Экономика недвижимости

•продолжить формирование нормативной базы,     регулирующей     использование    и оборот недвижимости, интеллектуальной собственности, ценных бумаг;

•предусмотреть участие органов госуправления в качестве соучредителя при создании элементов рыночной инфраструктуры, связанных с оборотом недвижимости и нематериальных.активов;

•провести полную инвентаризацию и рыночную оценку объектов собственности, включая незавершенное строительство, с отражением результатов в геоинформационной системе;

•разработать автоматизированную систему регулярной переоценки не только земли, но и всех объектов недвижимости, в том числе используя механизмы массовой оценки; 
создать систему мониторинга и ужесточения контроля за государственной недвижимостью, деятельностью государственных унитарных предприятий;

•активно применять механизмы реструктуризации долгов предприятий в бюджеты всех уровней в целях перераспределения собственности от неэффективных собственников к эффективным;

•провести сплошную ревизию условий и выполнения действующих договоров аренды имущества, находящегося в государственной собственности;  
активно использовать прозрачные механизмы вовлечения в рыночный оборот находящейся в государственной      собственности        недвижимости     (конкурсы          по сдаче в аренду, продаже, система госзаказа);

•разработать       и   внедрить    систему      постоянной      переподготовки       и переаттестации управляющих государственными предприятиями; 
разработать и внедрить систему подготовки управляющих и оценщиков недвижимости.

Система управления недвижимостью  на микроуровне должна помочь собственникам  более эффективно распоряжаться  и управлять своей недвижимостью.

Здесь должно уделяться внимание трем ведущим компонентам недвижимости как ресурса, актива и объекта управления в общей системе управления: функциональному, финансовому и физическому (эксплуатационному). Функциональный компонент управления недвижимостью — это ресурсный компонент в стратегическом планировании и организации управления фирмой. Действительно, поскольку объекты недвижимости являются обеспечивающим ресурсом, следует с учетом долгосрочной перспективы решать: какие ресурсы недвижимости (земельные владения, производственные и офисные площади, технологические сооружения и объекты инфраструктуры) и в каком количестве необходимы для достижения стратегических целей организации. Отсюда управленческая задача номер один: оптимизация, с учетом текущего состояния и перспектив развития, размеров, состава и структуры используемой недвижимости, включая выявление возникающих несоответствий, недостающих объемов и функционального качества объектов недвижимости. В результате такого анализа формулируются задачи нового строительства и приобретений, модернизации технологий и помещений, конверсии и т.д.; выявление излишков недвижимости для их возможной реализации или перепрофилирования направлений их использования.

Как итог формулируются задачи продажи, сдачи в аренду, других форм коммерческого использования оказавшихся непрофильными объектов недвижимости.

 

2. Недвижимость как экономический ресурс и объект собственности

2.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной  собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия –  «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

• актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
• пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса  Российской Федерации (далее ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,  в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу  РФ (далее ГСК РФ) [2] объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.

Градостроительная деятельность –  деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место  разделение понятий «недвижимая  вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) [5]. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

Улучшениями называется то, что сделано  руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие  установленных законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении  права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру  понятия «недвижимость» в виде таблицы 2.

Таблица 2

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)		Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки;   участки недр;   обособленные водные объекты;   леса	здания;   сооружения;   инженерные коммуникации;   насаждения	собственности;   хозяйственного ведения;   оперативного управления;   наследуемого владения;   бессрочного пользования	ипотека;   сервитут;   правила зонирования;  охрана памятников;   прочие ограничения;

 

Современная российская юридическая  практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу [6] :

• прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
• удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
• возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
• функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
• наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Основными признаками являются: стационарность, неподвижность; материальность; долговечность. Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. В таблице 3 представлены основные признаки недвижимости.

Таблица 3

Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень неподвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы  в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная  форма в течение всего срока  эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а  земли – бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в  производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает  интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические  характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество

 

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация  прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

 

2.2 Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в  течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный  цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз) [6]:

• замысел;

• рождение;

• зрелость;

• старение;

• смерть.

Каждой стадии присущ определенный комплекс мероприятий (действий):

1. Предпроектная стадия:

- анализ рынка недвижимости;

- выбор объекта недвижимости;

- формирование стратегии проекта;

- инвестиционный анализ;

- исходно-разрешительная документация;

- формирование кредитных инвестиционных  средств.

2. Проектная стадия:

- разработка финансовой схемы;

- организация финансирования проекта;

- выбор архитектурно-инженерной  группы;

- руководство проектированием.

Главной целью этапа является минимизация  эксплуатационных затрат на всех стадиях  жизни объекта недвижимости.

Стоимость владения объектом недвижимости складывается на следующих затратах:

- эксплуатационные ( в течение всего  полезного срока службы)

- функциональные ( оплата труда обслуживающего персонала):

- затраты на коммунальные услуги, ремонт и восстановление объекта  недвижимости.

3. Стадия строительства:

- выбор подрядчика;

- координация ведения строительных  работ;

- контроль качества смет и  затрат.

На этой стадии появляются реальные доказательства соответствия строящегося  объекта требованиям определенного  сегмента рынка недвижимости. Также  решаются задачи увеличения доли потенциальных  потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Эксплуатационная стадия:

- эксплуатация помещений и оборудования;

- материальный учет;

- противопожарная охрана и техника  безопасности;

- управление коммуникациями, утилизацией  и переработкой отходов;