Организация оценки земли и имущества

Однако, если конкурентоспособный  уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует  анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее  использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под-

бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка  земли как незастроенного имеет  две основные разновидности:

1.         Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2.         Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

" застройка без промежуточного  использования, если рассматривается  вариант нового использования,  принимаемый рынком на дату анализа;

" застройка с промежуточным  использованием предполагает временное  сохранение существующего варианта  использования, до того момента  как новый вариант будет востребован  рынком, исходя из прогноза рыночной  ситуации; " разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования; " застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту. Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроен-ность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1.         Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2.         Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3.         Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

• затраты на снос существующих строений;
• вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
• характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);
• уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
• стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования  земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом  участке существующих строений. Вариант  использования участка земли  как застроенного имеет две основные разновидности:

1.         сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2.         изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются  необходимость и возможность:

• сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
• проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
• проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
• уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант  использования расположенных на земельном участке построек с  оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1.         Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2.         Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом, и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант  использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование  участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка  как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

 

4. Почему не любой  объект недвижимости на практике  оценивается в рамках доходного  подхода методом капитализации?

 

Доходный подход к оценке недвижимости

ФСО №1 п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод  дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

Метод капитализации 

Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:

                                    

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);

R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

Алгоритм метода капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта  недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного  дохода.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле  для объекта недвижимости:

ПВД = S • С_ар,                                          

где S – площадь, сдаваемая в  аренду, м²;

С_ар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год. 

Действительный валовой  доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери .                              

или

ДВД = ПВД  ٠(1 – К_ндз)٠(1 – К_{н ар}),         

где   К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI  или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых  операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.                                              

Операционные расходы – это  действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято  делить на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные, или эксплуатационные;
• расходы на замещение, или резервы.

Пример расчета чистого  операционного дохода

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Базовая площадь помещений, кв. м	450
2.	Площадь помещений, сдаваемая  в аренду (S), кв. м	410
3.	Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год	7000
4.	Потенциальный валовой  доход, руб. в год	ПВД = S • Сар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000
5.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (Кп ), % от ПВД	7,5
6.	Действительный  валовой доход, руб. в год	ДВД=ПВД٠(1–Кп) ДВД=2870000٠(1–0,075)= =2 654 750
7.	Операционные расходы, руб. в год	929 230
7.1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год	236 530
7.1.1.	налог на имущество, руб. в  год	56 000
7.1.2.	налог на землю, руб. в год	15 530
7.1.3.	страховые взносы, руб. в  год	45 000
7.1.4.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	120 000
7.2.	Условно-переменные расходы, руб. в год	580 700
7.2.1.	коммунальные расходы, руб. в год	56 000
7.2.2.	расходы на содержание территории, руб. в год	16 000
7.2.3.	на текущие ремонтные  работы, руб. в год	48 000
7.2.3.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	200 000
7.2.4.	расходы на управление, руб. в год	132 700
7.2.5.	прочие расходы, руб. в  год	128 000
7.3.	Расходы на замещение, руб. в год	112 000
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации – это  ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме  стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации  для текущего дохода должна прямо  или косвенно учитывать следующие  факторы:

• безрисковую доходность, существующую на рынке;
• компенсацию за риск вложения в недвижимость;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов  определения ставки капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод рыночной выжимки;
• метод связанных инвестиций.

Метод определения  ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

R  = r_e + dep · r₁ ,                                          

где R  – ставка капитализации;

r_e – ставка доходности  на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Могут быть варианты данной формулы  для различных вариантов изменения  стоимости.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости ( dep). 

R  = r_e + dep · r₁                                          

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости  (app). 

R  = r_e – app · r₁                                           

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то

R  = r_e                                           

На практике для определения  снижения стоимости недвижимости, используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте.

Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на собственный  капитал инвестора при его  инвестировании в оцениваемый объект недвижимости.

Ставка доходности собственного капитала (r_e) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

r_e =  r_f + p₁ + p₂ + p₃,