Экономика недвижимости

- перемещениями и переездами, изменениями и перестройкой;

- устранение аварийных ситуаций;

- обеспечение эксплуатации и  ремонта;

- установка мебели и охрана  объекта.

 Как показывает практика. Подавляющее  большинство собственников объектов  недвижимости не выделяют достаточно большое количество средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Это приводит к последствиям, затраты на исправление которых обычно превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту.

Обслуживание- работы по обеспечению  нормативного срока эксплуатации, они не ведут к увеличению стоимости объекта, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания- предупреждение.

Ремонт - работы по восстановлению повреждений или изношенности объекта с целью его восстановления до нормального эксплуатационного состояния. По сроку выполнения выделяют следующие виды ремонтов:

- мелкие (срок 1-2 дня), которые выполняются в рамках обеспечения эксплуатации. Признак- не продлевают срок объекта и не увеличивают стоимость;

- крупный ремонт (срок более 2 дней) продлевает срок службы объекта, но не увеличивает его стоимость (замена отдельных конструктивных элементов).

Замена - процесс замещения входящих в состав объектов недвижимости основных фондов аналогичной единицей. Предмет замены- самостоятельный объект, пришедший в негодность или морально устаревший.

Основная цель обслуживания объекта  недвижимости – обеспечение его  использования по прямому значению. Для этого необходимо:

- ежедневная уборка;

- своевременное исправление мелких  дефектов на объекте недвижимости;

- осуществление крупного ремонта  на основе самых низких затрат  на жизненного цикла;

- разработка мероприятий по  сокращению совокупных затрат  на эксплуатацию;

- рациональная работа коммерческих  служб;

- постоянный контроль и анализ затрат по обслуживанию и ремонту;

- составление графиков проведения  работ и контроль за их исполнением;

- отчетность по объекту в  целом и по оборудованию.

5. стадия утилизации ( ликвидации, стадия закрытия объекта).

В процессе ликвидации уничтожаются все первоначальные и приобретенные функции объекта. Как результат- снос или новое качественное развитие. На этом этапе требуется значительные затраты, являющиеся последствием факта владения объектом недвижимости. Если объект получает новое развитие, то затраты на изменение относятся к стоимости владения в расчете на новую функцию.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется  определенным закономерностям и  включает срок экономической и физической жизни.

Срок экономической  жизни- период времени, в течение которого объект может использован как источник прибыли. Он заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить и работать.

Типичный срок физической жизни определяется нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют:

- эффективный возраст – в  зависимости от внешнего вида  и технического состояния;

- хронологический ( фактический)  возраст – соответствует сроку пребывания объекта в эксплуатации с момента ввода;

- оставшийся срок экономической  жизни – используется оценщиком  – период от даты оценки  до конца экономической жизни.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа, каждому из которых соответствует комплекс определенных мероприятий:

1 этап: Создание (инвестиционно-строительный  этап):

- инвестиционный замысел;

- определение значения  объекта недвижимости;

- проектирование;

- землеотвод;

- строительство (реконструкция);

- сдача в эксплуатацию.

  Решение этого большого числа многообразных задач определяет эффективность функционирования объекта недвижимости.

2 этап: Оборот прав на ранее  созданную недвижимость ( продажа,  сдача в аренду и другое)

На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций. Получение прибыли и начинается физический и моральный износ.

3 этап: Управление объектом недвижимости:

- эксплуатация;

- ремонт;

- поддержание в системе городских  инфраструктур и коммунального  хозяйства.

Этот этап самый продолжительный и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта и размером затрат на устранение физического и морального износа.

 

2.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды (классификация объектов недвижимости)

Классификация объектов недвижимости по  различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. [7]. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их назначения и происхождения.

Фасетный метод классификации  предполагает параллельные разделения множества объектов недвижимости на независимые группы ( виды, подвиды) и имеет следующие особенности:

- наличие только одной ступени  классификации;

- разделение множества объектов  может осуществляться по разным  признакам;

-высокая информационная насыщенность.

Классификация объектов недвижимости представлена в таблице 4.

Таблица 4

Классификация объектов недвижимости

Объекты	Признаки	Методы
- здания и сооружения; - земельные участки; - леса и многолетние насаждения; - участки недр; - водные объекты ит.д	- функциональное назначение; - степень капитальности; -строительный материал; - особенности конструкции; - этажность; - количество комнат; - удобство; -местоположение; -тип почвы и т.д.	- иерархический; - фасетный.

 

 

Рассмотрим составляющие данной квалификации. Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: в состав недвижимости входят: природные («земля») и рукотворные «улучшения» компоненты.

Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы[1]:

• «свободные земельные участки», т.е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых.
• «земля с улучшениями», т.е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами [2].

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).

Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности  разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При  этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

• зонирования территории — размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);
• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);
• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются  предпочтительностью функционального  назначения:

• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;
• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;
• участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения; ,
• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;
• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).

 Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы [8]. Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе последних.

Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической  целесообразности разработки месторождения  на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки. При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и мировом рынках.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды [9].

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен прежде всего на землях лесного фонда [9]:

Леса подразделяются на три группы:

• леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий (памятники природы, заповедники, национальные парки) ;
• леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;
• леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе недвижимости делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.