Понятие и особенности ипотечного кредитования

• поручительство супруги(а) заемщика вне зависимости ее (его) возраста по всем его обязательствам по кредитному договору (в случае, если супруг(а) заемщика не является созаемщиком);
• поручительство совершеннолетних членов семьи заемщика/созаемщиков вне зависимости от их возраста, в собственность которых предполагается оформить кредитуемый объект нежвижимости, передаваемый в залог банку;
• залог имущественных прав участника долевого строительства.

2.2 Анализ ипотечного кредитования Сбербанка России

 

Банк в  целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает  дополнительно ежемесячно вместе с  аннуитетом фиксированную сумму  за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно  заплатить эту сумму, она делится  на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

 

Таблица 2 Схема гашения кредита с учетом наличия фиксированного платежа, руб.

Период гашения	Остаток задолженности	Платеж (аннуитет)	Структура аннуитета			Процент
			основной долг	проценты	1,5%
1	316561	4955	1222	3693	39,6	14,15
10	305036	4955	1356	3559	39,6	14,16
20	290738	4955	1523	3392	39,6	14,16
30	274681	4955	1711	3205	39,6	14,17
40	256649	4955	1921	2994	39,6	14,19
50	236400	4955	2157	2758	39,6	14,20
60	213660	4955	2422	2493	39,6	14,22
70	188123	4955	2720	2195	39,6	14,25
80	159446	4955	3055	1860	39,6	14,30
90	127242	4955	3431	1484	39,6	14,37
100	91078	4955	3853	1063	39,6	14,52
110	50466	4955	4326	589	39,6	14,94
120	4858	4955	4858	57	39,6	23,77
121	0

 

Данная схема  предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 14 % в начале срока кредитного договора до 23,77 % в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита. Дальше рассмотрим инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке.

 

Таблица 3 Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
Без учета инфляции
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	333,3	333,3	333,3	1000,0
Проценты	210,0	140,0	70,0	420,0
Всего платежи	543,3	473,3	403,3	1420,0
С учетом инфляции
Инфляция, % годовых	12,00	10,00	8,00	–
Всего платежи	485,1	384,2	303,1	1172,4
Инфляционные потери кредитора	58,2	89,1	100,2	247,6

 

Очевидно, при  заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении  с полученными процентами. В табл. 4 показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок. Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс. руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс. руб.

 

Таблица 46. Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
По фиксированной процентной ставке
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	333,33	333,33	333,33	1000,00
Проценты	210,00	140,00	70,00	420,00
Всего платежи	543,33	473,33	403,33	1420,00
С учетом снижения процентной ставки
Динамика процентных ставок, %	21,0	18,0	16,0	–
Проценты	210,00	120,00	53,33	383,33
Всего платежи	543,33	453,33	386,67	1383,33
Процентный выигрыш банка при  фиксировании ставки	0,00	20,00	16,67	36,67

 

Частично  банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы). С одной стороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую сумму 200 000 тыс. руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма (табл. 5).

 

Таблица 5. Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
Без учета инфляции
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	66666,7	66666,7	66666,7	200000,0
Проценты	42000,0	28000,0	14000,0	84000,0
Всего платежи	108666,7	94666,7	80666,7	284000,0
С учетом инфляции по годам
Инфляция, % годовых	12,00	10,00	8,00	–
Всего платежи	97023,8	76839,8	60626,1	234489,7
Инфляционные потери кредитора	11642,9	17826,8	20040,6	49510,3

 

 

В табл. 6 показаны инфляционные потери банка при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200000 тыс. руб., в табл. 9 при той же сумме кредита ставка снижается с 21 % до 16 %.

 

Таблица 6. Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
По фиксированной процентной ставке
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	66666,67	66666,67	66666,67	200000,00
Проценты	42000,00	28000,00	14000,00	84000,00
Всего платежи	108666,67	94666,67	80666,67	284000,00
С учетом снижения процентной ставки
Динамика процентных ставок, %	21,0	18,0	16,0	–
Проценты	42000,00	24000,00	10666,67	76666,67
Всего платежи	108666,67	90666,67	77333,33	276666,67
Процентный выигрыш банка при  фиксировании ставки	0,00	4000,00	3333,33	7333,33

 

При этом не стоит  забывать, что в таблице показан  прогнозный расчет только на три года, и, при условии сохранения динамики, в последующие годы сумма процентного  выигрыша банка может существенно  вырасти.

Следует отметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором. Это связано с тем, что в  представленной схеме проценты начисляются  на остаток ссудной задолженности, которая во второй год больше чем  в третий, следовательно, и сумма  выигрыша во второй год больше в  сравнении с третьим.

Рассмотренные схемы в той или иной степени  отражают методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования, поскольку напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволяют банкам прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.

В таблице 7 приведена  аналитическая информация, которая  позволяет сопоставить условия  предоставления ипотечного кредита  Сбербанком России и его основными  конкурентами.¹⁶

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В работе исследованы такие экономические  категории как кредит (ипотечный), ипотека, ипотечное кредитование. Показано, что в работах многих специалистов, посвященных вопросам ипотечного кредитования, данные понятия трактуются одинаково. Однако, именно с экономической точки зрения, понятия "ипотека", "ипотечный кредит" различны: ипотека – это залог, а ипотечный кредит – это кредит, имеющий ряд особенностей.

Под банковским ипотечным кредитом в работе понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности  с оформлением ипотеки на приобретаемую  недвижимость в пользу банка.

Анализ показал, что существует множество различных механизмов ипотечного кредитования. В работе проанализирована степень применимости того или иного механизма для  российской реальности. В частности, подчеркивается, что наиболее распространены в настоящее время в среде  банковского ипотечного кредитования аннуитетный кредит и стандартный кредит. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

В качестве основных критериев эффективности  ипотечного кредитования, основанных на отождествлении долгосрочного ипотечного кредитования с определенным инвестиционным проектом, можно назвать классические критерии эффективности инвестиционных проектов. В качестве основных показателей эффективности ипотечного кредитования, согласовываясь с мнениями специалистов в этой области, можно назвать: темпы роста портфеля ипотечного кредитования, уровень потерь по ипотечным кредитам и его рост, эффективные годовые процентные ставки и др.

Необходимо отметить, что перечень предлагаемых основных показателей  эффективности банковского ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной  политики и ресурсного потенциала.

В результате проведенного анализа выявлены перспективы  развития банковского ипотечного кредитования на примере работы Сбербанка России.

Одним из важнейших показателей  эффективности банковского ипотечного кредитования является эффективная  годовая процентная ставка по кредиту. В целях расширения методической базы для оценки эффективности механизма  банковского ипотечного кредитования авторами предложена методика определения  эффективной годовой процентной ставки.

Особенностью методики определения  эффективной годовой процентной ставки является учет обесценения резерва  на возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы.

Для оценки эффективности банковского  ипотечного кредитования кроме уровня эффективной годовой процентной ставки можно использовать также уровень риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка.

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

 

1. Инструкция №1910 Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

2.  Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит.- 2008.- №4- с.43-45.

3.  Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008.