Содержание и требования оценки земли и организации ее рационального использования в градостроительстве

 

         Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.   В соответствии с Международным стандартом оценки «Стоимость действующего предприятия как база оценки» и стандартом ФСО № 2 то же понятие определяется следующим образом:

 «Рыночная стоимость есть расчётная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчётливо и без принуждения».

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам, определяющим его стоимость. («Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 года N 256).

 

 

2.2.Анализ оптимальности  использования земельных участков  предприятием

 

Анализ оптимального использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, которому соответствует максимальная стоимость недвижимости.

Понятие «оптимальное использование» подразумевает такое использование, которое должно быть:

- физически возможным;

- законодательно разрешенным;

- экономически оправданным;

        - приносящим максимальную прибыль.

         В практике  определения оптимальности и  рациональности использования земельных  участков экономисты и специалисты  в области оценки выделяют  принципы оптимальности, которые  приведены ниже, в рамках проведения  оценки земельных участков принадлежащих  на праве собственности ОАО  «ЭФКО», используем данные принципы  для выявления наиболее рационально использования имеющейся у компании земли.

1.Оптимальное использование участка  как вакантного.

  Поскольку характер имеющихся на момент оценки улучшений не предполагает их сноса, оптимальное использование участка как вакантного нами не рассматривается.

  2.Оптимальное использование  участка с улучшениями.

  Позволяет определить наиболее эффективное использование объекта как земельного  участка с имеющимися улучшениями. Определение наиболее эффективного варианта основывается на четырех вышеприведенных критериях.

3.Физически осуществимое использование.

Предполагает возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка.

4.Законодательно разрешенное использование.

На данный момент текущие улучшения  не нарушают никакие имеющиеся законодательные  ограничения.

5.Варианты использования, приносящие прибыль.

Из всех возможных и законодательно разрешенных вариантов использования  земельного участка выбирают варианты, обеспечивающие необходимую величину прибыли на инвестиции.

6.Вариант использования, приносящий максимальную доходность.

Использование, при котором достигается  максимальная стоимость имущества, с учетом долгосрочной нормы прибыли  на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является оптимальным использованием участка земли с имеющимися на нем улучшениями.

7.Максимальная эффективность.

Принимая во внимание текущее  состояние рынка, можно считать, что оптимальным использованием земельных участков является их текущее использование, а оптимальным использованием имеющихся улучшений является использование их по прямому назначению, т.е. в качестве зданий и сооружений  производственной базы ОАО «ЭФКО».

2.3.Расчет рыночной стоимости земли ОАО «ЭФКО» наиболее эффективным методом оценки

 

Земельный участок – часть  поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

Рыночную стоимость имеют  те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение  определенного времени (принцип  полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции  продавцов и покупателей (принцип  спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения дохода от земельного участка  за определенный период времени при  наиболее эффективном его использовании  без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской  деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и  определяется на конкретную дату (принцип  изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения  его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный  участок, разделения имущественных  прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования  земельного участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости  земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование  земельного участка определяется с  учетом возможного обоснованного его  разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование  может не совпадать с текущим  использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются  во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• текущее использование земельного участка.

Сведения о рельефе  и конфигурации земельных участков, категории земель, целевого назначения, обеспеченности инженерной инфраструктурой, а также правовом режиме земель, принадлежащих ОАО «ЭФКО» составлено в соответствии правоустанавливающим документам (свидетельства, кадастровые выписки и паспорта, акт ввода в эксплуатацию) хранящимся на предприятии и представлены в Приложении 1.

Затратный подход к оценке земли, исходя из общего смысла данного подхода, определяет стоимость недвижимости как сумму затрат на приобретение прав на земельный участок и затрат на замещение улучшений земельного участка (зданий, сооружений и объектов благоустройства, с учётом затрат на их строительство и накопленного износа).

Согласно общепринятой технологии применения затратного подхода к  оценке земли, основными его этапами являются следующие:

-определение рыночной стоимости  земельного участка в предположении,  что он не застроен и с  учетом варианта его наиболее эффективного использования.

-расчет общей стоимости недвижимого  имущества путем суммирования  остаточной стоимости улучшений  и рыночной стоимости  земельного  участка.

В соответствии с общепринятой методикой  расчёта, в рамках затратного подхода  необходимо определить рыночную стоимость  земельного участка в предположении, что он не застроен, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

Для оценки может быть использован  любой из методов оценки рыночной стоимости, при этом, хотя в рамках затратного подхода оценивается  незастроенный земельный участок, технологии оценки некоторых методов  могут предполагать рассмотрение гипотетической ситуации его застройки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, с последующим выделением стоимости земли тем или иным способом из стоимости единого объекта  недвижимости.

В частности, при оценке рыночной стоимости  земельных участков могут использоваться следующие основные методы:

Сравнительный подход к оценке:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения.

Доходный подход к оценке:

- метод капитализации  земельной ренты;

- метод остатка;

- метод предполагаемого  использования.

Затратный подход к оценке:

- метод, основанный на  оценке издержек на воспроизводство  инфраструктуры;

- оценка по условиям  инвестиционных контрактов.

Выбор тех или иных методов оценки конкретного земельного участка  может определяться следующими факторами:

- наличие информации о ценах  сделок или предложений по  продаже земельных участков или  единых объектов недвижимости (т.е.  земельных участков с имеющимися  улучшениями);

- наличие информации об арендных  ставках за пользование земельными  участками;

- возможность использования или  возможность застройки земельного  участка способом, приносящим доход;

- является ли оцениваемый земельный  участок застроенным или незастроенным  (свободным от улучшений);

- соответствуют ли улучшения  земельного участка его оптимальному  использованию;

- наличие информации о наиболее  вероятной доле земельного участка  в рыночной стоимости единого  объекта недвижимости и т.д.

 

Исходя из вышесказанного, для оценки данных земельных участков был использован метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод использует сопоставление цен недавних продаж аналогичных земельных участков на свободном рынке и основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Используя рыночную информацию о ценах, уплаченных за сопоставимые объекты, определяется рыночная стоимость оцениваемых объектов или их группы.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками  допускается использование цен  предложения. При отсутствии или  недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся  в других районах, схожих по своим  ценообразующим характеристикам с  территорией оценки.

Как показывает практика, метод  сравнительного анализа продаж дает неудовлетворительные результаты в  условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или  их низкой достоверности, а также  при резких изменениях экономических  условий.

Оценочная деятельность включает сбор данных о реальных продажах, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Цены на объекты-аналоги  затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта или их группы.

 

Для сравнения используется несколько проданных земельных  участков. При правильном подборе  достаточно от трёх до пяти аналогов. Главной  проблемой при выборе аналогов выступает  сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных  участков. Они должны быть сопоставимы  по многим признакам, но критерием выступает  конкурентоспособность: если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют  на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта  сравнения на оцениваемый земельный  участок может привести к ошибочным  оценкам.