Экономика недвижимости

Строения условно подразделяют на две группы:

• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения;
• здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся:

• комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;
• жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;
• гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.

К жилым объектам недвижимости относятся  также земельные участки под  соответствующими зданиями, а также  их внешние коммуникации. Нежилые  помещения в жилых домах к  жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в  том числе административные, бытовые  и вспомогательные здания предприятий; промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

• специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
• складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
• офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;
• торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
• сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
• спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, полядля гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
• медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
• мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
• объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

К нежилым объектам недвижимости относятся  также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги. К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.

Строения классифицируются также:

• по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),
• по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),
• по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),
• по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),
• по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей),
• по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет),
• по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).

Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные. К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

• земля под общественным транспортом,
• земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями,
• государственные учебные и медицинские учреждения,
• церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.

К доходным относят объекты, сдающиеся  в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса  – с целью получения прибыли  на средства, вложенные в приобретение объекта.

Для целей управления недвижимостью  необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта.

Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков (в метрах).

Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые  различаются степенью близости к  их функциональному назначению:

• основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;
• вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для  доходных объектов вводится понятие  арендной площади, которая равна  сумме площадей основных и вспомогательных  помещений.

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на:

• материалы изготовления и срок службы изделий,
• доступность для технического обслуживания
• сроки эксплуатации до очередного ремонта,
• пропускную способность,
• доступность для использования на отдаленных частях участка

Многолетние насаждения по функциональному назначению, подразделяют на группы [9]:

• производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай;
• производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые, косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;
• декоративно-озеленительные – кустарниковые или древесные;
• полезащитные – противоэрозионные;
• живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.

Для всех групп важными с точки зрения задач управления являются возрастные характеристики:

• срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники – 2-3 года, плодовые – 5-8 лет, технические – до 10 лет, декоративные – 5-12 лет);
• продолжительность эксплуатации по назначению (плодово-ягодные – 10-30 лет, технические – 10-50 лет, декоративно-озеленительные – до 50 лет).

Физическая среда функционирования объекта создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Физическая среда, внешняя по отношению  к объекту, обладает следующими характеристиками:

• климат: атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип, количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза ветров, облачность и солнечные дни – с отнесением совокупности признаков к одному из видов климата – континентальному, морскому, субтропическому;
• предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, подъем грунтовых вод, смерчи и ураганы, сходы снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии, нашествие насекомых и грызунов;
• экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум, пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов, наличие источников потенциальной опасности – производств, мест хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов, взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных препаратов, другое;
• рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные образования, пещеры и т.д.;
• характер ландшафта: открытый, характерный, организованный;
• характер застройки – с выделением ее типа: периметральная, фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная;
• характер застройки – с выделением ее характеристик: этажность, архитектурные стили, плотность, наличие и свойства рекреационных зон, обеспеченность инфраструктурой, композиционное единство и психологическая совместимость застройки с ландшафтом;
• обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети, системы связи, парковки, автозаправочные станции, рекреационные зоны, центры деловой активности.

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представлении в таблице 5 [7].

Общая классификация земель по потребительским  свойствам ( по назначению) состоит:

1. Для сельского хозяйства
2. Земли промышленности, транспорта, обороны и иного назначения
3. Земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, историко-культурного назначения.
4. Земли лесного фонда.
5. Земли водного фонда
6. Земли населенных пунктов
7. Земли запаса

Объекты недвижимости можно классифицировать на 4 группы:

1 группа: Деление по происхождению:

- искусственные( постройки);

- естественные( земля).

2 группа. Деление по назначению( использование поверхности земли  (с/х, строи-во), использование недр, для жилья, для офисов и т.д).

3 группа. Деление по масштабу (Отдельный  земельный участок, земельный  массив, микрорайон, жил.дом, подъезд,  этаж ,квартира, комната, комплекс  зданий, здание, помещение..

4 группа. Деление по готовности к использованию (полностью готовые к использованию, требующие завершения строительства, требующие ремонта или реконструкции)

В зарубежной практике принята классификация  объектов коммерческой недвижимости по категориям.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса:

- специализированная недвижимость- это приспособленная для ведения  определенного бизнеса и обычно  передающаяся вместе с бизнесом (химические предприятия, заводы и т.д)

- неспециализированная недвижимость- обыкновенные здания (магазины, офисы, склады), которые продаются или создаются в аренду.

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости собственности  владеют с целью получения  дохода от аренды и / или извлечения прибыли на вложенных капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость- земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Таблица 5

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

Признаки	Характеристики
1. Функциональное назначение	- производственные; - непроизводственные
2. Происхождение	- естественные ( земельные участки,  недра, природные комплексы); - искусственные (здания, сооружения, многолетние насаждения)
3. Степень готовности к эксплуатации	- готовые к эксплуатации; - незавершенное строительство; - требующее реконструкции и  капитального ремонта
4. Форма собственности	- частная; - государственная; - совместная; - общественная
5. Отраслевые принадлежности	- промышленные; - сельское хозяйство; - жилищно-коммунальные и др.
6. Возможность приватизации	- запрещенные; - по решению правительства; - свободно приватизированные