Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

3.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

 

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения -1 м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (табл.1), подбирается и выписывается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного 
  оборудования;
• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

 

м3

где L - длина объекта оценки, м; 
В- ширина объекта оценки, м; 
Н - высота объекта оценки, м.

V=2190*11*12= 25080 м3 

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м3) 
непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в 
котором находится объект оценки (по прил. 2).

=16,4 руб./м3

3.  Производится корректировка единичного укрупненного показателя  восстановительной  стоимости  при  обнаружении  отличия  объекта- 
аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

где    КI; — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

• отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);
• расхождение технических характеристик прочих элементов здания. 
  Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

С69=16,4*0,95*1,02*1,03=16,37 руб./м3

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек на дату оценки.(BC69)

BC69=(ПП +КИ)69=С69*Vруб

BC69= 16,37*25080=410560 руб

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

где    V - расчетный объем здания, м3;

С69 - стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м3. 

И84/69 –индекс перехода от сметных цен 1969 г.к ценам 1984г. (прим.1)

Итер. – территориальный индекс.

ИД.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

ВСдо=410560*1,18*70,84*(1+8/100)*(1+12/100)*(1+31,9/100)=1423285,99 руб.

 

 

 

 

 

 

 

3.5. РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

 

где    ИН - накопленный износ здания;

ЭВ - эффективный возраст здания, лет (45 лет);

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);-150 лет

ВСД.О. - восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

ИУ - величина устранимого износа, руб.

 Расчет  величины устранимого износа

Таблица 5

 

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Объем работ	Стоимость за весь объем работ, руб.
Остекление стеклом	100 м2	13260	850 м2	13260/100*850=112710
Замена стальных оконных переплетов	т	22520	160*0,08	2520/1000*160*80=288256
Ремонт металлических полов	100 м3	18100	550 м	18100/100*550=99550
Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646	500 м²	28646*500/100=99550
Ремонт металлических ворот	т	9052	8*0,9=7,2	9052/1000*900*8=65174,40
Окрашивание трубопроводов	100 м2	1654	800 м2	1654/100*800=13232
И у				722152,4

 

 

 

Ин=722152,4+(0,353*(1423285 -722152,4)=969652,56 руб.

 

3. 6. СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

 

СД.О.= 1423285,99-969652,56=453633,43 руб.

 

 

 

 

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

4.1. АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА    

 

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного 
   дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

4.2. РЕКОНСТРУКЦИЯ  ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

где    Slэ - площадь одного этажа, м;

 m - количество этажей в оцениваемом здании;

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

Ар - ставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию).

ПВД=190 м*12м*2эт*0,8*120$*40руб.=17510400 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

Потери от недоиспользования =

где to - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого 
срока (1 год); 

kпот - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию).

Потери = (17510400*0,07)+(17510400*(0,1*6/12))=210248 руб.

3. Прочие доходы 

Прочие доходы = ПВД x (kпр-1) 

где    Kпр — коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

 

Прочие доходы = 17510400*(1,1-1)=1751040 руб.

 

4. Действительный валовой доход.

ДВД = ПВД – Потери + Пр.доходы

 

ДВД=17510400 руб.- 2101248 руб.+ 1751040 руб. = 17160192 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОР=ПР+ПрР+ЗР

где    ПР - постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

─ налог - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу

453633,43*2,2% = 997993,54 руб.

─ страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки

1423385,99*3%=4269685,77 руб.

─ прочие - 5$/м2/год

5*2280 м³*2эт*0,8*40 руб.=729600 руб.

ПР=997993,54 руб.+ 4269685,77 руб.+ 729600 руб. = 5997279,32 руб

ПрР- переменные расходы

ПРр=35$*2280 м³*2эт*0,8*40 руб.=5107200 руб.

ЗР - расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

ОР=5997279,32 руб. +5107200 руб.+ 96965,25 руб. = 11201444,58 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом 
   исчислении определяется по формуле: 

 

ЧОД=ДВД-ОР

ЧОД=17160192 руб.- 11201444,58 руб.=5958747,42 руб. 

 

Результаты реконструкции отчета о доходах

Таблица 6

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета, руб.
ПВД		17510400
Потери	Потери =	2101248
Прочие	Прочие доходы = ПВД x (kпр-1)	1751040
ДВД	ДВД = ПВД – Потери + Пр.доходы	17160192
ОР	ОР=ПР+ПрР+ЗР	11201444,58
ЧОД	ЧОД=ДВД-ОР	5958747,42

 

4.3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

 

где    ЧОД - чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

  R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РСДП=5958747,42/0,37=16101722,76 руб.

5. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Сравниваем результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам:

 

РС0 = РСЗП *0,3 + РСДП * 0,7