Экономика недвижимости

 

 Классификация недвижимого  имущества представлена в таблице  6.

Таблица 6

Классификация недвижимого имущества

Физический объект	Объекты экономических отношений	Объект правовых отношений	Объект общих социальных отношений
- местоположение; - площадь и границы; - объем; - форма; -ландшафт; -залежи ископаемых; - тип почв; - физические характеристики; - внешняя среда	- товар; - полезность -доходность; - ликвидность - издержки содержания - фин.актив -стоимость -цена - налогообложение - инвестирование - спрос и предложение	- право собственности - вещные права - право пожизненного наследования - право постоянного использования - право аренды - право хоз.ведения - право залога - сервитуты	- место обитания людей всех  поколений -условие жизни людей - источник благ - основа свободы и независимости - многофункциональное назначение

 

2.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

 

Правовые основы регулирования  отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции  РФ и регулируются законодательством  различных отраслей права – гражданского, жилищного, земельного и т.д. Краеугольным камнем отношением по поводу недвижимости является вещное право.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ [2] существуют следующие  вещные права:

• право собственности (ст. 209);
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);
• право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294)
• право оперативного управления имуществом (ст. 296).
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

За исключением право собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие  вещи (вторичные права). Практически  все вещные права касаются основных (непосредственных) пользователей земельного участка, исключение составляют – сервитут и ипотека, которые являются внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости и касаются пользователей соседних участков и кредитных организаций.

Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения.

Право распоряжения обеспечивает возможность  назначения и изменения юридической  судьбы объекта, в том числе путем:

• передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли-продажи или мены), или
• передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования, или
• передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда – дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду.

Право владения обеспечивает возможность  производить с недвижимостью  те или иные физические действия, в  том числе с изменением профиля  пользования и смены пользователя. Субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию по истечении обязательств по предыдущему функциональному использованию, но все – в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования обеспечивает возможность  удовлетворения личных потребностей и (или) получения выгоды (в том числе  дохода) путем использования свойств  объекта. Субъект права пользования  помещением обладает лишь частью права  собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.

Субъектами права собственности  могут быть граждане и юридические  лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая  собственность) или без определения  таких долей (совместная собственность).

В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица – непосредственного участника сделки.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал) – без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).

Кроме этих основных прав применительно  к недвижимости выделяют дополнительные правомочия [3]:

• право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;
• право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению — вплоть до уничтожения улучшений;
• бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
• запрещение использовать объект во вред другим людям;
• возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
• гарантии восстановления нарушенных прав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов – по отдельности  или группой – может быть передан  собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В результате: в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Различают сервитуты положительные  и отрицательные.

Положительный сервитут – это право  лица, имеющего сервитут, совершать  определенные действия в ущерб чужой  недвижимости. Так например, положительным сервитутом является право обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отрицательный сервитут – это право  требовать от собственника соседнего  участка воздержания от тех или  иных видов его использования. Например, право требования о не возведении зданий и сооружений, препятствующих доступу на участок света и воздуха (сервитут воздуха и света) или портящих внешний вид (сервитут вида) и т.п.

Ипотека – форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное  пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

К основным характеристикам правовой среды относят [3]:

• уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
• уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
• стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
• нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
• законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
• уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
• наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
• уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

Основными источниками права в  РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют:

• Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
• конституционные законы;
• Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
• федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

• гар