Организация оценки земли и имущества

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установил обязанность  для членов таких объединений  в течение трех лет освоить  земельный участок (если иной срок не установлен земельным законодательством).

Неисполнение установленных законодательством  обязанностей по использованию земельного участка влечет ответственность. Так, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено наложение административных штрафов за использование земель не по целевому назначению, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; за уничтожение межевых знаков границ земельных участков. В отдельных случаях неисполнение названных выше обязанностей может повлечь прекращение права собственности на земельный участок, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения им. Такое прекращение может, в частности, последовать при использовании земельного участка не по целевому назначению или способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Пример. На земельном участке расположен объект, абсолютно не отвечающий современным требованиям. Предположим, в зоне многоэтажной застройки сохранился одноэтажный деревянный магазин. Земельный участок, на котором расположен этот магазин, не был приватизирован (у собственника улучшения не хватило денег (а также ума и дальновидности) на выкуп земельного участка), и право постоянного бессрочного пользования земельным участком было переведено в право аренды. Итак:

Было:

стоимость земельного участка V_з.у = 100 ден. ед. (исходя из текущего использования земельного участка);

стоимость улучшения (здания) V_ул = 50 ден. ед. (с учетом всех видов физического и функционального износа, в совокупности износ равен 50%);

Ар = 50 ден. ед.; М_з = 100/(100 + 50) = 66,6 % или 50×66,6 = 33,3 ден. ед.

Если рассматривать земельный  участок с точки зрения НЭИ, то его стоимость будет равна 300 ден. ед. Уровень прогнозируемых доходов возрастет до 300 ден. ед. Правомерно ли собственнику земельного участка требовать увеличения его доли в потоке доходов? Опираясь на допущение 4, предполагаем, что собственники равны в своих правах и что их права не должны ущемляться. На объем их прав не должны влиять внешние факторы, в том числе и изменение рыночной ситуации.

Предполагаемый объем инвестиций для создания улучшения земельного участка, обеспечивающего данную доходность, составляет 600 ден. ед.

Вариант расчета 1. Чтобы собственник земельного участка увеличил стоимость своей доли со 100 до 300 ден. ед., необходимо:

– снести существующее строение — 10 ден. ед.;

– предоставить собственнику 2 объект недвижимости, обеспечивающий получение им дохода не ниже существующего (16,6 ден. ед.), или предусмотреть предоставление ему не меньшей площади в новом (предполагаемом к строительству) комплексе;

– осуществить строительство нового комплекса, обеспечивающего доход в шесть раз больше существующего (300 ден.ед.) необходимы инвестиции в размере  600 ден. ед.

При отсутствии средств на проведение реконструкции у собственников 1 и 2 может быть привлечен инвестор с объемом инвестиций не менее  чем 610 ден. ед.

Рассмотрим, что происходит с долями и стоимостями этих долей, принадлежащих разным собственникам, после реализации проекта реконструкции:

– у собственника 1 (собственника земельного участка) было V_з1 = 100 ден. ед., стало V_з2 = 300 ден. ед. Его доля составила М_з = 300/(300 + 100 + 610) = 29,7 %, или 300×29,7 % = 89,1 ден. ед.;

– собственник 2 получает аналогичные  по размеру площади в новом  комплексе, которые могут приносить  доход не менее того, который он получал ранее. Учитывая, что новые  площади не имеют износа, его доля возрастает с V_ул1 = 50 ден. ед. до V_ул2 = 100 ден. ед. В доходах его доля составляет 100/(300 + 100 + 610) = 9,9 %, или 29,7 ед. Таким образом сохранение интересов собственника 2 берет на себя инвестор (собственник 3);

– доля собственника 3 (инвестора) равна 610/(300 + 100 + 610) = 60,4 %, или 181,2 ед.

В приведенном расчете уровень  доходности проекта удовлетворил инвестора, поэтому он обеспечил долю расходов на покрытие интересов собственника 2. Если же соотношение между стоимостью улучшения и стоимостью земельного участка не может отличаться от соотношения долей 300 на 600 (или 1 к 2) и соответствует рыночным условиям вхождения инвестора в проект, то сторонний инвестор будет требовать соблюдения этого соотношения (в противном случае инвестиций не будет). Тогда для увеличения доходов собственник земельного участка должен уменьшить свою долю в пользу собственника 2 с тем, чтобы соответствовать рыночной ситуации, сложившейся на данном сегменте рынка, и не ущемлять интересов собственника 2. Одним из решений возникающей проблемы может быть покупка другого помещения аналогичной полезности. Если данная операция проводится на деньги инвестора, то объем его инвестиций увеличивается.

Вариант расчета 2. Инвестиции, необходимые для реализации проекта по приведению земельного участка к состоянию, соответствующему НЭИ, составляют 600 + 150 + 10 = 760 ден. ед.

Стоимость единого объекта не меняется и равна 900 ден. ед.

Доля в доходе собственника 2 по данному объекту равна нулю. Для  собственника 2 приобретается аналогичный объект, обеспечивающий ему доход, равный (не меньший) существующему (16,7 ден. ед.).

Доля собственника 1 (собственника земельного участка) в новом объекте  равна М_з = (300 – 150 – 10)/(300 + 600) = 15,56 %, или 300×15,56 % = 46,67 ден. ед. В данном случае сохранение интересов собственника 2 происходит за счет собственника 1 (собственника земельного участка).¹ 

Доля собственника 3 (инвестора) равна (1 – М_з) = 84,44 %, или 253,33 ден. ед.

Из приведенных примеров видно, что свободный земельный участок  и земельный участок с улучшениями обладают разными способностями к созданию потока доходов. Таким образом, если сделанные нами допущения о том, что собственники равны в своих правах и что поток доходов может формировать только единый объект недвижимости, принимаются, то возникает ряд смежных вопросов, требующих обсуждения.

 

2. Каким образом микроэкономические факторы влияют на рынок недвижимости? Приведите примеры, аргументируйте ответ.

Стоимость объектов недвижимости зависит  от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

• -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

• -  массированная реклама;
• -  инфляционные ожидания;
• -  симпатии;
• -  осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

• -  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
• -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
• -  состояние объекта недвижимости;
• -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
• -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость продажи  квартир :

• -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;
• -  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
• -  престижность района;
• -  экологическая обстановка в районе;
• -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• -  социальная однородность дома;
• -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• -  юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием  любой сделки является выгодность для  обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

При выборе оценщика (индивидуального  предпринимателя) заказчику  следует учитывать следующие критерии: 
-  членство оценщика в профессиональной организации; 
-  наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке; 
-  желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации; 
-  профессиональный опыт оценщика; 
-  наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику  следует собрать информацию об опыте  работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

 

3. Каким образом учитываются результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости в ходе последующей оценки стоимости?

 

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют  адекватной оценки и тщательного  анализа экономического поведения  инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта  недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования  объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с  параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка  земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к  которому принадлежит оцениваемый  объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для  формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование  или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости  будет сведена к получаемым потребительским  качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.