Понятие и особенности ипотечного кредитования

Общими критериями для определения максимальной суммы  кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают  ежемесячные доходы семьи (на погашение  кредита используются 35 - 55% дохода), которые и определяют срок кредита.

Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк учитывает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по гражданско-правовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.

В качестве компенсирующего  фактора могут быть рассмотрены: поручительство (например, работодателя), гарантии банка, залог иного имущества.

Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении  и т.д.) принимает кредитный комитет  банка. При этом учитываются источники  и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в  оплату жилья, сопутствующие кредитной  сделке затраты (по страхованию, услугам  лицензионных оценщиков, нотариуса), а  также рыночная стоимость покупаемого  жилья и его пригодность в  качестве ликвидного залога.

Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1 - 2 недели, хотя многие банки в настоящее  время обещают рассмотреть ее в течение 2 - 3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около трех месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.

После того как  заемщик находит квартиру, ему  необходимо получить на нее одобрение  банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней.

Квартира  оформляется в собственность  заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой  за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров  купли-продажи, залога и права пользования  квартирой.

Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки  квартиры (и соответственно переход  права собственности и залог) регистрируются в органах государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и  первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

При выдаче ипотечных  кредитов многие банки требуют страхование  рисков.

Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования  права собственности на нее. Страхователем  по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.

Каждый ипотечный  банк разрабатывает свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания  основного долга и процентов.

В России используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение  срока, установленного банком, накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

По схеме  накопительных счетов работает Сбербанк России.

Применяется также схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью  кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.

Финансовая  компания покупает у риелторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риелторской фирме.⁸

В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.

Дополнительные  кредитные ресурсы банки могут  формировать путем выпуска ипотечных  облигаций, размещаемых на рынке  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки  организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым  деньги населения для кредитования строительства и покупки ему  жилья через продажу жилищных сертификатов.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного  владельца:

1) право на  получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой  имущества, указанного в договоре  об ипотеке, без представления  других доказательств существования  этого обязательства;

2) право залога  на указанное в договоре об  ипотеке имущество.

Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.

Жилищные  сертификаты - особый вид облигаций  с индексируемой номинальной  стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

- приобрести  квартиру (квартиры) при условии  приобретения пакета жилищных  сертификатов;

- получить  от эмитента по первому требованию  индексированную номинальную стоимость  жилищного сертификата.

С принятием  Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным  покрытием и ипотечные сертификаты  участия.

Облигации с  ипотечным покрытием - обеспеченные залогом ценные бумаги, владелец которых  имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной  стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право  на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Эмиссия облигаций  осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам  облигаций Закон предъявляет  определенные требования: ипотечным  агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой  является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и  закладных.

Ипотечный сертификат участия - ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей  собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты  участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные  кредиты не учитываются на балансе  банка. Банк становится доверительным  управляющим, контролируя поступления  от заемщиков и не неся рисков дефолта  заемщиков.

Система ипотечного кредитования формирует ипотечный  рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты, на вторичном  рынке - финансовые компании, фонды, скупающие  активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие  ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью  и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает  государство, что повышает их надежность.

На первичном  рынке кредитор и заемщик непосредственно  вступают в договорные кредитные  отношения, обеспеченные ипотекой, а  на вторичном рынке происходят трансформация  персонифицированных закладных  в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Субъектами  рынка ипотечных кредитов выступают:

1) система  финансово-правового регулирования,  которая определяет концепцию  развития кредитования и формирует  законодательную базу, создает необходимые  условия для организаций целостной  системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные  кредитные учреждения, страховые  и пенсионные фонды (как источники  средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

2) заемщики - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит;

3) кредиторы  - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные  ипотечные банки и др.), предоставляющие  заемщикам ипотечный кредит;

4) инвесторы  - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные  ипотечными кредитами, эмитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка (пенсионные  фонды, страховые компании, инвестиционные  фонды);

5) компании, которые  определяют инфраструктуру ипотечного  рынка (продавцы жилья, оценщики, риелторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные  кредиты и ипотечные облигации  или закладные. Ипотечные облигации  обращаются на первичном и вторичном  рынках.

В целом система  ипотечного кредитования означает организацию  взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и  финансовым рынком.

Конкретные  условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного  долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При  покупке квартиры в строящемся объекте  залогодатель-заемщик выступает  инвестором и приобретает право  требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает  себя завышенной процентной ставкой. Как  только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Предоставляя  кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает  с должником обеспечительный  договор, в частности договор  ипотеки. Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может  выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При  нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.

Одним из основных параметров ипотечных программ банков является процентная ставка. Она определяется внутренними факторами (минимальной  безубыточной ставкой размещения) и  внешними условиями (уровнем рыночных процентных ставок).

Банк должен достаточно точно просчитать себестоимость  ипотечных продуктов, себестоимость  обслуживания клиентов, чтобы в конечном итоге сформировать корректный баланс и отчет о прибылях и убытках  в коммерческих подразделениях.

Исходя из ставки привлечения ресурсов для  ипотечных жилищных кредитов и себестоимости  ипотечного кредитного продукта, банк определяет для себя минимально допустимую доходность каждого ипотечного кредитного продукта. Доходность является мерой  привлекательности вложений в данный вид актива.

Эффективная доходность может использоваться для  сравнения уровней доходности различных  ипотечных кредитных продуктов  между собой и с другими  видами активов банка.

Эффективная доходность варьируется в зависимости  от параметров ипотечных кредитных  продуктов: взимаемых банком комиссий и плат, устанавливаемых для каждого  продукта индивидуально, например:

- сбор за  рассмотрение заявления анкеты;

- комиссии  за открытие и ведение счетов (ссудного и текущих);

- плата за  аренду банковской сейфовой ячейки;

- комиссия  за снятие наличных денежных  средств со счета клиента.

Состав единовременных сборов определяется каждым банком самостоятельно и может значительно отличаться в разных банках.

Для определения  стоимости ипотечного кредита можно  использовать методику кредитоотдачи. Общая формула для определения кредитоотдачи ипотечного жилищного кредита выглядит следующим образом:

 

 

где CF (Credit Feedback) - кредитоотдача, или сколько прибыли приходится на 1 руб. ипотечного кредита;

L - средний размер ипотечного  кредита (субсидии), руб.;

S - средняя приведенная  стоимость общего долга заемщика  перед кредитной организацией, руб.;

R - средние совокупные  приведенные доходы при выдаче  одного ипотечного кредита, руб.;

С - средние совокупные приведенные затраты на выдачу одного ипотечного кредита, руб.

Показатель  кредитоотдачи указывает на реальный размер прибыли, который приходится на 1 руб. ипотечного жилищного кредита.⁹

В настоящее  время в большинстве программ на российском ипотечном рынке используется фиксированная процентная ставка.

Определяющими факторами размера ставки заимствования  является кривая доходности на российском финансовом рынке, срок заимствования  и риски, которые принимает на себя банк, выдающий такие кредиты.