панова/Гая (ЖК «Ливерпуль»)	37 000
ул. Революционная, 3	46 500
ул. Революционная, 5	55 000
пр. Карла Маркса/Революционная	39 500
Среднее значение	44 500
Таблица. Объекты-аналоги  для торгово-офисного центра
Местоположение	Стоимость, руб./м2
ул. Санфировой, 95	47 000
ул. Мичурина (в районе «Экспо-Волга»)	43 750
ЖК «Москва», офисный корпус «Арбат»	46 500
ул. Революционная, 70	50 000
Среднее значение	46 813

Проанализировав рынок, цену реализации подземного двухуровневого паркинга принимаем 550 000 рублей за 1 машино/место.

 

Учет рисков и определение ставки дисконтирования

Так как используем собственные  средства, то ставку дисконтирования  принимаем как сумму безрисковой ставки и компенсации за риск.

В качестве безрисковой  ставки целесообразно принимать  депозиты российских банков высшей категории  надежности, равную 6%.

Компенсации за риск:

- риск инвестирования  в недвижимость учитывает доходность будущей стоимости инвестируемых средств, 4%;

- риск ликвидности  зависит от срока экспозиции  объекта. Примем его выше средней,  равно 3%;

- риск управления учитывает  сложность управления объектом  недвижимости. Примем также 3%.

Полученная ставка дисконтирования равна 16%.

 

 

 

Выводы о  результатах проведенной экспертизы

По результатам расчетов в «Альт-Инвест» получены следующие  показатели эффективности проекта:

1. Срок окупаемости  равен сроку жизни проекта  8 лет. Что говорит о нестабильности  инвестиционного проекта и может быть рискованным к осуществлению.

Простой срок окупаемости  – 7,2 года.

Дисконтированный срок окупаемости – 8 лет.

2. Чистая текущая стоимость  проекта (NPV) больше нуля, равно 230 917 тысяч рублей. Она говорит об окупаемости затрат в течение срока жизни.

3. Норма доходности (IRR) превышает ставку дисконтирования

21% > 16%, что покрывает риски проекта.

Можно сделать вывод, что рассматриваемый инвестиционный проект в текущей экономической  ситуации осуществим, но может быть с осторожностью рекомендуемым для инвестора.

Заключение

 

По результатам описания инвестиционного предложения и проведения правовой экспертизы застроенная территория в границах улиц Гаражная, 4-й проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара характеризована следующими положительными свойствами:

• располагается в зоне многоэтажной жилой застройки Ж4;
• обеспечена инженерной инфраструктурой;
• близка к оживлённому району города и центральным магистралям;
• отсутствие обременений;
• характеризуется большим количеством вариантов развития и т.д.

Срок жизни проекта  составляет 8 лет. По условиям договора инвестор обязуется в течение 3 лет произвести отселение из зданий, подлежащих сносу; в пятилетний срок после окончания первого этапа осуществить строительство и реализовать проектируемые объекты.

По результатам технической  экспертизы физический износ зданий, расположенных по адресу 4-й проезд 70,68, Гаражная, 13, характеризует их аварийное  состояние, то есть затраты на проведение капитального ремонта превысят затраты  на снос объектов, следовательно сохранение их нецелесообразно.

Таким образом, площадь под застройку  достаточно велика, именно поэтому  мы и предлагаем строительство здесь  двух жилых домов и торгово-офисного центра. Данное строительство соответствует разрешённым параметрам застройки.

Считаем целесообразным возведение в  рассматриваемом сегменте застройки  торгово-офисного центра районного  характера, вследствие отсутствия здесь  таковых.

Анализ социально-экономической  ситуации показал необходимость  строительства на этой территории жилых домов «Эконом» и «Бизнес» класса.

Изначально предполагается поточное возведение 14-ти этажного жилого дома с подземным паркингом, после 9-ти этажного жилого дома и только потом  торгово-офисного центра. Несмотря на то, что в зоне Ж4 допустимо строительство зданий до 16 этажей, нами предусмотрено 9 в целях соблюдения требований инсоляции.

Проанализировав возможные варианты развития территории, сделаем вывод: вследствие нахождения на территории большого количества объектов коммерческого  назначения и из-за строительства торгово-офисного центра, не считаем нужным располагать в нижних и цокольных этажах жилых домов любые муниципальные и коммерческие предприятия, общества, организации.

В ходе финансово-экономической экспертизы, были определены общие затраты на осуществление инвестиционного проекта. В них учтены прямые издержки (затраты на строительство) и расходы на снятие обременений (отселение и освобождение застраиваемой площади от гаражей).

Прямые издержки составили 2 734 636 461 рублей (из которых 23 120 640 рублей – затраты на возведение подземного паркинга), на отселение 75 292 000 рубля. Способом компенсации ущерба является приобретение, а также передача в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений (комнат в общежитии и квартир) для предоставления горожанам, выселенным из жилых помещений.

Источником финансирования являются собственные средства.

В целях сокращения сроков окупаемости  проекта, нами предполагается продажа  квартир в жилых домах «Эконом» и «Бизнес» класса (цена реализации 30 150 и 44 500 руб.за кв.м. соответственно), торгово-офисных помещений (44 800 руб.за кв.м.) и парковочных мест (550 000 руб. за 1 машиноместо).

Показатели эффективности проекта  были определены с помощью программы  «Альт-Инвест» при использовании  ставки дисконтирования 16%, вышеуказанных сроков строительства и реализации объектов.

В заключении можно сделать вывод  об эффективности и целесообразности рассматриваемого инвестиционного  проекта.

Однако существует риск его осуществления  в текущей экономической ситуации, в связи с тем, что срок окупаемости проекта равен сроку жизни, поэтому с осторожностью рекомендуем его для инвестора.