Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций простым методом

 

 

 

 

 

6. Расчет показателей эффективности проекта на основе простого метода

 

Основными показателями простого метода являются срок окупаемости (Ток) и простая норма прибыли (Нп).

,

где К – общая сумма инвестиций на реализацию проекта, (265050 тыс.р.);

Пч – среднеквартальная чистая прибыль, т.р.

Среднеквартальную чистую прибыль рассчитаем на основе  данных первого года реализации проекта;

Пч = (16600 + 29880+46480+59760)/4=38165 тыс р.;

;

 

 или  ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теоретическая часть

Инвестиционно-строительная деятельность

 

 

Инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью нужно признавать деятельность организации, которая связана со следующими операциями:

приобретение земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования,нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажа;

осуществление собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки;

реализация финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, предоставление другим организациям займов и т.д.).

Инвестиционно-строительная деятельность осуществляется организацией последующим направлениям:

в рамках функций инвестора (застройщика) организация заключает договоры участия в долевом строительстве с соинвесторами – юридическими и физическими лицами, договоры участия в долевом строительстве заключаются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Размеры инвестиционного взноса по таким договорам определяются исходя из доли каждого соинвестора и сметной (договорной) стоимости объектов строительства. В состав инвестиционного взноса входят, затраты на проектирование и строительство, в том числе на финансирование доли администрации в строящихся объектах, финансирование строительства инженерных сетей и сооружений, передаваемых в муниципальную собственность, расходов на содержание заказчика-застройщика и др.;

осуществляя функции генподрядчика, организация выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, а также с помощью привлеченных субподрядных организаций. Строительство ведется по объектным и локальным сметам на каждый строящийся объект.

Организация проектирует также строящиеся объекты собственными силами и с помощью субподрядных проектных организаций.

От классификации договора инвестирования с точки зрения гражданского законодательства зависит и налогообложение его участников. Серьезные проблемы с НДС возникают у инвестора и в том случае, если он решит переуступить свою долю в строящемся здании другой организации или физическому лицу.

Субъектами инвестиционной деятельности строительной организации являются:

инвесторы;

заказчики-застройщики;

подрядчики;

пользователи объектов капитальных вложений;

другие лица.

Часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства – инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с российским законодательством.

Инвестор – лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, – финансирует строительство.

Под инвестором понимается организация, или не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации. Иначе, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.

Пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Поскольку инвестор строит объект основных средств, то чаще всего он является и его пользователем. Инвестор может передать какую-то часть объекта другому лицу, например органам местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим их эксплуатацию.

В ГК РФ нет такого понятия, как инвестиционный договор, однако исходя из толкования термина «инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений» можно сделать вывод, что под инвестиционным или, как его часто называют, договору долевого участия в строительстве можно понимать любой заключенный инвестором договор, при котором инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании.

При поступлении объекта в долевую собственность посредством его покупки заключенный между покупателем (инвестором) и продавцом договор купли-продажи следует признать инвестиционным. При строительстве объекта подрядным способом инвестиционным договором (для заказчика) будет считаться договор строительного подряда.

Но инвестиционным договор признается только для инвестора – организации, приобретающей объект основных средств. Для другой стороны заключенный договор уже будет считаться договором купли-продажи (если она продает имущество), договором строительного подряда (если она выполняет строительные работы).

Под застройщиком понимается инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ уполномоченное инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта, именуется заказчиком.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Застройщиком следует называть организацию (индивидуального предпринимателя), имеющую в собственности или на праве аренды земельный участок и получившую разрешения на строительство на этом участке многоквартирного жилого дома либо иного объекта недвижимости.

При этом под иными объектами недвижимости понимаются гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, за исключением объектов производственного назначения.

Так же в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается организация, которая на арендуемом ею земельном участке организует жилищное строительство (строительство жилых домов и объектов социально-культурного и бытового назначения).

Застройщик привлекает денежные средства других лиц на строительство жилых помещений. Сам же застройщик (организация, индивидуальный предприниматель) в построенных им квартирах жить не сможет. Он строит их (самостоятельно либо с привлечением других лиц) исключительно для передачи. Эти квартиры не предназначаются и для использования в производстве продукции либо для управленческих нужд застройщика. Другими словами, не выполняются, два из четырех условий, при одновременном соблюдении которых имущество может быть принято к учету как объект основных средств в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 (Приказ Минфина РФ от 30 марта 2001 г. № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету „Учет основных средств“ ПБУ 6/01»). Поэтому, застройщик не может быть признан инвестором.

Даже если застройщик не привлекает денежные средства граждан и других организаций, а строит дом за счет своих средств либо банковского кредита, все равно целью строительства является продажа квартир. В этом случае созданное имущество предназначено для продажи и не может быть включено застройщиком в состав своих основных средств. Опять-таки он не может быть назван инвестором.

В обязанности застройщика может входить разработка или заказ строительного проекта, согласование его с различными инстанциями. Застройщик нанимает рабочих и инженеров или подрядчиков, закупает материалы и обеспечивает стройплощадку строительными механизмами (если это не входит в обязанности подрядчиков).

Часто под застройщиками понимаются дирекции строящихся предприятий, предприятия по капитальному строительству в городах, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

Если застройщик строит объект для себя или на продажу, то он выступает также в роли инвестора, но чаще бывает наоборот: предприятие-инвестор, желающее что-то построить, нанимает профессиональную организацию – застройщика.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчики (застройщики) – это уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов.

Инвестором может быть признан гражданин, который приобретает за свои накопленные (взятые взаймы) средства квартиру в новом доме. Инвестором признается организация, которая перечисляет деньги застройщику на сооружение иного объекта недвижимости (магазина или салона), предназначенного для извлечения дохода в течение длительного периода времени. Этот объект и будет включен у инвестора в состав основных средств.

Под заказчиком понимается юридическое лицо, осуществляющее по поручению инвестора (застройщика) организацию работ на строительной площадке, контроль за качеством строительно-монтажных работ, их приемку от подрядчика и передачу построенного объекта инвестору (застройщику).

Выполнение строительно-монтажных работ производит строительная организация, которая согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» именуется подрядчиком. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с законодательством.

Одной стороной договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома является застройщик, другой - участник договора. Под участником договора понимается гражданин или организация, которые соглашаются на предложенных ей застройщиком условиях заплатить ему деньги и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта принять его.

Если участник договора является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем и принимает объект для его дальнейшей эксплуатации (как объектосновных средств), то исходя из требований ст. 4 вышеуказанного Закона он признается инвестором. Если организация приобретает построенные застройщиком объекты (квартиры и нежилые помещения) для последующей перепродажи, то инвестором она не может быть названа. Приобретенные для последующей перепродажи объекты не могут быть приняты ею к учету как объекты основных средств. Имущество, изначально приобретенное для последующей перепродажи, является товаром. Продажа товара является не инвестиционной, а текущей деятельностью.

Наиболее распространенная схема участников при строительстве объектов выглядит так: «инвестор – заказчик – подрядчик». Но при этом в каждом случае функции участников могут быть различными. Например, заказчик (заказчик-застройщик) может заниматься только техническим контролем, а все расчеты с подрядчиками будет вести сам инвестор. Такое распределение обязанностей между участниками строительства может быть обусловлено разными причинами:

инвестор желает сам контролировать, как расходуются денежные средства, направляемые на строительство;

прямые расчеты между инвестором и подрядчиком более оперативны;

инвестор не хочет распространять информацию о фактической стоимости строительства.

Поскольку инвестор поручает заказчику только технический контроль, а сам напрямую ведет расчеты с подрядчиком, то учет затрат на строительство также ведет инвестор. Так, затраты на строительство будут отражаться у него на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»).