Содержание и требования оценки земли и организации ее рационального использования в градостроительстве

 

Введение

 

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В  этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий  нормального функционирования и  развития экономики и общества. Необходимость  в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные  органы исполнительной власти в целях  эффективного управления земельными ресурсами  и проведения рациональной земельной  и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Оценка  – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной  полезности. Очевидно, что рыночная стоимость земли и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

Факторы, влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид  и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночной стоимости  земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о праве  собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для  наглядного представления размеров и формы участка.

Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена тем, что в настоящее время земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли, выявление наиболее эффективных методов оценки и организация ее рационального использования на предприятии ОАО «ЭФКО».

Исходя из поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

- определить понятие и классификацию земельных участков;

- рассмотреть принципы и стандарты, используемые в оценке земли;

- дать организационно-экономическую  характеристику деятельности ОАО  «ЭФКО»;

- проанализировать оптимальность использования земельных участков предприятием;

- провести расчет рыночной  стоимости земли наиболее эффективным  методом оценки;

- провести согласование  результатов оценки и дать  заключение об итоговой рыночной  стоимости.

При написании работы были использованы нормативные акты, научная  литература, правоустанавливающая база документов предприятия  и интернет источники.

 

 

Глава 1.Содержание и требования оценки земли и организации  ее рационального использования  в градостроительстве

1.1.Понятие и  классификация земель

 

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В  этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий  нормального функционирования и  развития экономики и общества. Необходимость  в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные  органы исполнительной власти в целях  эффективного управления земельными ресурсами  и проведения рациональной земельной  и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Земля в Российской Федерации  как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка  – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс  обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной  работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой  недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые  вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости  земельных участков: массовую (для  целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных  объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы  на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации  необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной  кадастровой оценки земель, унифицирующей  процедуру  оценки большого числа  объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

В результате проведения государственной  кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное  управление земельными ресурсами и  связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и  арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной  регистрации прав на земельные участки  и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

• правообладателей - гарантиями прав на имущество;
• систему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения;
• рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;
• систему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

 

1.2.Основные принципы и стандарты, используемые в оценке земли

 

Определение рыночной стоимости  земельного участка основывается на следующих принципах:

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного  времени.

Принцип спроса и предложения  — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции  продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости.      Предложение  характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке  в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения  определяет уровень цен на равновесном  земельном рынке.

Выделяется три возможных  состояния соотношения спроса и  предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной  рыночной экономикой эти состояния  периодически сменяют друг друга  в зависимости от факторов, связанных  как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных  затрат на приобретение объекта эквивалентной  полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для  покупателя, т.е., стоимость объекта  недвижимости (земельного участка) зависит  от того, имеются ли на рынке аналогичные  объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что  стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость  конкретного земельного участка  определяется наименьшей ценой, по которой  можно приобрести аналогичный земельный  участок, обладающий такими же основными  показателями, включая потенциальную  полезность и доходность.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка  зависит от ожидаемой величины, срока  и вероятности получения ренты  от него.

Величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской  деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих  доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость  объектов недвижимости, прежде всего  земельных участков), — постоянно  растет в силу увеличения спроса и  ограничения предложения.

Принцип внешнего влияния  — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних  факторов.

Принцип соответствия —  оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при  условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных  затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.е., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия  соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или  доходности созданного на нем объекта  недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка  данному принципу — доля стоимости  собственно земельного участка в  общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.