Энергоэффективные дома

Параллельно с реализацией  квартир будет происходить продажа  парковочных мест. График реализации – равномерный на всем протяжении проекта.

 

2.4.Преполагаемые риски

Риск — неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе осуществления мероприятий неблагоприятных ситуаций и последствий. Под управлением рисками понимают совокупность методов анализа и нейтрализации факторов риска, т.е. прогнозирования, оценки возможности наступления и разработки вероятных путей предупреждения и минимизации негативных последствий в случае наступления.

При строительстве энергоэффективного дома могут возникнуть следующие типичные виды рисков:

—финансово-экономические: риск изменения цены продукции или услуги; риски возникновения непредвиденных расходов и снижения доходов; инвестиционные риски;

- природно-климатические: риск воздействия стихии (например, из-за дождливого лета могут нарушиться сроки ремонта крыши); 
—производственные(организационно-технологические): ошибки в организации производства, нарушение заранее определенной технологии; 
риски неисполнения договоров (контрактов) организациями-подрядчиками; риски несоблюдения запланированных сроков; 
—имущественные: риск, связанный с потерей имущества в результате стихийных бедствий; риск, связанный с потерей имущества вследствие действий злоумышленников; риск утраты или повреждения имущества из-за аварийной ситуации; риск, связанный с отчуждением имущества в результате действий органов власти и других собственников; 
— риск законодательных изменений, связанный с непредвиденным изменением законодательного регулирования хозяйственной деятельности и др.

В связи с  тем, что проект имеет всю необходимую  исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

• Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;
• Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Наступление этих рисков вполне вероятно, поэтому далее  был проведен анализ чувствительности проекта при негативном влиянии  этих факторов.

Количественный  анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице представлены результаты анализа чувствительности.

При определении  критических значений параметров риска  основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

 

Таблица 4. Анализ чувствительности

№	Параметр	Изменение, %	NPV, млн. руб	PBP, мес.
Базовый вариант
	нет риска		25,4	16
Варианты после наступления  рисков
1	Удорожание строительства	10%	22,86	17
2	Падение цен на квартиры	10%	22,86	17
3	Падение цен на квартиры и удорожание строительства	10%	20,32	19

 

Выводы:

• Анализ чувствительности показал, что выбранные факторы риска (падение стоимости квартир в жилом комплексе и удорожание строительства) при независимом воздействии на проект не смогут оказать существенного влияния.
• Существенным для проекта может оказаться одновременное воздействие выбранных факторов риска.

 

2.5. Производственный план .

Себестоимость строительства энергоэффективного дома (с учетом всего комплекса организационных, проектных и строительных работ) составляет 21 901,4 рублей за м² общей площади квартир.

Ценовая политика (средняя стоимость квартир при продаже) определяется в зависимости от стадии строительства:

• Начальная стадия - нулевой цикл, фундаменты - 29000 руб. за 1 м² жилой площади;
• Строительство первого - третьего этажей – 31900 руб. за 1 м² жилой площади;
• Строительство четвертого – седьмого этажей – 36250 руб. за 1 м² жилой площади;
• Строительство восьмого – двенадцатого этажей – 39150 руб. за 1 м² жилой площади;
• Строительство выше двенадцатого этажа – 42050 руб. за 1 м² жилой площади;

В зависимости  от этажности и месторасположения  квартиры предполагается изменение  стоимости в пределах 5%.

В связи с  тем, что сводный сметный расчет проекта пока не проводился для прогнозирования результатов деятельности компании был применен метод основанный на стоимости основных видов работ, учитывающий строительные объемы и их среднюю стоимость.

Основные расходы представлены в таблице 5.

 

Таблица 5. Расходы, непосредственно связанные с проектированием и строительством

	Общая стоимость млн.рублей	Стоимость на 1 м2 рублей
Выкуп прав по проекту	26,10	1 467,9
Перенос автостоянки	1,20	67,5
Вынос инженерных сетей	9,97	560,7
СМР	293,17	17 208
Наружные внутриплощадочные сети	9,54	536,6
Выполнение Т.У.	20,00	1 124,9
Благоустройство территории	3,86	217,0
Прочее	12,78	718,8
		21 901,4

 

• Проектирование

При определении  стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 652,4 руб/м² при общей продолжительности данного вида работ в 7 месяцев. При определении объема работ высчитывалось на общую площадь квартир. Таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 17780 м².

В состав проектных  работ были включены:

• Разработка эскизного проекта – 2% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 1,5 месяца;
• Выпуск проектной документации (стадия «П») – 31% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 3 месяца;
• Выпуск рабочей документации и экспертиза проекта – 67% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца.

Все работы выполняются  последовательно. В начале очередного этапа выплачивается 50% от необходимой  суммы и 50% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость расходов на проектирование составит около 11,6 млн. руб.

• Подготовительные работы

Для освобождения земельного участка от существующих объектов выполнялись работы по выносу автомобильной стоянки из территории предполагаемого строительства  на вновь обустраиваемую автомобильную стоянку. Расходы на данный вид работы составили 1,20 млн.руб.

После утверждения  проекта планировки осуществлялся  вынос существующих инженерных сетей  за территорию земельного участка, предназначенного для застройки. Стоимость выполнения работ составила 9,97 млн.руб.

• Строительство объекта

Основные расходы, непосредственно связанные со строительством объекта представлены в таблице 6 .

Таблица 6. Расходы, связанные со строительством

Строительно-монтажные  работы (фундамент, возведение несущих конструкций, стен, перекрытий, кровли) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 17207,4 руб/м² при общей площади квартир 17780 м².

Муниципальные квартиры площадь которых составляет 12% от общей площади квартир в доме необходимо сдать с минимальным уровнем отделки, стоимость которой оценена в 0,760 тыс.руб/м² при площади таких квартир в 2133,60 м².

Также в доме будет общая система кондиционирования, стоимость которой оценена в 0,177тыс.руб./м² из расчета общей площади здания.

Внутренние  инженерные сети (электричество, отопление, водоснабжение, канализация и т.д.) в доме оценивались исходя из 0,820тыс.руб./м² общей площади здания.

Выполнение  основного объема строительно-монтажных  работ планируется осуществлять собственными силами. Расходы, связанные со строительством планируется осуществить по следующему графику:

• Около 20% общей суммы расходов на строительно-монтажные работы в течении первых трех месяцев
• по 5,5 % ежемесячно - в последующие 13 месяцев;
• оставшиеся 8,5% - в последние два месяца строительства.

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса  оценивается в 305,95 млн.руб.

Себестоимость жилья в энергоэффективном доме составила около 17208 руб/м².

Требуемое строительное оборудование:

• электрооборудование:
• просышленные вентиляторы,
• трансформаторы,
• электростанции,
• стабилизаторы напряжения,
• электродвигатели асинхронные.
• оборудование для работы с бетоном-раствором:
• виброоборудование,
• для приготовления бетона-раствора,
• для приема-подачи раствора и бетона,
• опалубка.
• вышки-туры, стремянки:
• вышки-туры,
• лестницы,
• мусороспуски,
• подмости,
• помосты строительные,
• сетка, пленка, тент,
• стремянки.
• грузоподъёмное оборудование:
• веревки промышленного назначения,
• грейферы,
• грузоподъемное оборудование для стройки,
• динамометры,
• домкраты,
• лебедки,
• монтажная оснастка, захваты, такелаж,
• подъемно-транспортная техника,
• стропы, канаты, тросы,
• тали, блоки, полиспасты.
• пневматическое оборудование:
• компрессоры,
• осушители воздуха и фильтрационные модули,
• пневмоинструмент.
• насосное оборудование:
• мотопомпы,
• насосы,
• рукава и шланги для воды,
• установки водоснабжения,
• моечное оборудование;
• сварочное оборудование:
• газосварочное оборудование,
• комплектующие для эл.сварочного оборудования,
• рукав для газосварочных работ,
• сварочные материалы,
• электросварочное оборудование.
• тепловое оборудование:
• водонагреватели,
• котлы отопительные,
• нагреватели,
• парогенераторы,
• радиаторы,
• тепловентиляторы,
• тепловые завесы.

Общая стоимость оборудования составляет 8 млн. руб. Амортизационные отчисления равны 67 тыс. рублей/ в месяц. Средства на оплату труда составляют  5 млн. руб./ на 3 года ( 1,7 млн. в год )  Налоговые отчисления составляют 30% от полного дохода предприятия, т.е. 51 тыс. руб. в год, 4 250 рублей в месяц.

Амортизационные отчисления + налоговые отчисления + возврат кредита = 67000+4250+13 млн. = 13 071 250 рублей в месяц (735 руб. за 1 м²). Итоговая себестоимость квартиры составляет 22 636,4 рублей за м².

2.6. Финансовый  план.

Расчетный период составлял 3 года с разбивкой по месяцам.

Основными факторами, которые оценивались при прогнозировании  результатов деятельности, были денежные потоки , т.е. потоки реальных денег в связи с получением доходов и осуществлением затрат.

Доходы далее  именовались притоками денежных средств, а расходы оттоками.

Суммарный денежный поток инвестиционного проекта  был разделен на три составляющих:

• Денежный поток от операционной или основной деятельности предприятия,
• Денежный поток от инвестиционной деятельности предприятия и
• Денежный поток от финансовой деятельности предприятия.

К притокам от операционной деятельности в данном случае ничего отнесено не было, т.к. основная деятельность предприятия не рассматривалась. К  оттокам от операционной деятельности были отнесены налоги (НДС и налог  на прибыль предприятий), возникающие в результате реализации проекта.

К притокам от инвестиционной деятельности были отнесены доходы, связанные  с продажей квартир. К оттокам  – весь перечень расходов, связанных  с проектированием, получением необходимых  разрешительных документов и строительством.

К притокам от финансовой деятельности было отнесено поступление  кредитных средств, к оттокам  – уплата % и возврат заемных  средств.

Основным видом  доходов при реализации проекта энергоэффективного дома являются доходы от продажи жилья. В таблице 7 представлена площадь реализации годам.

 

Таблица 7. Реализация площади дома по годам.

 

 

 

            

 

          Средняя продажная цена, за 1 м² = 40 000 руб.

        При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

• Продажи начинаются начиная с 7-го месяца с начала проекта;
• Продажи осуществляются в течении 18 месяцев неравными долями (в начале продаж менее 2% и в конце более 7%) от возможного объема продаж.

Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в энергоэффективном доме, представлены в таблице 8 (коэффициент дисконтирования принимался за 9,5%).