Содержание и требования оценки земли и организации ее рационального использования в градостроительстве

Основные этапы процедуры  оценки при методе сравнительного анализа продаж следующие:

1. Исследование рынка  с целью сбора информации о  совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Анализ информации с  целью повышения ее достоверности.

3. Подбор подходящих единиц  сравнения (гектар, кв.метр, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого  объекта и отобранных для сравнения проданных и продающихся объектов на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения.

5. Установление рыночной  стоимости оцениваемого объекта  путем анализа сравнительных  характеристик и сведение их  к одному стоимостному показателю  или группе показателей.

При сравнении земельных  участков рекомендуется рассматривать  следующие элементы:

- состав передаваемых  прав собственности:

         - на отягощение прав покупателя залогом или долгосрочной арендой;

          - правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

- условия финансирования  сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение и  окружение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики.

Анализ рынка аналогичных  земельных участков, расположенных  в населённых пунктах Белгородской  области показал, что имеется  некоторое число предложений  по продаже аналогичных земельных  участков. Сведения о земельных участках-аналогах и расчёт рыночной стоимости оцениваемых  земельных участков методом сравнительного анализа продаж представлен в  Приложениях 2,3. Итоговый расчет стоимости оцениваемых земельных участков представлен в Приложении 4.

1. Корректировка на цену сделки / цену предложения.

В случае если на этапе сбора  исходной информации не удаётся найти  данные о сделках купли-продажи  объектов, сходных с оцениваемыми, для определения его рыночной стоимости следует опираться  на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный  покупатель прежде, чем принять решение  о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение  и придёт к заключению о возможной  цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу  между стоимостью предложения и  фактической ценой сделки.

Корректировка на торг покупателя и  продавца была избрана как средняя  по разнице цен предложения и  продажи на аналогичные объекты  недвижимости в Белгородской  области. По наблюдениям Исполнителя и  консультациям с риэлторами, скидка к цене предложения на объекты недвижимости (в том числе земельные участки) составила 10%.

2.Корректировка на местоположение.

Данная корректировка учитывает  тот факт, что объекты сравнения  имеют различное местоположение с точки зрения выгодности ведения  производства.

Поскольку величина кадастровой стоимости  земельных участков достаточно тесно  коррелирует с величиной их рыночной стоимости и стремится к ней, величина данной корректировки может быть рассчитана путём сравнения величин кадастровых стоимостей земельных участков. Однако, на период проведения оценки не все владельцы имеют сведения о величине кадастровой стоимости земли.

Также данная корректировка может  быть оценена и экспертным путём  или методом анализа парных продаж. Таким образом, значение данной корректировки  колеблется в пределах от -10% до 0%.

3.Корректировка на размер (масштаб) участков.

Данная корректировка  обусловлена тем, что все земельные  участки-аналоги имеют отличную по величине площадь в сравнении  с оцениваемыми. Анализ удельных (в  расчёте на 1 кв. м.) цен предложений показал, что с увеличением площади участка прослеживается тенденция к уменьшению его удельной цены.

Анализ факторов, влияющих на размер данной корректировки, показал, что с увеличением площади  земельного участка:

- уменьшаются удельные  затраты (в расчёте на 1 кв. м. площади зданий) на строительство улучшений, что влечёт за собой увеличение остаточного дохода, приходящегося на землю, и, соответственно, увеличение стоимости земельного участка;

- расширяются возможности  диверсификации видов деятельности, осуществляемых с использованием  улучшений, имеющих большие размеры.  Данный фактор влечёт за собой уменьшение рисков получения дохода и привлечение дополнительного потока клиентов и покупателей;

- уменьшается круг потенциальных  покупателей земельного участка  в связи с ростом масштаба  инвестиций в проект по его  освоению; соответственно, уменьшение  спроса приводит к падению  удельного показателя стоимости  земельного участка. 

Все приведенные корректировки  на масштаб земельных участков-аналогов также подтверждаются расчетным  способом с помощью следующей  формулы:

где

R - значение корректировки  на площадь, %;

Sоб - площадь объекта оценки; Sан - площадь аналога;

b - коэффициент торможения.

 Значение коэффициента торможения, как правило, рекомендуют выбирать в  диапазоне от 0,02 до 1,50, в зависимости от назначения земельного участка, так как одна и та же площадь для разного назначения может быть как оптимальной (повышающей стоимость), так и недостаточной или излишней (понижающей стоимость). На основе анализа существующей в нашем распоряжении базы данных по предложениям и продажам земельных участков  с начала 2010 г. специального назначения, значение коэффициента торможения (b) составило 0,02. Полученные корректировки были приняты с учетом округления. Также величина коэффициента b может быть рассчитана по формуле:

Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) параметру. В данном случае Ц1, Ц2 - цены объектов-аналогов; X1, X2 - площади объектов-аналогов.

Согласование  скорректированных оценок стоимости  1 кв. м. площади объектов-аналогов производится путём их взвешивания. Процедура взвешивания результатов оценки состоит из следующих этапов:

1. Присвоение каждому из объектов-аналогов значения весовой доли. Исходным значением весовой доли является значение, равное 1,0. Для объектов-аналогов, менее сходных с оцениваемым объектом, методом экспертных оценок присваивается значение весовой доли, меньшее 1,0 (в диапазоне от 0 до 1).
2. Расчёт значений весовых коэффициентов как частного от деления соответствующих каждому объекту-аналогу весовых долей на сумму весовых долей для всех объектов-аналогов.
3. Расчёт взвешенного значения стоимости 1кв. м. площади для каждого объекта-аналога как произведения скорректированной стоимости 1кв. м. площади объекта-аналога на значение его весового коэффициента.
4. Расчёт стоимости 1кв. м. площади объекта оценки путём суммирования взвешенных значений стоимости 1кв. м. площади всех объектов-аналогов.

Все объекты-аналоги, приведенные  в данном отчете, имеют одинаковые весовые коэффициенты, равные 1,0.

Согласно расчету, приведенному в Приложении 4, итоговая рыночная стоимость земельных участков ОАО «ЭФКО», проведенная методом сравнительного анализа продаж составила 48 856 130 руб. (рыночная стоимость земли НДС не облагается).

 

2.4.Согласование результатов  оценки земли и согласование  итоговой рыночной стоимости

 

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается  свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный подход.

Основываясь полученных данных об оценке земли в рамках затратного метода (сравнительного анализа продаж), были получены результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.

При расчете итоговой рыночной стоимости были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных  подходов для данного случая оценки.

В работе были сведены результаты используемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта, с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки.

При присвоении весов каждому  подходу учитывались следующие  факторы:

 - учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (функциональное назначение, местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.);

- наличие достоверной  исходной информации в примененном  подходе;

- отсутствие грубых допущений  в примененном подходе;

- адекватность примененного  подхода (степень соответствия  полученной величины стоимости  понятию рыночной стоимости);

- наличие учета рисков;

- степень общего доверия  к примененному в оценке подходу.

При определении рыночной стоимости объекта оценки были применены  стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в различных подходах, к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки. То есть для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо взвесить результаты оценки, полученные различными подходами.

Для определения весов  результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости  объекта оценки используется семь приведенных  выше критерия, которыми описываются  те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком  подхода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед Оценщиком задачей оценки.

Для расчета весов результатов  использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проводятся следующие вычисления:

- составляется таблица  факторов с присвоением каждому  подходу балл в соответствии  с семью критериями (из расчета  максимум 2 балла);

- определяется сумма баллов  каждого подхода;

- вычисляется сумма баллов  всех используемых для оценки  подходов;

Таблица 3

Расчет надежности весовых коэффициентов

Критерий	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе	1	0	0
Учет основных специфических  особенностей объекта оценки в подходе (функциональное назначение, местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и  т. п.)	1	0	0
Наличие достоверной исходной информации в примененном подходе	1	0	0
Отсутствие грубых допущений  в примененном подходе	1	0	0
Адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости)	1	0	0
Наличие учета рисков	1	0	0
Степень общего доверия к  примененному в оценке подходу	1	0	0
Итого сумма баллов для  данного подхода	7	0	0
Сумма баллов всех подходов	14
Вес подхода	1	0	0

Таким образом, применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости комплекса земельных участков в целом и расчёт весовых коэффициентов дало следующие результаты без учёта НДС, представлены в Таблице 4.

Таблица 4

Согласование результатов оценки

№ п/п	Наименование	Кадастровый номер	Рыночная стоимость  с учетом НДС, руб.
1	Земельный  участок  площадью 312 кв.м. - земли населенных пунктов - для обслуживания железнодорожного подъездного пути.	31:23:05 02 007:7	249 290
			(НДС не облагается)
2	Земельный  участок  площадью 360 кв.м. - земли населенных пунктов - обслуживание железнодорожного подъездного  пути.	31:23:05 02 007:6	285 210
			(НДС не облагается)
3	Земельный  участок  площадью 83 кв.м. - земли населенных пунктов -  обслуживание железнодорожного  пути.	31:23:05 02 007:8	70 890
			(НДС не облагается)
4	Земельный участок, для размещения производственной базы, площадью 16429 кв.м. - земли населенных пунктов	31:23:05 01 002:150	9 049 260
			(НДС не облагается)
5	Земельный  участок  площадью 684 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05 01 002:119	640 850
			(НДС не облагается)
6	Земельный  участок  площадью 195 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05: 01 002:142	164 270
			(НДС не облагается)
7	Земельный  участок  площадью 11476 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05 01 002:111	28 561 930
			(НДС не облагается)
8	Земельный  участок  площадью 613 кв.м. - земли населенных пунктов -  для размещения производственной базы.	31:23:05 01 002:117	482 240
			(НДС не облагается)
9	Земельный участок, для размещения производственной базы, площадью 10788 кв.м. - земли населенных пунктов	31:23:05 01 002:100	6 352 190
			(НДС не облагается)
	ИТОГО:		45 856 130