Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Федеральное агентство морского и речного транспорта

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Государственный университет морского и речного флота

 имени адмирала С.О. Макарова»

 

Кафедра Экономики водного транспорта

 

 

 

Курсовой проект

 

по дисциплине:  « Оценка недвижимости»

на тему «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости»

 

Вариант 77

 

 

Выполнила:        

Попович С.В., студентка гр. 61 - ЭУ

 «________»_____________ 20____ г                                  _______________

                                                                                                                                                  (подпись) 

Проверила:

Ковалева Е.Н.., старший  преподаватель 

 

«________»_____________ 20____ г                                   _______________

                                                                                                          (подпись) 

К защите допускаю:

Ковалева Е.Н., старший  преподаватель

   

«________»_____________ 20____ г                                    _______________

                                                                                                                                                     (подпись)

 

                                                  

                                                             Котлас

                                                               2014 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………….3

1.Исходные данные для выполнения работы…………………………….5

2.Анализ рынка производственного цеха….……………………………..8

3.Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе затратного  подхода…………………………………………………………………………...15

3.1.Алгоритм реализации затратного  подхода………………………….15

3.2.Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат……16

3.3. Оценка рыночной стоимости  участка земли……………………….16

3.4.Определение стоимости нового  строительства здания методом  сравнительной стоимости единицы  имущества……………………………….19

3.5. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста………………………………………………………..22

3.6. Стоимость здания с учетом  накопленного износа…………………23

4.Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода…………………………………………………………………………...24

4.1.Алгоритм реализации доходного подхода…………………………..24

4.2.Реконструкция отчета о доходах…………………………………….24

4.3.Оценка недвижимости методом  прямой капитализации…………..27

5. Согласование результатов оценки………………………………….…27

Заключение………………………………………………………………..28

Список используемой литературы……………………………………….29

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

      Развитие рыночных  отношений в экономике России  связано в значительной мере  с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства. Под недвижимостью  понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

     Согласно ст. 130 «Гражданского кодекса РФ» (ч. 1) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

     Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Целью курсового проекта является овладение методами определения стоимости зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются.

Курсовой проект имеет следующие задачи:

1. Произвести расчеты рыночной стоимости недвижимости производственного цеха.

           2. Изучить вопрос, связанный с теоретическим и практическим применением двух основных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости производственного назначения:

- Затратным методом;

- Методом капитализации дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Таблица 1

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс	Индекс Территор.	Террито-риальный пояс
				Длина	Ширина	Высота
77	Произв. корпус	2	2	190	12	11	1,18	1,00	4

 

Таблица 2

Вариант	Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды   Ар, долл./м2/ год	Коэффициент капитализации, R,%	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, Кi	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, Кmi
77	5	120	37	0,10	1,1

 

По производственному цеху

 

Основные строительные конструкции:

Таблица 3

 

Элемент	Исполнение
фундаменты	Сборные железобетонные
каркас	Железобетонные колонны, балки и фермы
стены и перегородки	Кирпичные или железобетонные панели
перекрытия	Железобетонные плиты
крыша	Совмещенная, плоская
кровля	Рулонная
полы	Асфальтовые
проемы	Металлические
отделка внутренняя	Простая
отделка наружная	Простая
инженерные системы	Здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизаци

 

Косвенные издержки (ЮГ) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м.;
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;
• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета-60 кг;
• заново застеклить 250 м2 оконных проемов;
• провести ремонт полов, на площади 700 м;
• провести ремонт рулонного кровли на 600 м.
• окрасить водным составом фасад на площади 300 м;
• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
• окрасить трубопроводы на площади 600 м;
• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог - 2,2% от   стоимости  имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи - 3% от стоимости  нового строительства здания  на дату оценки (см. затратный подход);

 -прочие - $7/м ²/год.

Переменные расходы составляют - $25/м2/год.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ЦЕХА

 

       В современных  условиях повышенные требования  к производственным цехам предъявляются вследствие перехода предприятии на новые экономические условия, отличительной чертой которых является экономия производственных ресурсов. Это диктует увеличение непрерывности производственных процессов, конструктивное и технологическое совершенствование выпускаемой продукции, улучшение использования основных фондов и оборотных средств. Поэтому специализация функций производственных цехов должна играть особую роль в организации инфраструктуры. 
      Производственный цех — административно-обособленная часть предприятия, специализирующаяся либо на изготовлении продукции или части ее, либо на выполнении определенной стадии производственного процесса.  
       По назначению цехи подразделяются на:

1) основные — производство основной профильной продукции или законченной части производственного процесса. По стадиям производственного процесса основные цехи подразделяются на заготовительные, обрабатывающие и выпускающие;

 2) обеспечивающие — производство вспомогательной по назначению продукции для основных цехов (инструментальный, ремонтный цехи, энергетическое хозяйство, строительный цех);

3) обслуживающие — оказание производственных услуг как основным, так и обеспечивающим цехам (транспортное хозяйство, энергетическое хозяйство, строительный цех);

4) опытно-экспериментальные — изготовление и испытание макетов и опытных образцов проектируемых новых видов продукции;

5) подсобные и побочные. К подсобным относятся цехи, осуществляющие добычу и обработку вспомогательных материалов, например, карьер по добыче формовочной земли, торфоразработки, огнеупорный цех, снабжающий основные цехи огнеупорными изделиями (на металлургическом заводе). К подсобным относятся также цехи по производству тары для упаковки продукции. Побочные цехи — это те, в которых изготавливается продукция из отходов производства, например, цех товаров народного потребления. В последние годы удельный вес этих цехов в производственной структуре значительно вырос;

6) вспомогательные — уборка заводской территории, выращивание сельхозпродукции.

В зависимости от вида специализации выделяют следующие типы производственной структуры основных цехов:

• технологическая;
• предметная (или подетально-узловая, если предприятие специализируется на выпуске деталей или узлов к изделиям);
• смешанная (предметно-технологическая).

     В цехах с технологической специализацией выполняется определенная часть производственного процесса. Продукция, выпускаемая цехом, часто меняется и не закреплена за рабочими местами. Этот вид промышленной структуры наименее эффективен по сравнению с предметным и подетально-узловым. 
     К основным недостаткам технологической структуры следует отнести:

• высокую трудоемкость продукции и низкую эффективность используемых ресурсов, а следовательно, высокие издержки производства;
• большие потери времени на частую переналадку оборудования, транспортные работы по перемещению предметов труда от одного участка к другому, большие потери времени на межсменное и межоперационное пролеживание деталей и полуфабрикатов. Это влечет за собой высокую длительность производственного цикла изделия, низкую оборачиваемость оборотных средств и, следовательно, относительно низкую рентабельность производства.