Теория и практика оценочной деятельности

 

В случае отсутствия данных о доходности и продажах аналогов оценка на основе затратного подхода  является единственно возможной.

Стоимость объекта при использовании затратного подхода составляет 2881,45 тыс. руб.

2.2.3. Применение доходного подхода к оценке объекта

Доходный подход заключается в преобразовании в  текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод,  которые может  принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Для определения  стоимости оцениваемого помещения  в данной контрольной работе применяется  метод прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.

Расчет выполняется  по формуле:

С_дп = ЧОД / СК=684235,2/0,24=2850980 руб.,     

где С_дп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения  за один год после даты оценки, тыс. р.,

СК - ставка капитализации.

Для определения  ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной  загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам. ПВД определяется по формуле:

ПВД = П_нп * А * n=220*400*12=1056000,             

где А - очищенная  ставка аренды в месяц за оцениваемое  нежилое помещение. А= 400 р. / м. кв. в месяц,

n  - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный  валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У₁ - У₂=1056000*0,97=1024320,

где У₁ - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.

У₂ - убытки от неплатежей, тыс. р.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

В данной контрольной  работе убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей -  3% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД – Р=1024320*0,7-0,015*2185920=684235,2,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД,

б) резервы (расходы  на замещение) – 1,5 % в год от стоимости нового строительства без учета износа (см. затратный подход);

е) прочие операционные расходы –20 % от ДВД.

Таблица 4 - Определение стоимости нежилого торгового помещения доходным походом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р./м.кв.	400
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	220
3	ПВД за год	тыс.р.	1056000
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора  арендной платы	тыс.р.	31680
5	ДВД за год	тыс.р.	1024320
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего:            в том числе:            - по управлению,             -резервы,           – прочие операционные расходы	тыс.р.   тыс.р. тыс.р. тыс.р.	102432 32788,8 204864
7	ЧОД	тыс.р.	684235,2
8	Ставка капитализации	%	24
9	Стоимость объекта  оценки	тыс.р.	2850980

Доходный подход наиболее важен для инвесторов, так  как  позволяет учитывать ожидаемый  доход.

Стоимость объекта  при использовании доходного  подхода составляет 2851 тыс. руб.

2.2.4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

После определения  стоимости недвижимости тремя подходами  к оценке, необходимо осуществить  согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. 

Результаты  оценки одного и того же объекта  различными подходами к оценке могут  отличаться в среднем на 20-50%.

Для каждого  из подходов к оценке выбирается "вес". При этом учитывается:

- значимость  и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации;

- соответствие  целям оценки;

- достоверность  и достаточность используемой  для анализа информации;

- соответствие  оцениваемому типу использования  недвижимости;

- преимущества, недостатки подходов к оценке.

Изучив все плюсы и минусы каждого подхода, можно сказать, что для оценки данного объекта более приемлемым является сравнительный подход (весовой коэффициент 0,4), т.к. позволяет получить точные результаты при оценке объекта на активных рынках, при наличии большого количества информации достаточно прост в применении, позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Между двумя другими методами: доходным и затратным значения весового коэффициента распределены одинаково. Затратный  метод лучше всего использовать при оценке нового объекта, доходный подход также менее приемлем, т.к. мы не планируем сдавать объект в аренду.

Данные о  сведении полученных результатов в  итоговую стоимость оцениваемого объекта  заносятся в табл. 5

Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости нежилого торгового помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	2800,6 2881,45 2851	0,4 0,3 0,3
Итого стоимость  объекта	2839,98	1,00
Рыночная стоимость  объекта оценки составит округленно, руб.	2840

Рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина, итоговый результат округляется: стоимость торгового помещения в средне отдаленном районе города площадью 220 кв.м. составляет 2840 тыс.руб.

3. Определение стоимости движимого  имущества

3.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки в данной работе выступает автомобиль Toyota Corolla. Основные характеристики объекта приведены ниже.

Таблица 6 - Технические характеристики Toyota Corolla.

Показатель	Характеристика
Цена:	?
Тип кузова:	Седан
Длина:	4540 мм
Ширина:	1760 мм
Высота:	1470 мм
Модельный год:	2001
Пробег	150 тыс.км.
Количество  дверей:	4
Количество  мест:	5
Привод:	Полный
Число цилиндров / расположение:	4/R
Мощность двигателя  л.с / оборотах:	160/4500
Рабочий объем  двигателя:	1600 см³
Крутящий момент / оборотах:	5200 об/мин
Вид топлива:	АИ-95
Объем топливного бака:	55 литров
Время разгона  до 100 км/ч:	8.6 сек
Максимальная  скорость:	225 км/ч
Расход топлива  в городском цикле:	9.9 литров на 100 км
Расход топлива  на трассе:	5.5 литров на 100 км
Расход топлива - смешанный цикл:	7.1 литров на 100 км
Тип коробки  передач:	Механическая / Автомат
Снаряженная масса:	1410 кг
Полная масса:	1960 кг
Объем багажника:	480-962 литров
Размер шин:	225 /55 R16

 

3.2 Выбор вида стоимости, подходов и методов оценки движимого имущества

Объект оценки будет оценен по рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости объекта  будет проводиться по состоянию  на 10.11.2012 года.

При оценке движимого объекта могут быть использованы три подхода: сравнительный, затратный, доходный.

Затратный подход при оценке транспортных средств  основывается на том, что в качестве стоимости оцениваемого транспортного  средства принимаются затраты на его изготовление.

Под восстановительной  стоимостью оцениваемых автотранспортных средств понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данным по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Доходный подход предполагает прогнозирование будущих  доходов от использования объекта  оценки методом прямой капитализации  и дисконтирования денежного  потока. Для такого объекта оценки, как автомобиль, это сделать весьма затруднительно, поэтому в данной курсовой работе он не использовался.

Сравнительный подход предполагает метод прямого  сравнения с аналогами, у которых  общее  функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструктивно-технологическое сходство.

3.3 Расчет стоимости автомобиля  затратным подходом

Остаточную  стоимость С_ост транспортного средства определяем расчетным методом по формуле:

С_ост = С – И_нак.

С – значение стоимости нового транспортного средства базовой комплектации на дату оценки в месте оценки;

И_нак – износ транспортного средства.

Средняя цена нового авто Toyota Corolla равна 820 тыс. руб.

И_нак вычисляется по формуле :

Ин = 1-(1 – И_физ)*(1-И_функ.)*(1-И_вн)

Расчет физического износа с учетом возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации проводим по следующей формуле:

И_Физ =(И₁*П_ф+И₂*Д_ф)*А₂*А₃*А₄, где

И₁ — показатель износа транспортного средства по пробегу (в % на 1 000 км пробега);

П_ф — пробег фактический на день осмотра (в тыс. км, с точностью до одного десятичного знака) с начала эксплуатации или после капитального ремонта;

И₂ — показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости от интенсивности эксплуатации;

Д_ф — фактический срок службы (в годах, с точностью до одного десятичного знака) с начала эксплуатации или после капитального ремонта;

А₂ — коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий;

А₃ — коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды;

А₄ — коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС.

И₁ равняется 0,24, так как объем двигателя 1600 м³ (по данным таблицы с показателями износа (И₁) для легковых автомобилей на 1000 км пробега)

И₂ равняется 1 %, так как в соответствии с таблицей для расчета И₂, которое находится в зависимости от среднегодового пробега. (150000/11= 13636)

Таблица 7- Расчет физического износа автомобиля, %