Понятие и особенности ипотечного кредитования

- земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  (п. 1 ст. 63 Закона "Об ипотеке");

- части земельного  участка, площадь которой меньше  минимального размера, установленного  нормативными актами субъектов  Российской Федерации и нормативными  актами органов местного самоуправления  для земель различного целевого  назначения и разрешенного использования  (п. 2 ст. 63 Закона "Об ипотеке");

- жилых домов  и квартир, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  (п. 2 ст. 74).

На принадлежащее  залогодателю право постоянного  пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Необходимо  отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке  имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного  имущества и сохраняет право  пользования им. Он вправе извлекать  плоды и доходы. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества  в исправном состоянии, несении  расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта  в сроки, установленные федеральным  законом, если договором об ипотеке  не предусмотрено иное.

Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и  повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного  ипотекой обязательства – на сумму  не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов  залогодержателя, который имеет  право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного  имущества независимо от того, в  чью пользу оно застраховано.

Также залогодатель обязан принимать меры для обеспечения  сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его  от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. А в случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.⁴

Необходимо  обратить внимание на одну особенность, если приобретателю имущества, заложенного по договору об ипотеке оно перешло от третьего лица, то есть от лица, не являющегося должником по основному обязательству, то он остается третьим лицом. Также является третьим лицом приобретатель и в том случае, если имущество перешло к нему от залогодателя, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.

Таким образом, третьим лицом является тот, кто, не будучи лично обязан к уплате соответствующего долга, несет ответственность  лишь в качестве собственника обремененной ипотекой недвижимости в размере  ее стоимости.

Только в  порядке универсального правопреемства, то есть в результате реорганизации  юридического лица или в порядке  наследования приобретатель становится на место должника-залогодержателя  и несет все обязанности последнего как по основному обязательству, так и по договору об ипотеке.

Другой стороной в договоре об ипотеке является залогодержатель. Основным правом залогодержателя является получение удовлетворения своих  денежных требований к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству  из стоимости заложенного имущества  другой стороны – залогодателя при наличии юридических оснований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя выполнения им всех предусмотренных  законом и договором его обязанностей, а также проверять по документам и фактически наличие, состояние  и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, в чьем бы владении оно не находилось.

Следует отметить, что положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" учитывают интересы, как кредитора, так и заемщика. Отличительным признаком ипотечного кредитования, обеспечивающим его высокую кредитную надежность, является возможностью кредитора (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по представленному кредиту путем реализации предмета залога. Необходимо также отметить, что в Законе предусматривается возможность сторон, заключивших договор ипотеки, самостоятельно регулировать свои права и обязанности по предмету залога

Залог недвижимого  имущества не является основанием для  освобождения лица, выступившего залогодателем  по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало  в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, яв⁵ляющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке").

Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного) обязательства  - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом  ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет  ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при  значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды  под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при  неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.⁶

В системе  ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор  кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется  предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик  обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать  также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или  строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180, в кредитном  договоре определяются следующие условия:

цель получения  ссуды;

срок и  размеры кредита;

порядок выдачи и погашения кредита;

инструмент  кредитования (процентная ставка, условия  и периодичность ее изменения);

обеспечение кредитного обязательства заемщика;

условия страхования  ссуды;

способ и  формы проверки обеспеченности и  целевого использования кредита;

санкции за нецелевое  использование и несвоевременный  возврат ссуды;

размеры и  порядок уплаты штрафов;

порядок расторжения  договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитный договор  является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный  договор представляет собой каузальную сделку.

Таким образом, понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование" тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки  жилья (квартиры, дачи или загородного  дома). В качестве залога по ипотеке  выступает объект кредитования, который  должен соответствовать требованиям  банка, предоставляющего ипотечный  кредит.

ипотечный банковский кредитование залог

1.2 Сущность  и основные элементы системы  ипотечного банковского кредитования

 

В настоящее время разработано  множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания долга.

Основные виды банковских ипотечных  кредитов применяемые в международной практике представлены на рис. 1. (Приложение 1).

В России в  практике кредитования под залог  недвижимости выделяют следующие виды кредитов:

- краткосрочный  или долгосрочный кредит, предоставляемый  юридическим и физическим лицам  на приобретение и обустройство  земли под предстоящее жилищное  строительство (земельный кредит);

- краткосрочный  кредит на строительство (реконструкцию)  жилья, предоставляемый юридическим  и физическим лицам для финансирования  строительных работ (строительный  кредит);

- долгосрочный  кредит физическим и юридическим  лицам для приобретения жилья.

В зависимости  от субъекта кредитования ипотечные  кредиты на строительство жилья  разделяются на кредиты, предоставляемые  непосредственно его будущему владельцу, и кредиты, выдаваемые подрядчикам. Земельный и строительный кредиты  выдаются застройщику при условии, что он располагает на правах собственности  или долгосрочной аренды отведенным участком под строительство жилья  и местными органами власти предоставлены  необходимые разрешения на осуществление  строительства.

Для получения  ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик оформляет следующие  документы:

1) кредитный  договор;

2) договор  купли-продажи квартиры, приобретаемой  за счет кредита;

3) договор  залога;

4) свидетельство  о государственной регистрации  права собственности на объекты  недвижимости;

5) договор  о комплексном ипотечном страховании;

6) экспертное  заключение лицензированного оценщика;

7) нотариально  удостоверенное обязательство заемщика  и членов его семьи об освобождении  квартиры в случае обращения  на нее взыскания;

8) при наличии  несовершеннолетних членов семьи  - разрешение органов опеки и  попечительства районной управы  по месту проживания ребенка  на передачу в залог приобретаемого  за счет кредита жилья и  на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

9) договоры  поручительства.

Для оформления кредита в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. Сначала необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка, зачастую эту анкету можно найти на сайте банка. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность заемщика, копии свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)), военного билета для мужчин призывного возраста, документов об образовании, свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, трудовой книжки, заверенной работодателем.

При получении  документов банк проверяет их достоверность  и юридическое оформление, особое внимание обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.⁷

В некоторых  банках регламентировано предоставлять  дополнительно ряд других документов, например справку о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации, копии паспортов всех лиц, проживающих  совместно с заемщиком, а также  не проживающих совместно с заемщиком  ближайших родственников (супруга, родителей, детей), пенсионного удостоверения  и справки о размере пенсии по неработающим родственникам, свидетельства о смерти родителей, детей, супругов, документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дачи, автомобиля, земельных участков и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). При наличии в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг. Могут потребоваться документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период в шесть месяцев, документы, подтверждающие кредитную историю заемщика (копии документов, подтверждающих своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода - год), кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам, справка из наркологического диспансера, справка из психоневрологического диспансера.