Понятие и особенности ипотечного кредитования

Кривая доходности выражает стоимость заимствования  средств на определенный срок, или, другими словами, показывает, сколько  будет стоить рубль, занятый сегодня  и возвращенный по окончании указанного срока. Она может быть построена  с помощью ликвидных инструментов с разными сроками погашения, которые обращаются на российском рынке (например, ГКО/ОФЗ).

Другим фактором, определяющим размер ставки ипотечных  кредитов, является срок заимствования  финансовых ресурсов, которые банк привлекает (или мог бы привлечь) на рынке для выдачи ипотечных  кредитов населению.

Фактор, способный  повлиять на величину ставки, - кредитный  рейтинг заемщика, который выражается в виде спреда к ставке суверенной кривой доходности. Очевидно, что обычный  коммерческий банк будет вынужден занимать на рынке деньги дороже, чем государство  или заемщик с государственным  кредитным рейтингом. Это вызвано  дополнительными рисками, связанными со стабильностью, капиталом банка, репутацией, финансовым положением и  т.п.

 

 

Глава 2. . Анализ ипотечного кредитования в СБ РФ (ОАО.

2.1 Деятельность СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования.

Сбербанк является безоговорочным лидером рынка ипотечного кредитования .

Программа СБ РФ (ОАО) по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц.

СБ РФ (ОАО) предлагает на рынке ипотечного кредитования следующие кредитные программы:

1. базовые программы кредитования;
2. специальные программы кредитования.

Базовые программы кредитования:

1. «Приобретение готового жилья» - кредит предоставляется на приобретение жилого помещения (квартира, комната, жилой дом);
2. «Приобретение строящегося жилья» - кредит предоставляется на инвестирование строительства квартиры;
3. Строительство жилого дома» - кредит предоставляется для индивидуального строительства жилого дома;

Специальные программы кредитования:

1. «Загородная недвижимость» - кредит предоставляется на приобретение или строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, в том числе незавершенных строительством,  незавершенного строительством жилого дома, а также на приобретение земельного участка.
2. «Гараж» - кредит предоставляется на приобретение или строительство гаража и машино-места.
3. «Рефинансирование жилищных кредитов» - предоставляется на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения (квартиры или жилого дома), расположенного на территории Российской Федерации.
4. «Ипотека с государственной поддержкой» - кредит предоставляется на приобретение строящегося или завершенного строительством жилого помещения у юридического лица (застройщика, инвестора и т.п.).¹⁰

Объектом данных программ кредитования могут быть расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой  дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый  дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный  участок.

Кредитный договор заключается  с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться  на приобретение, строительство как  одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или  взаимосвязанных (например: дом с  земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность  Заемщика/Созаещиков.

Кредит предоставляется гражданам  Российской Федерации в возрасте от 21 года до 75 лет (на момент возврата кредита) при наличии стажа работы не менее 6 месяцев на текущем месте  работы и не  менее 1 года общего стажа  работы за последние 5 лет по месту:

• регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
• расположения кредитуемого жилого помещения;
• нахождения предприятия – работодателя заемщика/созаемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта».

Срок кредитования - до 30 лет, валюта кредитования - рубли, доллары США, евро.

Максимальный размер кредита для  каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 85% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных  средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

1) доходы, получаемые им по другим  местам работы;

2) доходы, получаемые им от занятий  частной практикой, либо от  иных источников доходов, разрешенных  законодательством;

3) доходы супруги(а) Заемщика;

4) сумма пенсии, досрочно назначенная  по старости или за выслугу  лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Платежеспособность заемщика определяется следующим образом:

,

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч:

К = 0,3 при Дч в эквиваленте до 500 долларов США,

К = 0,4 при Дч в эквиваленте от 501 до 1000 долларов США,

К = 0,5 при Дч в эквиваленте от 1001 до 2000 долларов США,

К = 0,6 при Дч в эквиваленте свыше 2000 долларов США,

t - срок кредитования (в  мес.).

Если в течение предполагаемого  срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

,

где Дч1 – среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t1 - период кредитования (в  месяцах), приходящийся на трудоспособный  возраст заемщика;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);

t2 - период кредитования (в  месяцах), приходящийся на пенсионный  возраст заемщика;

К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два  этапа.

1) Определяется максимальный  размер кредита на основе платежеспособности  заемщика (Sp). При этом условно принимается, что:

 

2) Полученная величина  корректируется с учетом других  влияющих факторов: предоставленного  обеспечения возврата кредита,  информации, представленной в заключениях  других подразделений банка, остатка  задолженности по ранее полученным  кредитам.

Поручительство предоставляется  на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Вместе с тем, при определении максимального  размера кредита поручительство учитывается только в пределах платежеспособности поручителя.¹¹

Если поручитель обязуется  отвечать перед банком за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору в части, то при определении  максимального размера кредита  величина платежеспособности поручителя принимается также частично (пропорционально  доле его поручительства в сумме  обязательств заемщика).

Если по совокупности обеспечение (О) - сумма платежеспособности поручителей  и залога в оценочной стоимости - меньше величины платежеспособности заемщика (P), то максимальный размер кредита (So) определяется на основе соотношения:

 

 

Далее величина максимального  размера кредита уточняется с  учетом благонадежности заемщика и  остатка задолженности по другим кредитам.

Кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и  согласовывает с заемщиком условия  предоставления кредита. Заключение кредитного инспектора, завизированное руководителем  кредитующего подразделения, заключения других служб банка и дочернего  предприятия прилагаются к пакету документов заемщика. Кредитный инспектор  вправе самостоятельно принять решение  об отказе в выдаче кредита:

- если при проверке  выявлены факты предоставления  поддельных документов или недостоверных  сведений;

- если платежеспособность  заемщика или предоставленное  обеспечение возврата кредита  не удовлетворяет требованиям.

О принятом решении кредитный  инспектор сообщает клиенту, делает соответствующую отметку в журнале  регистрации заявлений и на заявлении  клиента и помещает пакет документов в дело отказов в выдаче кредитов. Причина отказа указывается на заявлении клиента или в заключении кредитного работника. Пакет документов со своим заключением, завизированным руководителем подразделения, кредитный инспектор направляет управляющему отделением (директору ОПЕРУ) для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита в пределах компетенции управляющего. Управляющий отделением (директор ОПЕРУ) делает надпись на заявлении клиента о принятом им решении с указанием даты и возвращает документы кредитному инспектору.¹²

В остальных случаях кредитный  инспектор готовит кредитную  заявку в кредитный комитет отделения. Подготовка и рассмотрение вопроса  на заседании комитета, а также  оформление принятых решений, осуществляется в соответствии с регламентом  работы кредитного комитета.

Для рассмотрения вопроса  о предоставлении кредита в кредитном  комитете территориального банка кредитный  инспектор направляет пакет документов, включая выписку из протокола  заседания кредитного комитета отделения, в управление (отдел) кредитования территориального банка. При принятии комитетом отделения  решения об отказе в предоставлении кредита вопрос не выносится на рассмотрение комитета территориального банка.¹³

Управление кредитования территориального банка проверяет  представленные документы и в  случае необходимости направляет их для получения заключения в службу безопасности, юридическое и другие управления; готовит свое заключение и выносит вопрос на рассмотрение кредитного комитета. Далее выписка  из протокола заседания кредитного комитета территориального банка и  пакет документов направляются в  отделение банка и передаются кредитному инспектору. Кредитный инспектор  делает отметку о принятом управляющим (директором ОПЕРУ) или кредитным  комитетом отделения или территориального банка решении в журнале регистрации заявлений (с указанием даты и номера протокола) и сообщает об этом решении заемщику.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору банк принимает различные виды обеспечения. При этом объект недвижимости может  использоваться в качестве единственного  обеспечения.

По кредитам, предоставляемым в  рамках «Базовых кредитных программ», залог кредитуемого жилого помещения  оформляется ипотекой в силу закона. ¹⁴

На срок, установленный для оформления в залог кредитуемого объекта  недвижимости, заемщик/созаемщики обязаны предоставить иные виды обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, при этом:

• по кредитам на цели приобретения объекта недвижимости оформление на данный срок залога имущества не обязательно;
• по кредитам, предоставляемым в рамках кредитной программы «Приобретение строящегося жилья», на данный срок требуется оформление залога другого(их) объекта(ов) недвижимости, залоговая стоимость которого(ых) покрывает сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года;
• по кредитам на цели строительства объекта(ов) недвижимости в рамках кредитной программы «Загородная недвижимость» на данный срок требуется оформление залога другого(их) объекта(ов) недвижимости, залоговая стоимость которого(ых) покрывает разницу между суммой кредита и установленным максимальным размером кредита (лимита кредитования), предоставляемого без обязательного оформления залога имущества;
• по кредитам на цели приобретения доли квартиры/жилого дома (без выдела доли в натуре) требуется оформление ипотеки остальной доли квартиры/жилого дома или ипотеки всей квартиры/всего жилого дома до выдачи кредита.

В случае использования в составе  обеспечения по кредиту залога жилого дома/его части/доли, дачи/садового дома/других строений потребительского назначения/гаража требуется одновременное  оформление залога земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок)/права аренды земельного участка (доли в праве  аренды земельного участка), на котором  находится данный объект недвижимости.

При оформлении залога кредитуемого объекта недвижимости по кредитам на цели индивидуального строительства  залог земельного участка/права  аренды земельного участка (доли в праве  аренды земельного участка), на котором  строиться или будет построен объект недвижимости, оформляется до выдачи кредита.¹⁵

В качестве дополнительного обеспечения  банк в обязательном порядке оформляет: