Понятие и особенности ипотечного кредитования

МИНОБРНАУКИ РФ

Восточно-Сибирский  государственный университет технологии и управления.

Межрегиональный институт переподготовки кадров

Кафедра: Экономическая теория национальная и мировая экономика.

 

Утверждаю  _________________2012 г.

Зав. кафедрой "ЭТНМЭ Осодоева О.А.

 

 

 

 

ОТЧЕТ

Тема производственной  практики:

 

Студента  Ниндыповой Ирины Баторовны группы Д 560    

(подпись, дата)

Руководитель  практики от ВСГТУ Найданова Эржена Батожаргаловна

______________________________________________________

(оценка, подпись, дата)

Руководитель  практики от предприятия  Гомбожапова Оюна Ченовна

______________________________________________________

(оценка, подпись, дата)

Решение комиссии по результатам практики ________________

 

 

 

 

 

 

 

 

Улан-Удэ

 
      Содержание

Введение………………………………………………………………………..….3

Глава 1 . СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……………………5

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредит…………………………………5

1.2 Сущность и основные элементы системы ипотечного банковского кредитования…………………………………………………………………..…15

Глава 2. . Анализ ипотечного кредитования в СБ РФ (ОАО……………….…27

2.1 Деятельность СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования…..……27

2.2 Анализ ипотечного кредитования Сбербанка России…………………….34

Заключение……………………………………………………………………….41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотеки оказывает положительное  влияние на развитие реального сектора  экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), позитивно сказывается на преодолении социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и в целом финансовой системы страны.

Мировой финансовый кризис, пришедший в Россию, вынуждает  внимательно проанализировать многие аспекты функционирования банковского  сектора. Что обусловило актуальность темы взятой для исследования.

Лопнувший ценовой  пузырь фондового рынка уже оказал свое негативное влияние на банковские активы.

Следом практически  полностью оказалось парализовано ипотечное кредитование, состояние  которого уже характеризуют термином "кома": "Минрегионразвития прогнозирует, что объем выданной в следующем (2009. - Авт.) году ипотеки будет меньше, чем в 2007 г. В ближайшие 4 года темпы роста ипотеки упадут в разы. Простые россияне лишаются шанса на собственное жилье".

Вопросы ипотеки  привлекали внимание и были предметом  исследования в трудах таких авторов  как А.В. Афонина, И.Т. Балабанова, И.М. Барановского, И.В. Довдиенко, О. Жилезновой и многих других авторов. Кроме того, было уделено внимание и последним изменениям в законодательстве об ипотеке.

Целью данной работы является исследование ипотечного кредитования на примере Сбербанка  России.

Для достижения названной цели поставлены следующие  задачи:

- изучить  понятие и особенности ипотечного  кредита;

- определить  сущность и основные элементы  ипотечного банковского кредитования;

- рассмотреть  осуществление ипотечного кредитования  на примере Сбербанка России;

Объектом  исследования явилась деятельность Сберегательного банка России в  ипотечном кредитовании.

Предмет осуществление  ипотечного кредитования в Сберегательном банке России.

Методология изучения базируется на таких методах  как анализ и синтез, индукция и  дедукция, логическое обобщение, сравнительно-правовой метод.

Задачи определили структуру работы, которая состоит  из 3 глав, построенных в соответствии с решаемыми задачами.

Научная новизна  и практическая значимость работы состоит  в обобщении имеющихся данных и практики законодательства по проблеме ипотеки, а также в разработке рекомендаций по отношениям, связанным  с ипотекой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 . Сущность ипотечного кредитования.

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредит.

 

О существовании  рынка ипотечного кредитования можно  говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования.

Определению понятия ипотечного кредита логически  предшествует раскрытие сущности ипотеки.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Ипотека, или залог недвижимости, является как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет  право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному  обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед  другими кредиторами.

Как видно  из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется  право владения и пользования  заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение  при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим  причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести  на другое место, в отличие от движимого  имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись  которой должник практически  не в состоянии будет выполнить  свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости и трактовать как вещное право.¹

Вместе с  тем в федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить  лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" .

В статье 2 ФЗ "Об ипотеке" устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

Согласно  данной статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые  законные требования, что соответствует  международной практике. Например, какие-либо ограничения по виду обеспечиваемых требований отсутствуют, в частности, в законодательстве Бельгии, Германии, Испании.

Ипотека может  быть установлена, если иное не предусмотрено  федеральным законом, в обеспечение:

- обязательства  по кредитному договору,

- обязательства  по договору займа,

- иного обязательства,  в том числе обязательства,  основанного на купле-продаже,  аренде, подряде, другом договоре,

- обязательства,  основанного на причинении вреда.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства  залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита  с момента приобретения.

По кредитному договору банк или иная кредитная  организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в  размере и на условиях, предусмотренных  договором, а заемщик обязуется  возвратить полученную денежную сумму  и уплатить проценты на нее. Кредитный  договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы  влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается  ничтожным.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется  возвратить займодавцу такую же сумму  денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа  считается заключенным с момента  передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа  на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ.

Ипотекой  может быть обеспечено практически  любое денежное обязательство, основанное на гражданско-правовом договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором  об ипотеке.²

Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства.

Лицо, право  которого нарушено, может требовать  полного возмещения причиненных  ему убытков, если законом или  договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.³

Необходимо  отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением  по отношению к обеспеченному  залогом основному обязательству. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:

Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его  самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с  обеспечиваемым обязательством.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ недействительность основного  обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного  обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.

В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом  обязательства.

В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом³.

Ипотека может  быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение  ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства  и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  обретает право залога на это имущество.

Сторонами по договору ипотеки являются:

залогодатель  – юридическое лицо – должник, передающая имущество в залог;

залогодержатель – банк или другая организация, принимающая  недвижимость в залог.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона "Об ипотеке". Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:

- если это  имущество может быть предметом  ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона "об ипотеке");

- если это  имущество принадлежит залогодателю  на праве собственности или  на праве хозяйственного ведения  (п. 1 ст. 6 Закона "Об ипотеке").

Исходя из положений Закона "Об ипотеке" не допускается ипотека:

- имущества,  изъятого из оборота, имущества,  на которое в соответствии  с федеральным законом не может  быть обращено взыскание, а  также имущества, в отношении  которого в установленном федеральном  законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона "об ипотеке");