Организация оценки земли и имущества

1. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения? Аргументируйте и приведите примеры.

ОТВЕТ: По российскому  законодательству совпадение вида права  на земельный участок и улучшения  не является обязательным.

Статья 271. Право  пользования земельным участком собственником недвижимости

Собственник здания, сооружения или  иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем  другому лицу, имеет право пользования  предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Статья 272. Последствия  утраты собственником недвижимости права пользования земельным  участком

1. При прекращении права пользования  земельным участком, предоставленного  собственнику находящегося на  этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. 
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. 
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: 
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо 
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. 
3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

Статья 287. Прекращение  прав на земельный участок, принадлежащих  лицам, не являющимся его собственниками

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или  ином праве, установлены нормами  статей главы VI Земельного кодекса.ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ  При этом права обладателей сервитутов И АРЕНДАТОРОВ в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором — в отношении частных сервитутов или законом, иным нормативным актом — в отношении публичных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: только собственники земельных участков обладают правом собственности на расположенные на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации). В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации, в исключительной собственности государства находятся все леса, кроме городских и расположенных на землях обороны; древесно-кустарниковая и иная растительность, зеленые насаждения могут находиться без ограничения в собственности собственника земельного участка.

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно использует земельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоставил земельный участок в пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право:

1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в  соответствии с законодательством Российской Федерации.

Закон РФ «О недрах» предусматривает  право собственников и владельцев земельных участков осуществлять по своему усмотрению в их границах без  применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфа и т. п.), не числящихся на государственном балансе. Кроме того, они имеют право на строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться замкнутые водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими водными объектами. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к другим поверхностным водным объектам, могут использовать их только для своих нужд и в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц; они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Так, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административных границ делится  на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные и др. Существует совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п, 3 ст. 85 ЗК РФ).

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. предусматривает (ст. 37), что  строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил.

Однако любое строительство  должно соответствовать прежде всего  целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка: нельзя, например, возвести промышленное предприятие на землях сельскохозяйственного  назначения или землях особо охраняемых природных территорий;

3) проводить в соответствии с  разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические  и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые  водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

В соответствии с Федеральным законом  от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»  мелиорация земель проводится гражданами (физическими лицами) и организациями, имеющими лицензии на осуществление соответствующих видов деятельности. Она осуществляется на основе разработанных в установленном порядке проектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционирования которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиорации — в соответствии с лесным законодательством Российской Федерации.

Указанный Федеральный закон различает  следующие виды мелиорации:

• гидромелиорация (оросительная, осушительная, противопаводковая, противоселевая, противоэрозионная, противооползневая и другие) — улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды;
• агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастбищеза-Шитная) — улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений;
• культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха, от камней и иных предметов;
• мелиоративная обработка солонцов; рыхление, пескование, глинова-ние, землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);
• химическая (известкование почв, фосфоритование почв и гипсование почв) — мероприятия по улучшению химических и физических свойств почв.

ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ И ЛИЦ, ОБЛАДАЮЩИХ ИНЫМИ ПРАВАМИ НА ЗЕМЛЮ, ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Перечень прав по использованию  земельных участков, установленный  ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены  и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать в установленном Правительством Российской Федерации порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния.

Перечень обязанностей собственников  земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим участок на основании сервитута.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами,
• своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
• своевременно производить платежи за землю;
• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Кодексом, иными федеральными законами могут быть установлены  и иные требования к собственникам  земли и иным лицам, использующим земельные участки.

Так, содержание обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по проведению мероприятий по охране земель более подробно раскрыты в ст. 13 Земельного кодекса.

Федеральным законом «О государственном  регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:

• осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;
• соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;
• представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
• содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
• информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании.