Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

          Предметная или подетально-узловая структура основных цехов характерна для массового выпуска продукции устойчивой номенклатуры, при таком типе производственной структуры каждый цех специализируется на выпуске одного или нескольких конструктивно подобных изделий. В цехах участки создаются по предметно-замкнутому принципу.

        Преимущества предметной структуры по сравнению с технологической:

• она способствует внедрению прогрессивного высокопроизводительного специализированного оборудования (автоматизированных поточных линий, гибких производственных систем);
• упрощается планирование, а также межцеховая и внутрицеховая кооперация;
• сокращаются производственные циклы изготовления деталей и узлов;
• повышается ответственность работников цехов и участков за качество продукции и выполнение плана по номенклатуре;
• повышается производительность труда, улучшаются другие экономические показатели цехов и предприятия в целом.

     В условиях меняющейся конъюнктуры рынка предметная структура становится более уязвимой. Выходом из этого положения может стать процесс диверсификации производства (расширение производства разнообразных видов продукции и осуществление новых видов деятельности). Этому служит широкое использование стандартизации и унификации конструкции выпускаемой продукции и на этой основе повышение гибкости производственной структуры.

     Производственная единица как элемент производственной структуры — это комплекс специализированных цехов, имеющих самостоятельную структуру управления (но не обладающих правом юридического лица). Производственная единица создается на очень крупных предприятиях, холдинговых компаниях, концернах; может функционировать на правах филиала (дочернего АО) с сохранением юридической самостоятельности.        
    Концентрация производственного инструмента и технологической оснастки на основе крупных инструментальных цехов, а также создание специальных служб обслуживания ремонтными работами, подъемно-транспортными, служб снабжения и сбыта продукции, несомненно, повысит значимость и эффективность инфраструктуры производства. 
     В настоящее время вспомогательные производства и обслуживающие хозяйства в рамках одного предприятия могут получить все возможности для функционирования в полном объеме. Однако это довольно дорогостоящие и трудоемкие работы. Сложность еще заключается в том, что хозяйства инфраструктуры вынуждены производить для собственного потребления в неспециализированных условиях инструменты, технологическую оснастку, выполнять все виды ремонтных работ, в том числе и капитальный, изготавливать сменные узлы и детали. Материальные затраты на содержание вспомогательных и обслуживающих хозяйств такого масштаба могут быть в несколько раз выше, чем на выполнение аналогичных работ специализированными организациями. Решить проблему снижения расходов на содержание и эксплуатацию служб инфраструктуры можно размещением заказов на обслуживание предприятия специализированными хозяйствами. Спрос на подобного рода услуги создаст условия для формирования целой сети организаций и предприятий по ремонту оборудования, изготовлению сменных деталей и узлов, производству технологической оснастки, монтажу подъемно-транспортного и складского оборудования. Новое развитие получит инструментальная промышленность, так как в условиях специализированного производства дешевле и качественнее можно организовать выпуск стандартного инструмента, освободив предприятия-потребители от его изготовления.

     В области энергетического обслуживания целесообразнее всего заключить длительный договор на обслуживание с крупными производителями на поставку электро- и теплоэнергии, инертных газов, технического кислорода, природного газа и других энергоносителей. Ремонтные работы требуют особого внимания, поскольку их выполнение трудоемко и дорогостояще. В силу этих обстоятельств капитальный ремонт следует осуществлять с помощью специализированной ремонтной организации, а текущее обслуживание проводить собственными силами.            
     Механизация транспортных, погрузочно-разгрузочных и складских работ является самой застарелой проблемой российских предприятий. Наличие в структуре предприятия полностью механизированных, а тем более автоматизированных складов, несомненно, повысит значимость инфраструктуры. Однако принцип экономической целесообразности и в этом случае должен носить главенствующий характер. Относительно транспортного хозяйства и перспектив его развития следует отметить, что организация крупных транспортных предприятий даст значительный результат в том случае, если будет осуществлено обслуживание предприятий на основе так называемого кустового расположения потребителей. Это обеспечит значительную экономию бензина, горюче-смазочных материалов, запасных частей.

      Отмеченные тенденции развития инфраструктуры предприятия представляют интерес для действующих производств. Однако их не могут не заботить вопросы оперативности в техническом обслуживании, и с этой точки зрения наличие в структуре предприятия подразделений инфраструктуры должно отвечать потребностям и целям эффективного функционирования производства.

     Машиностроительный комплекс (предприятия машиностроения, судостроения и оборонно-промышленного комплекса) занимает ведущее положение в структуре промышленного производства. Базовые секторы машиностроительного комплекса представлены судостроением, судоремонтом, специальным машиностроением, производством электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

Индексы производства по видам экономической деятельности

	2012г. в % к 2011г	2013г. в % к 2012г	2014г. в % к 2013г
Обрабатывающие производства – всего	88,1	107,9	100,4
из них:
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	102,3	82,3	74,5
производство машин и оборудования	96,1	130,2	100,1
производство транспортных средств и оборудования	61,5	114,3	109,0

     Динамика производства предприятий комплекса характеризуется высокой изменчивостью. Такая особенность свойственна данным предприятиям и не наблюдается по совокупному показателю обрабатывающих производств. Основой машиностроения Архангельской области являются предприятия оборонно-промышленного комплекса (ОАО «Северный центр судостроения и судоремонта). В настоящее время предприятиями ОПК получен большой портфель заказов по Государственному оборонному заказу.

Рис.1 Производственный цех

 

     Анализ рынков производственного цеха, оценка текущего спроса, насыщенности региональных рынков, степени удовлетворения потребности за счет собственных производств продукции глубокой переработки древесины подтверждает целесообразность организации этих производств как в составе интегрированных предприятий, так и отдельных фабрик. 
     25 апреля 2013 г. на ОАО «Архангельский ЦБК» на производстве бумаги (участок - цех бумизделий) запущена новая автоматическая линия по производству тетрадей BielomatikP15-90. В 2012 году предприятием было реализовано 164 млн. тетрадей, но спрос клиентов был полностью не удовлетворен, т.к. существовали ограничения по производству продукции. Старое оборудование позволяло цеху производить 15 млн. продукции в 12-листном исчислении в месяц. Большую часть работ по упаковке продукции необходимо было проводить вручную.

      Перевооружение тетрадного цеха производства бумаги новым оборудованием позволит не только увеличить переработку бумаги в собственном цехе, но и ежемесячное производство продукции до 22 млн. в месяц (в 12-листном  исчислении) с учетом загрузки других линий. По итогам такого увеличения комбинат планирует рост продаж за 2013 год на 22%, подтвердив свое лидерство на данном рынке. Спрос на эту продукцию и изделия из нее растет во всем мире. В настоящее время потребляется около 18 млн т этой бумаги и изделий из нее. Потребление санитарно-гигиенической бумаги на душу населения определяется национальной спецификой. Выше всего этот показатель в Северной Америке — более 20 кг на человека. Этот же показатель в Западной Европе в среднем составляет 11-12 кг/год, в Японии — 12 кг, в странах Океании — 10 кг. 
В России потребность в санитарно-гигиенических изделиях определена по бумаге-основе и составит 555 тыс. т. Удовлетворение потребности в изделиях за счет существующих мощностей составит 25%. Дефицит — 415 тыс. т. Расчеты проведены на основании материалов “Основных направлений социально-экономической политики Правительства РФ на долгосрочную перспективу”. 
      В настоящее время наблюдается рост использования тары из гофрированного картона во всем мире. Потребление этого вида упаковки в Европе составляет 35 кг на человека, в Чехии — 15, в Польше — 17, в России — 7 кг. Загрузка производственных мощностей российских предприятий по производству транспортной картонной тары составляла в 2000 г. в среднем 60%, т.е. было произведено около 1300 млн м2 картонной тары, в том числе на специализированных предприятиях 70% или 790 млн м2. Указанное количество гофротары явно недостаточно для удовлетворения потребности в ней. Импорт в Россию незначителен и оценивается от 3 до 5 млн.м2.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

3.1  АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), 
   которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо 
   в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного 
   износа (п.1 - п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как 
   свободного и доступного для максимально эффективного использования,
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.З.). При этом учитываются подходящая для 
   данного   проекта   величина   предпринимательской   прибыли,   а   также 
   дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания 
   строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту 
   уровня    занятости    и    обустройства,    соответствующего    рыночному 
   значению.

Стоимость нового строительства это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3. 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ.

Рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта рассчитываем по формуле:

где  ВСД.О. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

        Ин – величина накопительного износа здания, руб.;

          СЗУ – рыночная стоимость участка земли, руб.;

РСзп=(1423285,99-969652,56)+3572304=4025937,43 руб.

3.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

 

где    SУч - площадь оцениваемого участка земли в м', принимается как площадь застройки по выражению   (ширина на длину)

ЦЗ - показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/м2 (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже);

Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

1. Расчет площади участка:

Sуч = 70 м*18 м = 2280 м²

 

2. Расчет цены продажи  за 1 метр квадратный

а) объект 1 = 9600000руб/8000м² = 1200 руб/м²

б) объект 2 = 9000000руб/5000м² = 1800 руб/м²

 

3. Корректировка на условия  рынка:

время продажи * темпы роста цен на землю (в %)

                                12 месяцев

а) объект 1 = (3мес*5%)/12 мес. = 1,25%

б) объект 2 = (5мес*5%)/12мес. = 2,08%

 

4. Корректировка цены  за 1 м²: цена продажи * условия рынка

а) объект 1 = 1200 руб*3% = 36 руб.

б) объект 2 = 1800 руб*5% = 90 руб.

 

5. Расчет скорректированной  цены продажи:

а) объект 1 = 1200 руб.+15 руб. = 1215 руб.

б) объект 2 = 1800 руб.+37,44 руб. = 1837,44 руб.

 

 

6. Корректировка цены  на местоположение:

а) объект 1 – то же – 1215 руб.

б) объект 2 –на 5% лучше = 1837, руб.+(1837,44 руб.*5%) = 1929,31 руб.

 

7. Корректировка цены  на транспортную доступность:

а) объект 1 – на 15% лучше = 1215+(1215*15%) = 1397,25 руб.

б) объект 2 – на 10% хуже = 1929,31-(1929*10%) = 1736,37 руб.

 

8. Корректировка цены  на условия зонирования:

а) объект 1 – то же – 1397,25 руб

б) объект 2 – то же – 1736,37 руб.

 

9. Итого скорректированная  цена продажи:

(1397,25 руб+1736,37 руб.) /2 = 1566,81 руб/м²

 

10. Расчет рыночной стоимости  земли объекта оценки:

Сзу = 2280 м²*1566,81 руб/м². =3572304 руб.

 

 

Таблица 4

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2
Цена, руб.	3572304	960000	9000000
Площадь, м2	2280	8000	5000
Цена   продажи руб. за 1 м2	1566,81	1200	1800
Условия рынка		3	5
Корректировка на условия рынка		1,25	2,08
Скорректированная цена продажи		1215	1837,44
Корректировка на местоположение		-	+5%
Скорректированная цена продажи		1215	1929,31
Корректировка на транспортную доступность		+15%	-10%
Скорректированная цена продажи		1397,25	1736,37
Корректировка на условия зонирования		-	-
Итого скорректированная цена    продажи 1м2	1566,81	1397,25	1736,37