Теория и практика оценочной деятельности

.

Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли  на инвестиции.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.

В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.

 

2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

№ варианта	Местоположение  объекта	Площадь объекта, м2	Материал стен	Состояние помещения	Износ физич., %	Ставка капитализации, %
20	с/о	220	панель	удовл.	14	24

Оцениваемое нежилое  помещение является отдельно стоящим  зданием, расположенным в средне отдаленном районе от центра города по адресу г. Бердск, ул. Первомайская 10/1.

Физические  характеристики:

Общая площадь  здания – 220 м²

Материал стен строения – панель

Количество  этажей – 1 этаж

Описание  окружения:

Объект оценки находится на пересечении улиц Первомайская и Водобачная. По улице Первомайской объект оценки окружают складские, производственные и торговые помещения. Со стороны улицы Водобачной находится жилой микрорайон Северный.

Окружающий  тип землепользования:

Промышленная  и жилая застройка.

Транспортная  доступность:

По улице  Первомайской (с выездом на Бердское шоссе, ул. Комсомольскую)

Коммуникации:

Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение.

2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости имущества в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Объектом оценки является нежилое помещение, используемое как торговое, имеет один этаж. Расположено в средне отдаленном районе от центра города. Вокруг объекта промышленная и жилая застройка.

Характеристика  объекта: Здание без подвала. Перегородки  кирпичные, деревянные. Отделка повышенного  качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.

Площадь объекта  оценки 220 м², материал стен - панель, помещение находится в удовлетворительном состоянии.

Для определения  наиболее эффективного использования  необходимо провести анализ объекта  в соответствии с ограничениями:

• Максимальная эффективность – местоположение, транспортная доступность являются благоприятными для использования помещения в качестве торгового.
• Финансовая обоснованность – при сдаче объекта в аренду в качестве торгового помещения, может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и получение прибыли.
• Физическая осуществимость – высота помещения и его площадь предполагают использование объекта в качестве торгового помещения.
• Соответствие законодательству – не нарушены никакие законодательные требования.

Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев, можно сделать вывод, что использование данного объекта в качестве торгового помещения наиболее оптимально.

2.2. Применение подходов к оценке

Традиционно для  определения стоимости имущества  используют три  подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные  величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых  в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

2.2.1. Сравнительный подход к определению стоимости недвижимости

Сравнительный подход (СП) – совокупность методов  оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что покупатель не за платит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами.

Данные о  продажах аналогичных объектов представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Данные о продажах аналогов объекта оценки

Аналоги	Местоположение*	Площадь, м. кв.	Материал стен	Состояние помещения
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	с/о о о	270      210      218	кирпич кирпич панель	хорошее удовл. хорошее
Аналог 4	с/о	245	панель	удовл.

*аналоги находятся  в разных районах, так как  на дату оценки отсутствовала  информация о близко расположенных  аналогах объекта оценки.

Условные обозначения:

Аналоги 1-3 - недавно  проданные аналоги оцениваемого нежилого помещения;

На основе сравнительного анализа аналогов объекта оценки, необходимо рассчитать скорректированные  цены, то есть 4 варианта стоимости объекта  оценки. Поправки нужно вносить от объекта сравнения к объекту оценки. Результаты проведения расчетов заносим в таблицу 2.

Таблица 2 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений

 

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи, тыс. р.	-	4050	2520	3100	2730
Площадь, м. кв.	220	270	210	218	245
Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.	-	15	12	14,22	11,14
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	1	1	1	1
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	15	12	14,22	11,14
Местоположение	с/о	с/о	о	О	с/о
Корректировка	-	1	0,85	0,85	1
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	15	10,2	12,09	11,14
Материал стен	п	К	к	П	П
Корректировка	-	1,05	1,05	1	1
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	15,75	10,71	12,09	11,14
Состояние помещения	Удовл.	Хорошее	Удовл.	хорошее	Удовл.
Корректировка	-	1,1	1	1,1	1
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	17,33	10,71	13,3	11,14
Весовой коэффициент	-	0,2	0,2	0,2	0,4
Взвешенное  значение, тыс. р/м.кв.	-	3,47	2,14	2,66	4,46
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	12,73
Стоимость объекта  оценки, тыс. р.	2800,6

В результате анализа  рыночных данных о продажах нежилых  помещений  выявлено:

1. Различия в  ценах аналогичных нежилых помещений  за счет местоположения следующие:

- 15% между расположенными  в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10% между расположенными  в центре города и районе  средней отдаленности.

2. Разница в  ценах за счет материала стен (кирпич – панель) – 5%.

3. Разница в  ценах за счет состояния помещения  (удовлетворительное – хорошее)  – 10%.

Для согласования скорректированных цен в целях получения единой величины стоимости желательно расставить весовые коэффициенты. Чем меньше корректировок внесено в цену продажи аналога, тем выше весовой коэффициент, придаваемый скорректированной цене этого объекта. Сумма весовых коэффициентов равна 1.

Стоимость объекта  при использовании сравнительного подхода составляет 2800,6 тыс. руб.

2.2.2. Оценка объекта затратным подходом

При расчетах затратным  подходом необходимо учесть:

1) стоимость  права аренды земельного участка – 3000 р/ м.кв.:

2) прямые издержки  на строительство составляют 7200 р. / м. кв.;

3) косвенные  издержки составляют 15% от прямых  издержек.

4) типичная предпринимательская  прибыль принимается равной 20 % от  прямых и косвенных издержек;

5) величины функционального износа – 5%, внешнего - 0%, физического – 14%.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

С_зп = С_з +(С_нс - И_н)=1089000+(2185920-393465,6)=2881454,4,  

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

С_з - стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,

С_нс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

И_н - накопленный строением износ, тыс. р.

 

С_нс =  ПИ + КИ + ПП=220*7200+220*1080+220*1656=2185920,

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП - прибыль предпринимателя;

С_з = П_з * Ц_з=363*3000=1089000 руб.

 где П_з - площадь земельного участка, м. кв.,

Ц_з - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

     

=242/1*1,5=363;

 

где: П _{общ. зд.} - общая площадь здания, кв. м (П _общ.зд.= 220 +10%*220=242);

N _эт. - количество этажей;

1,5 - коэффициент  плотности застройки.

Накопленный строением износ определяется по формуле:

И_н = 1 – (1 - И_физ)(1 - И_функц)(1 - И_внеш)=1-(1-0,14)*(1-0,05)*(1-0)=0,18

где И_физ - физический износ в долях;

И_функц - функциональный износ в долях;

И_внеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

Физический износ имущества  – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный  износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

Таблица 3- Расчет стоимости торгового помещения затратным подходом

Показатели	Значение
1. Площадь земельного  участка	363
2. Рыночная стоимость  земельного участка (права аренды  земельного участка), руб/м.кв.	3000
3. Итого  стоимость земельного участка  (или прав аренды), руб.	1089000
4. Площадь здания, м.кв.	220
5. Стоимость  возведения 1 м.кв., р.	7200-прямые издержки 1080-косвеные 1656-ПП
6. Итого  стоимость строительства объекта  оценки, руб.	2185920
7. Физический  износ объекта оценки, %	14
8. Функциональный  износ объекта оценки, %	5
9. Внешний износ  объекта оценки,%	0
10. Итого накопленный  износ, %	18
11. Итого накопленный строением износ, руб.	393465,6
12. Итого  стоимость, рассчитанная с применением  затратного подхода, тыс. р.	2881454,4