Организация оценки земли и имущества

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а  также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• безрисковую доходность на рынке;
• компенсацию за риск вложения в недвижимость;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r _н = r_р + I_инф + r_р • I_инф   ,                                        

 

r_р = (r _н – I_инф )/( 1 + I_инф),                                        

где r _н – номинальная ставка;

r_р – реальная ставка;

I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.

Денежные потоки  и ставка дисконтирования  должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета  ставки дисконтирования применяются  следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных  инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного  построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:

r =  r_f + p₁ + p₂ + p₃,                                          

где

r_f – безрисковая ставка дохода;

p₁ – премия за риск вложения в недвижимость

p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

Метод сравнения  альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

• Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

 

4. Какие методы включает сравнительный подход к оценки стоимости недвижимости?

Сравнительный подход к оценке недвижимости

ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;
• метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты  представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

 Метод сравнения  продаж

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

• категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;
• функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;
• передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;
• условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• продолжительности срока экспозиции;
• независимости субъектов сделки;
• инвестиционной мотивации.

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

• переданные права собственности на недвижимость;
• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
• условия продажи (чистота сделки);
• время продажи;
• местоположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• наличие движимого имущества.

Единицы сравнения.

Единицы сравнения для свободных  земельных участков:

• цена за 1 га;
• цена за 1 сотку;
• цена за 1 м².

Единицы сравнения для застроенных  земельных участков:

• цена за 1 м² общей площади;
• цена за 1 фронтальный метр;
• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м³.

Классификация поправок.

 

 

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных  методов, среди которых можно  выделить следующие:

• метод парных продаж;
• экспертный метод;
• статистические методы;
• стоимостной метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом  парных продаж, необходимо применить  следующую формулу:

     

где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;

Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

 

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую  к стоимости объекта в целом,  методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П = Ц_{опп х-ка оц}      –    Ц_{опп х-ка ан} ,    

 

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные  корректировки, вносимые к цене  аналога в целом (например, поправка  на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения  аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется  следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,  нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

Уд.вес   = ,        

где Уд.вес – удельный вес полученного  значения скорректированной цены единицы  сравнения аналога;

n_i  - количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве  случаев итоговой вероятной ценой  продажи оцениваемого объекта, которая  может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

 

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован  при массовой оценке объектов недвижимости.

 Метод валовой  ренты 

Метод валовой ренты применяется  к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Мультипликатор валовой  ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

                                              т 
V = ПВД_об • МВР_а = ПВДоб₀ • [Σ (Ц_{i а} / ПВД _{i а} )]/ т,       

              i= 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВР_а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Ц_{i а} – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД _{i а} – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

 

6. Какие существуют  методы расчета полной стоимости  замещения (полной стоимости воспроизводства)?

 

Методы расчета полной стоимости  воспроизводства (полной стоимости  замещения)

Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета полной стоимости  замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает  коммерческую привлекательность для  потенциального покупателя.

В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К прямым затратам относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• заработная плата рабочих;
• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
• стоимость коммунальных услуг;
• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• стоимость инвестиций в землю;
• гонорары проектно-сметным организациям;
• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.