Содержание и требования оценки земли и организации ее рационального использования в градостроительстве

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости  объекта недвижимости стоимость  собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость  земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное  использование земельного участка, это наиболее вероятное использование  земельного участка, являющееся физически  возможным, разумно оправданным, соответствующим  требованиям законодательства, финансово  осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет  максимальной. Наиболее эффективное  использование земельного участка  определяется с учетом возможного обоснованного  его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное  использование может не совпадать  с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются  во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка  из всех возможных (разрешенных) вариантов  его использования выбирается наилучший  и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось  ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют  юридическим нормам (включая градостроительные  ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот  вариант использования, при котором  может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой  объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования  участка с учетом всех имеющихся  ограничений.

Если строение на участке  имеется, то проводится анализ, увеличивать  ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или  уменьшать на величину затрат по сносу  данного строения при выбранном  варианте наилучшего использования  данного земельного участка, конечно  же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных  участков. Для оценки застроенных  земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку  позволяет выделить из стоимости  всего комплекса недвижимости стоимость  собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном  участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени  в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка  и других факторов стоимость объекта  недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты  от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет  и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен  при оценке не только отдельных земельных  участков, но и больших городских  территорий. Его использование позволяет  оптимизировать земельную и градостроительную  политику города на основе строгих  экономических расчетов.

Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся  в собственности города, т. е. его  земельной собственности.

Величина рыночной стоимости  земельного участка изменяется во времени  и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Требования к оценке земли регламентированы:

- Федеральным Законом от 29.07.98г.  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» (в ред.  Федеральных законов от 21.12.2001 №  178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 №  143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 №  29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ) (далее по тексту - Закон);

- Федеральными стандартами оценки:

- «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256);

- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255);

- «Требования к отчету  об оценке (ФСО N 3)» (приказ Минэкономразвития  России от 20 июля 2007 года N 254).

         Глава 2. Расчет рыночной стоимости земли и определение ее рационального использования в ОАО «ЭФКО»

2.1.Организационно-экономическая  характеристика ОАО «ЭФКО»

 

          Открытое акционерное общество  «Эфирное» (сокращенно ОАО «ЭФКО») создано согласно ГК РФ, Закона об обществах, других нормативных актов, утверждено учредителями 7 декабря 1992 года.

Общество является производственной коммерческой организацией, и его  деятельность направлена на удовлетворение общественных потребностей и извлечение прибыли.

Деятельность общества, права  и обязанности его учредителей  регулируются ГК РФ, Законом об Обществах, другими нормативными актами, регулирующими  деятельность юридических лиц, Уставом, утвержденным руководителями. Образованное общество является юридическим лицом, статус которого определен Уставом  общества.

Общество имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, имеет расчетный счет и другие счета в банке.

Уставный капитал Общества составляет 351 757 (триста пятьдесят одну тысячу семьсот пятьдесят семь) рублей, разделенный на 502 510 (пятьсот две тысячи пятьсот десять) обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 700 (семьсот) рублей каждая. Учредители вправе изменять состав сформированного ими уставного капитала в порядке, предусмотренном настоящим Уставом. Общество имеет круглую печать со своим наименованием, фирменные и товарные знаки обслуживания, другую атрибутику и исключительные права на их использование.

          Предметом деятельности ОАО «ЭФКО»  осуществляет следующие виды  деятельности:

                -Производство пищевых продуктов,  включая напитки; 
                - Производство растительных и животных масел и жиров;

                -Производство рафинированных масел  и жиров;

                - Производство растительных рафинированных масел и жиров.

          Имущество ОАО «ЭФКО» составляют  основные и оборотные средства, а также иные ценности, стоимость  которых отражается на самостоятельном  балансе предприятия и формируется  из собственных и заемных средств.

 Организационная структура  ОАО «ЭФКО» представлена на  рис. 1.

  Рис. 1. Организационная  структура предприятия

         Высшим органом управления общества  является общее собрание акционеров. Общество обязано ежегодно проводить годовое общее собрание, которое проводится не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания финансового года общества. В промежутке между общим собранием акционеров высшим органом управления деятельности общества является совет директоров. 

          Генеральный директор действует  от имени общества, в том числе  представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издаёт приказы и даёт указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества. Совет директоров осуществляет общее руководство деятельностью общества за исключением решения вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания акционеров. Руководство текущей деятельностью осуществляется генеральным директором, который избирается сроком на 5 лет. К его компетенции относятся все вопросы руководства текущей деятельностью общества, за исключением вопросов отнесённых к исключительной компетенции общего собрания акционеров и совета директоров. Он организует выполнение решений общего собрания акционеров и совета директоров.

          Анализ основных экономических  показателей по бухгалтерской  отчетности показан в таблице  1. (Приложение 5,6,7)

Таблица 1

Основные экономические показатели деятельности предприятия 

2009-2011 гг., тыс. руб.

№ п/п	Наименование показателя	за 2009 г.	за 2010 г.	за 2011 г.	Тр 2011/2010	Тр 2010/2009
1	Выручка от продажи товаров, работ, услуг, тыс.руб.	12 163 927	19 165 546	18 187 249	158%	94,90%
2	Себестоимость проданных  работ, услуг, тыс.руб.	10 276 729	17 512 879	15 980 573	170%	91,25%
3	Прибыль от продаж, тыс.руб.	1 259 397	1 005 332	1 362 108	80%	135,49%
4	Чистая прибыль, тыс.руб.	39406	27 682	513 875	70%	1856,35%
5	Дебиторская задолженность, тыс.руб.	5 347 886	8 792 570	7 262 184	164%	82,59%
6	Кредиторская задолженность, тыс.руб.	1 023 324	2 918 891	879 298	285%	30,12%
7	Среднегодовая стоимость  ОПФ, тыс.руб.	1 655 579	1 522 056	1 439 195	92%	94,56%
8	ССЧ, чел.	1889	1823	1769	97%	97,04%
9	Рентабельность продукции, %	12,25%	5,74%	8,52%	47%	148,48%

 

          По данным таблицы следует,  что организация развивается  стабильными темпами. Если анализировать  выручку, то в 2010 г. наблюдается  рост 58%, а в 2011 г. – снижение  на 5,1%. С ростом же выручки наблюдается  увеличение себестоимости  производимой  продукции в 2010% себестоимость увеличилась на 70%, а в 2011 г. снизилась на 8,75%.  и как следствие, в 2010 г. снижаются значения таких ключевых показателей, как прибыль от продаж на 20% и чистая прибыль на 30% от деятельности предприятия. Со снижением в 2011 г. не только себестоимости, но и уровня дебиторской и кредиторской задолженности происходит увеличение прибыли от продаж на 35,5%, а чистая прибыль возросла в 25 раз относительно предыдущего года. Увеличение себестоимости в 2010 г. произошло вследствие, удорожания семян подсолнечника (основное сырье, используемое на предприятии) из – за засухи 2010 г. Данный фактор послужил снижению показателя рентабельности на 6, 5%. Можно сделать вывод, что у предприятия были перебои с поставками  и оплатой продукции поставщиками, о чем свидетельствует рост дебиторской задолженности в 2011 г. более чем на 64%. Однако, хороший урожай 2011 г. и дешевое сырье 10 руб./кг. Способствовали увеличению рентабельности производства до уровня 8,52%,  улучшению расчетов с поставщиками и подрядчиками, покупателями и заказчиками. Этот фактор является благоприятным для кредиторов предприятия и свидетельствует перспективных партнерских взаимоотношениях.

В таблице 2 приведен список земельных участков, принадлежащих ОАО «ЭФКО» на праве собственности по состоянию на 01.01.2012 года.

Таблица 2

Информация о земельных  участках ОАО «ЭФКО» по состоянию на 01.01.2012 г.

 

№ п/п	Наименование	Кадастровый номер	Свидетельство о государственной регистрации прав	Инв. №	Первоначальная  балансовая стоимость, рублей	Остаточная   стоимость, рублей
1	Земельный  участок  площадью 312 кв.м. - земли населенных пунктов - для обслуживания железнодорожного подъездного пути.	31:23:05 02 007:7	31-АБ 539463 от 22.01.2009г.	100000561	45 220,00	45 220,00
2	Земельный  участок  площадью 360 кв.м. - земли населенных пунктов - обслуживание железнодорожного подъездного  пути.	31:23:05 02 007:6	31-АБ 539463 от 22.01.2009г.	100000541	52 178,00	52 178,00
3	Земельный  участок  площадью 83 кв.м. - земли населенных пунктов -  обслуживание железнодорожного  пути.	31:23:05 02 007:8	31-АБ 539460 от 21.01.2009г.	100000551	12 030,00	12 030,00
4	Земельный участок, для размещения производственной базы, площадью 16429 кв.м. - земли населенных пунктов	31:23:05 01 002:150	31-АБ 795692 от 28.12.2009г	100001021	11 500,30	11 500,30
5	Земельный  участок  площадью 684 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05 01 002:119	31-АБ 596170 от 17.04.2009г.	100000631	478,8	478,8
6	Земельный  участок  площадью 195 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05: 01 002:142	31-АБ 596181 от 17.04.2009г.	100000861	136,5	136,5
7	Земельный  участок  площадью 11476 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05 01 002:111	31-АБ 563471 от 24.03.2009г.	100000621	8 033,20	8 033,20
8	Земельный  участок  площадью 613 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05 01 002:117	31-АБ 596168 от 17.04.2009г.	100000651	429,1	429,1
9	Земельный участок, для размещения производственной базы, площадью 10788 кв.м. - земли населенных пунктов	31:23:05 01 002:100	31-АБ 488212 от 23.10.2008г.	10000411	7 551,60	7 551,60
					137 557,50	137 557,50