Управление недвижимостью

ГОУ ВПО

ДВГУПС

 

 

 

 

Кафедра «Экономика строительства

и технология строительных материалов»

 

 

 

 

Курсовой проект

на тему:

«Управление недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

442 гр.

Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

Хабаровск

2013 

Содержание

1. Выбор оптимального варианта сделки с недвижимостью………………...…3
1. Исходные данные и постановка задач………………………………….3
2. Выбор и обоснование допустимых вариантов…………………………3
1. Расчет параметров лизинговой сделки……………………………...3
2. Расчет параметров сделки купли-продажи…………………………6
3. Расчет параметров арендной сделки……………………………….10
3. Выбор оптимального варианта………………………………………...12
2. Выбор модели ипотечного жилищного кредитования……………………...13
1. Общая структура ипотечного рынка…………………………………..13
1. Общие положения…………………………………………………...13
2. Первичный рынок ипотечного кредитования……………………..13
3. Вторичный рынок ипотечного кредитования……………………..15
2. Схема ипотечного кредитования………………………………………16
3. Обзор существующих моделей ипотечного кредитования…………..19
4. Ипотечное кредитование в Хабаровском крае………………………..20
5. Порядок ипотечного кредитования……………………………………22
6. Расчет параметров ипотечной сделки…………………………………23
1. Определение размеров ипотечных платежей……………………...23
2. Определение требуемого дохода семьи для реализации ипотечной сделки………………………………………………………………...27
7. Выводы и рекомендации……………………………………………….27
3. Оценка и выбор инвестиционных проектов…………………………………30
1. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов………...30
2. Исходные данные……………………………………………………….30
3. Расчет чистого дисконтированного дохода…………………………...30
4. Определение индекса доходности……………………………………..32
5. Определение внутренней нормы доходности………………………...32
6. Определение срока окупаемости………………………………………32
7. Выводы………..…………………………………………………………33
4. Список используемой литературы……………………………………………34

 

1. Выбор оптимального варианта сделки с недвижимостью.

 

1. Исходные данные и постановка задач.

 

Требуется организовать производство современных железобетонных конструкций. Для этой цели нужен цех с современным  оборудованием для выпуска железобетонных изделий размером 18х54.

Срок проекта: 10 лет.

Номинальная стоимость производственного комплекса: 370 миллионов рублей.

В качестве допустимых вариантов  будем рассматривать следующие  сделки:

Допустимые варианты:

1. Лизинг
2. Сделка купли-продажи и использованием кредита
3. Аренда

В состав производственного  комплекса входят:

1. Земельный участок;
2. здания, сооружения;
3. оборудование;
4. интеллектуальная собственность.

Поскольку этими элементами владеют разные собственники, то следует рассматривать хозяйственное взаимодействие с каждым из них.

Для выбора оптимального варианта, будем рассматривать следующие  виды сделок:

• Лизинг
• Купля-продажа
• Аренда

 

2. Выбор и обоснование допустимых вариантов.

 

1. Расчет параметров лизинговой сделки.

 

Лизинг - это соглашение между собственниками имущества и пользователем по передаче имущества в пользование на установленный период по установленной ренте. Рента может быть ежегодная, ежеквартальная, ежемесячная

Лизинг существует на основе долгосрочного договора между лизинговой компанией и фирмой-арендатором, которая регулярно вносит плату  за использование лизингового имущества. По истечению лизингового договора может быть выкуп имущества, возврат  имущества, продление договора.

Согласно ст. 666 ГК РФ предметом лизинга может быть:

• предприятия и другие имущественные комплексы,
• здания и сооружения,
• земельные участки и другие земельные объекты,
• движимое и недвижимое имущество (оборудование).

Субъекты  лизинга:

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое  за счет привлеченных или собственных  денежных средств в ходе лизинговой сделки приобретает имущество и  предоставляет его лизингополучателю за определенную плату, на установленный срок. Условия оплаты устанавливаются лизинговым договором. Могут быть лизинговые компании, лизинговые предприятия.

Лизингополучатель – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключает договор лизинга и получает имущество в пользование.

Виды лизинга:

1. Финансовый лизинг – сделка по овладению имуществом с последующим выкупом.
2. Возвратный лизинг – сделка по приобретению имущества в лизинг с залогом.
3. Оперативный лизинг – сделка по приобретению имущества в аренду с последующим выкупом.

Вывод: принимаем финансовый лизинг, так как срок проекта 10 лет.

 

Преимущества  лизинга:

1. не требует немедленных платежей;
2. легко заключить;
3. форма платежа свободная;
4. позволяет задействовать большие производственные мощности;
5. ускоренная амортизация (закон РФ «О лизинге» от 29.10.92 г. № 64 ФЗ);
6. все сделки производит лизинговая компания;
7. налог на имущество ниже при лизинговой сделке.
8. все лизинговые сделки застрахованы государством;
9. все затраты на себестоимость.

Недостатки  лизинга:

1. трудности расторжения;
2. сложная система платежей.

Порядок расчета лизинговой сделки:

1. Ежегодное возмещения остаточной стоимости:

ВОС=К/Т, где

К - номинальная стоимость комплекса, тыс. руб,

Т-срок лизинговой сделки.

2. Определение остаточной  стоимости:

ОС=ОС_пр –ВОС, где

ОС_пр -остаточная стоимость предыдущего года.

3. Определение выплат процентов по кредиту:

ПК=ОС_i∙i,где

i- годовая ставка банковского кредита, равная 10 %,

OC_i – текущая остаточная стоимость i-го года.

3. Определение ежегодного  вознаграждения лизинговой компании:

ЕВ=К∙α, где

α – процент комиссионных лизинговой компании (5%);

К – номинальная стоимость  имущества.

 5. Определение годовых лизинговых платежей

ЛП=ВОС+ПК+ЕВ.

6. Определение текущей  стоимости лизинговых платежей 

ТСЛ=ЛП*k_диск,

где k_диск - коэффициент дисконтирования, при заданной ставке i.

 

 

Таблица 1.1. Расчет стоимости  лизинговых платежей.

Годы	ОС, млн.руб.	ВОС, млн.руб.	ПК, млн.руб.	ЕВ, млн.руб.	ЛП, млн.руб.	kдиск	ТЛС, млн.руб.
1	370	37	37	18,5	92,5	0,9091	84,09175
2	333		33,3		88,8	0,8964	79,60032
3	296		29,6		85,1	0,7513	63,93563
4	259		25,9		81,4	0,6830	55,59620
5	222		22,2		77,7	0,6209	48,24393
6	185		18,5		74	0,5645	41,77300
7	148		14,8		70,3	0,5132	36,07796
8	111		11,1		66,6	0,4665	31,06890
9	74		7,4		62,9	0,4241	26,67589
10	37		3,7		59,2	0,3855	22,82160
Итого		370	203,5		758,5		489,8852

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1.2. Расчет налоговых платежей по лизинговой сделке.

Годы	ОС, млн.руб.	АО, млн.руб.	НИ, млн.руб.	kдиск	ТСН, млн.руб.
1	370	37	7,4	0,9091	6,72734
2	333		6,66	0,8964	5,97002
3	296		5,92	0,7513	4,44770
4	259		5,18	0,6830	3,53794
5	222		4,44	0,6209	2,75680
6	185		3,7	0,5645	2,08865
7	148		2,96	0,5132	1,51907
8	111		2,22	0,4665	1,03563
9	74		1,48	0,4241	0,62767
10	37		0,74	0,3855	0,28527
Итого		370	40,7		28,99609

Стоимость лизинговой сделки:

S_лс=ТСЛ+ТСН,

S_лс =489,8852+28,99609=518,88127млн.руб.

 

2. Расчет параметров сделки купли-продажи.

 

По договору купли-продажи  зданий и сооружений и другой недвижимости, покупатель одновременно с правами  собственности, получает право на часть земельного участка, занятого недвижимостью. Если продавец - собственник земельного участка, покупателю передается право собственности, если нет - передается право аренды. При продаже имущественного комплекса права на нематериальные активы (товарный знак, торговая марка) могут переходить покупателю. Права получения на основании лицензии не передаются.