Теория и практика оценочной деятельности

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«НОВОСИБИРСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

Кафедра Менеджмента

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

по дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности»

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Студент Рыбников А.И.

Факультет бизнеса

Специальность менеджмент: (080503)

Группа ФБ-82с

Преподаватель: Щербакова Н.А.

Дата  сдачи 13.11.2012

Дата  защиты

 

 

Новосибирск

2012

 

Оглавление

 

Введение

Цель работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков  в области экономики и оценки имущества на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, анализе и оценке конкретных объектов оценки.

Объектом оценки недвижимого имущества является нежилое торговое помещение в г. Бердске, ул. Первомайская д.10/1.  Дата оценки текущая (10 ноября 2012 года). Оценка осуществляется по рыночному виду стоимости.

Объектом оценки движимого имущества является легковой автомобиль марки Toyota,  модель Corolla 2001 г.в. Дата оценки – 10 ноября 2012 года. Оценка осуществляется по рыночному виду стоимости.

 

 

1. Методы капитализации и расчетные модели в оценке имущества Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода.

1.1. Прямая капитализация

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор  метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие  факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный  возраст и срок экономической  жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы  изменения).

Наиболее  часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;

– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;

– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;

– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного  способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся  условиях экономической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется  метод прямой капитализации, не требующий  такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая  капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации  обычно рассчитывается на основе анализа  рыночной информации об аналогах объекта  оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Формула доходного  подхода

при прямой капитализации  обычно применяется в следующем виде:

,

где PV – текущая стоимость недвижимости,

NOI– ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

R0– общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации R0 отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

.

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные  условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления  дохода стремится к бесконечности;

– величина дохода постоянна;

– условия использования  объекта стабильны;

– не учитываются  первоначальные инвестиции;

– одновременно учитываются возврат капитала и  дохода на капитал.

При прямой капитализации  используются модели, основанные на определении  стоимости недвижимости делением типичного  чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Стоимость собственного капитала = Приток наличных денег

Ставка дохода на собственный капитал

 

Первоначальная  сумма закладной=Ежегодные платежи по обслуживанию долга

Ставка процента по закладной

Преимущества  метода прямой капитализации:

– простота расчетов;

– малое число  предположений;

– отражение  состояния рынка;

– получение  хороших результатов для стабильно  функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним  арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с  достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность  анализа рынка и необходимость  внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации  применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

,

где SPi – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

.

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых  аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень  операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение  стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

1.2. Капитализация дохода по норме отдачи

1.2.1. Дисконтирование денежных потоков

 

При капитализации  дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается  характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются  решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели.

Основные  методы капитализации дохода по норме  отдачи:

– метод дисконтирования денежных потоков, включающий подробный анализ потоков дохода для каждого года планирования;

– метод капитализации по расчетным моделям, заключающийся в капитализации дохода первого года с учетом тенденций его изменения.

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Денежный  поток – движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества.

Метод позволяет  учитывать текущую стоимость  денежных потоков, которые могут  произвольно изменяться и иметь  различный уровень риска. Общая  модель метода дисконтирования денежных потоков

 

,

где PV – текущая стоимость, n – число периодов; Jn– доход n периода; Y – ставка дисконтирования.

Сокращенно  эту модель можно представить  в следующем виде

 или

,

где PV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n – период владения; i – год прогнозного периода; FV (n,Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для n периода при ставке дисконтирования Y.

То есть текущая  стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма  текущих стоимостей доходов за каждый период владения и реверсии.

Реверсия – доход от продажи объекта в конце периода владения.

Ставка  дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Если анализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений. Если анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал, применяется ставка дохода на собственный капитал.

Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При этом предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычитаться из потоков дохода соответствующего периода.

Выбор ставки дисконтирования  основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализируется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3–5 лет.

Преимущества  метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает  динамику рынка;

– применим в  условиях нестабильного рынка;

– учитывает  неравномерную структуру доходов  и расходов;

– применим для  объектов, находящихся на стадии строительства  или реконструкции.

Однако метод  довольно сложен в применении, к  тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается  в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

1.2.2  Прогнозирование денежных  потоков от реверсии

Доходы, которые  предполагается получить за пределами  горизонта планирования, учитываются  как поступления от перепродажи  объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.

Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:

-       назначение будущей цены продажи  на основе предположений об  изменении стоимости объекта  за период владения, изменение  за этот период состояния рынка  недвижимости вообще и рынка  подобных объектов в частности, перепродажа – капитализация дохода за год, следующий за годом окончания инвестиционного проекта: