Экономика недвижимости

Содержание

 

 

Введение………………………………………………………………………………….......	3
1. Недвижимость как часть национального  богатства……………………………………	5
1.1  Понятие  и элементы национального богатства  ….……………………………..	5
1.2. Роль государства в регулировании экономики использования национального богатства …………………………………………………………………………….………	6
1.3. Сдерживающие факторы активации использования национального богатства	7
1.4. Стратегия по увеличению объема  национального богатства ………………….	8
2. Недвижимость как экономический ресурс и объект собственности ………………...	10
2.1 Определение понятия недвижимости....………………………………………….	10
2.2 Жизненный цикл объекта недвижимости ………………………………...……...	13
2.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды (классификация объектов недвижимости)…………………………………………	17
2.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды ……………………………………………………………………………...…………	27
2.5 Экономическая и социальная сущность недвижимости …...…………………...	35
Заключение…………………………………………………………………………………..	46
3. Практическая часть контрольной  работы……………………………………………….	47
Список литературы………………………………………………………………………….	50

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Национальное богатство – важнейшая  социально-экономическая категория, используемая для оценки экономического потенциала и уровня экономического развития страны. Оно охватывает практически все экономические блага, находящиеся в распоряжении страны. Именно поэтому национальное богатство является лучшим измерителем уровня развития страны и жизни населения.

Однако в понятии и методологии  исчисления национального богатства  до последнего времени не было единообразия, что затрудняло международные сопоставления. В состав показателей богатства  в отдельных странах включали разные компоненты исходя из конкретных задач и возможностей. Были попытки включить в состав национального богатства и население. Полученные показатели, естественно, отличались по своему составу, по элементам, были несопоставимы при международных сравнениях. Подобные различия обусловливают необходимость уточнения состава национального богатства по компонентам. Исходным моментом является определение национального богатства как экономической категории и объекта статистического изучения.

В отечественной практике национальное богатство долгое время определялось как совокупность материальных благ, накопленных трудом всех предшествовавших поколений (национальное богатство). А также разведанных и вовлечённых в экономический оборот природных ресурсов.

Важной частью национального богатства является национальное имущество – результат накопления собственного капитала – материальных и нематериальных, финансовых и нефинансовых активов у юридических и физических лиц, в отраслях и секторах экономики страны и её регионов. Отдельно учитываются потребительские товары длительного пользования, прямые иностранные инвестиции и золотой запас. В состав национального имущества входит и личное имущество (жилищные и непроизводственные постройки, бытовые предметы длительного пользования и запасы потребительского назначения), методология оценки которого ещё полностью не разработана и информация, о котором даётся справочное.

С точки зрения российского гражданского законодательства, недвижимое имущество - один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают обороноспособностью, т.е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законам РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную

обороноспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством [1].

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» (ст. 130 ГК РФ) [2].

«Предприятие в целом как  имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности)»  [2].

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться... в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ) [2], отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

Целью курсовой работы является рассмотреть  недвижимость как часть национального  богатства, экономический ресурс и объект собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Недвижимость как часть национального богатства

1.1Понятие и элементы национального богатства

Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого  экономического развития страны является проведение глобальной технологической реструктуризации и повышения эффективности использования национального богатства страны. Национальное богатство должно быть целью и одновременно средством развития общества. Оно включает в себя все природные и трудовые ресурсы, различные виды имущества и финансовые активы.[3]

Таким образом, национальное богатство — это материальные блага, созданные трудом предшествовавших и нынешних поколений, и вовлеченные в процесс воспроизводства природных ресурсов, которыми располагает общество на определенный момент времени; важная характеристика экономического потенциала страны. На рис. 1.1 показано строение национального богатства по натурально-вещественному составу. Важнейшими его элементы.[4]:

•основные фонды – совокупность   произведенных общественным     трудом материально-вещественных     ценностей,    которые    в    своей натуральной   форме в    течение длительного времени используются в народном хозяйстве;

•оборотные фонды – целиком потребляемые в каждом производственном цикле предметы труда, стоимость которых полностью переносится на изготовляемую продукцию;

•личное имущество населения – часть национального богатства, находящаяся в собственности населения и предназначенная для удовлетворения его потребностей; •природные ресурсы – естественные ресурсы, часть всей совокупности природных условий жизни общества, которая может быть вовлечена в процесс общественного производства. [3]

Для осуществления технологического прорыва и успешного экономического развития нужны огромные средства, а значит, и новый механизм привлечения внешних и внутренних инвестиций. В основу такого механизма может быть положено недвижимое имущество, которое может выступить в качестве дополнительного источника пополнения бюджета страны и основного актива в отношениях с инвесторами. Сегодня более половины, а в отдельных случаях до 3/4 стоимости активов предприятий, есть недвижимость (земля, здания и сооружения), остальное - оборудование, в основном изношенное физически и морально и денежные средства (при этом "нематериальные активы" в стоимости основной основным гарантом пополнения бюджета и возврата инвестиций. В основу такого механизма может быть положено недвижимое имущество, которое может выступить в качестве дополнительного источника пополнения бюджета страны и основного актива в отношениях с инвесторами.

Рис. 1.1. Натурально-вещественное строение национального богатства

 

1.2 Роль государства  в регулировании экономики использования национального богатства

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике  любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.Сегодня формируется экономический механизм управления недвижимостью, способствующий повышению эффективности ее использования, инвестиционной привлекательности недвижимости и привлечению внутренних и внешних инвестиций. Через систему налогообложения (льгот и санкций) можно стимулировать предприятия обновлять свою недвижимость, сделать ее более привлекательной для внешних инвестиций, в т.ч. иностранных. Рост инвестиций и стоимости национального богатства приведет к увеличению поступлений в бюджет страны через налог на недвижимость.

Государство имеет реальную возможность  существенно повысить эффективность использование собственности. В то же время усиление роли государства в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы доходов от налогообложения собственности. Речь идет о создании, во-первых, стройной, экономически и логически выверенной системы критериев отнесения тех или иных объектов под непосредственное налоговое воздействие, во-вторых, жесткого, детально регламентированного механизма эффективного управления собственностью и контроля за ней, в-третьих, использование собственности в качестве основного актива для привлечения инвестиций.

 

1.3 Сдерживающие  факторы активации использования национального богатства

Серьезными сдерживающими факторами  активизации хозяйственного использования  национального богатства являются несовершенство законодательства и  неразвитость рыночных институтов. Существует проблема отсутствия полной и достоверной  информации о наличии и стоимостной оценке основных элементов национального богатства и, прежде всего, недвижимости как важнейшей части национального богатства, о базе данных экономических, инвестиционных и приватизационных процессов на территории республики. Без наличия таких сведений в виде геоинформационной системы значительно осложнены принятие правильных управленческих решений и выработка каких-либо реальных планов. Динамические ряды оценочных показателей, например по недвижимости, могли бы стать одними из важнейших количественных показателей динамики национального богатства, благополучия страны, в известном смысле подводя регулярные итоги качества государственного управления (использования, сохранения, развития и т.д.) национальным недвижимым имуществом. Кроме того, интегральные стоимостные оценки различных типов недвижимости являются своеобразной обратной связью, откликом социально-экономической системы на осуществляемую правительством политику (как целенаправленное управление) в том или ином секторе рынка недвижимости, например, жилищную и строительную политику, программы приватизации, работу в направлении роста инвестиционной привлекательности и снижения рисков инвестирования, государственное стимулирование малого бизнеса, поддержку современных форм организации торговли, изменение принципов налогообложения имущества физических и юридических лиц, введение единого налога на недвижимость и др. Именно такие регулярные (раз в пять лет) оценки недвижимости в национальном богатстве страны стали проводиться начиная с 1985 года в Великобритании.

Пока же можно сделать вывод, что национальное богатство страны используется недостаточно эффективно.

 Вызывает тревогу ситуация  в сфере управления собственностью: существующая система управления собственностью и, прежде всего недвижимостью, в том числе государственной, недостаточно эффективна и требует кардинального реформирования; не получила должного распространения практика рыночной оценки объектов и прав пользования природными ресурсами и недвижимостью, что приводит к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению налоговых платежей; несмотря на то что проводятся структурные преобразования в экономике, разгосударствление и приватизация, данные процессы идут крайне медленно, малоэффективно, и основные поставленные руководством страны цели не достигаются: не сформирован слой эффективных собственников; структурная перестройка экономики не привела к желаемому повышению эффективности деятельности предприятий; привлеченных в процессе приватизации инвестиций явно недостаточно для развития предприятий; материально-техническая база предприятий ухудшается, приводит к низкой конкурентоспособности предприятий и требует скорейшего обновления.

 

1.4 Стратегия  по увеличению объема национального  богатства

Остановимся подробнее на этих проблемах с точки зрения некоторых возможностей их решения при помощи недвижимости как важнейшего компонента национального богатства. Новый экономический механизм управления недвижимостью на макроуровне должен стимулировать собственников через систему налогообложения (в т.ч. льготного для инвестиций в обновление недвижимости) вкладывать внутренние инвестиции в улучшение состояния недвижимости, что будет увеличивать объем национального богатства, а значит увеличивать поступления в бюджет. Более качественная недвижимость привлечет иностранных инвесторов, как это происходит в развитых странах.  
            С точки зрения стратегии увеличения национального богатства очень важно сформировать механизм эффективного использования земли, недр и природных ресурсов республики. Рентные платежи необходимо превратить из малозначимой налоговой добавки в     инструмент    экономического регулирования. При   этом    важно    обеспечить полноту сбора налогов, эффективное их расходование. 
              Важной    государственной    задачей    является     также   вовлечение    в    экономический оборот материальных и нематериальных ресурсов государства.  
Нужно также повысить эффективность регулирующих функций исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления как собственников имущества, крупных акционеров и кредиторов. Для этого необходимо сделать: